工业房地产（医院是综合用途房地产吗）

在佛山顺德，“工业地产”是个不受欢迎的词。

近几年，顺德依托村改兴起了一轮产业园区建设的热潮。为了尽可能从源头上杜绝工业地产，顺德的工业用地出让对象从早期的制造业企业、园区开发商兼顾，发展为如今的以制造业企业为主，以确保每块土地都给了有真实需求的企业、符合房地产区域的产业规划布局。

这种导向是积极的。不过，产业园区不等于工业地产，后者只是园区经济走偏的产物。只要不走工业地产模式，政府和市场对产业园区的需求就仍用途然存在。顺德建设高质量发展先行示范区，有能力、也有必要打造先行示范的产业园区。

就在顺德制造业最强的北滘，有这样一个鲜活样本：位于机器人小镇片区的海创大族机器人智造城，预计亩均税收高达88万元。还未开园，就已签约81家是机器人产业链上下游相关企业，其中来自广州深圳的达到76%，还引入了中科院等高端资源，一个机器人产业创新集聚的高地悄然崛起。

海创大族机器人智造城。受访企业供图

深挖这个园区背后的故事，我们发现它的出彩并非偶然，而是从土地出让到规划设计、硬件建设、招商选商乃至公共平台打造，每个环节都深谋细算的一项系统工程。

不寻常的数字：园区广深企业占比高达76%

3月中旬，在日本东京国际机器人展（iREX）现场，多感知智能机器人助手MAiRA吸睛无吗数。这款由大族机器人在去年最初发布的产品，高度集成了最新型的传感器，在控制系统和应用中实现突破性的人工智能集成，各项性能走在了世界前列。

海创大族机器人智造城展厅内展示的MAiRA机器人。熊程 摄

看到“大族”两个字，很多人以为它的总部在深圳。实际上，大族机器人虽然孵化于深圳大族集团，但是早在2020年，大族机器人就宣布将其全球总部落地顺德。

2020年11月，海创大族机器人智造城在顺德北滘动工。这是一个以大族机器人为核心“IP”、由专业团队运作的现代化产业园区。园区位于北滘的机器人小镇片区，占地面积约225亩，规划总建筑面积约60万工业平方米，计划总投资60亿元。除了一栋最高的医院主体建筑为大族机器人自用外，其余部分均用于产业链招商，力图打造一个机器人产业创新集聚的高地。动工仪式当天，就有16家来自大湾区各地的企业签订了意向进驻协议。

截至目前，海创大族机器人智造城已经正式签约落户了81家机器人产业链上下游相关企业。包括大族机器人在内，园区内已有3家企业有可能在未来几年内上市。

海创大族机器人智造城。受访企业供图

而在产业类型上，22家为机器人及直接相关的企业、40家为智能制造企业，4家为计算机及芯片产业，15家为高端装备制造产业。一个小小的空间内，实现这样高度关联的产业集聚，在任何一个地方都不常见。

更令人惊讶的是，进驻企业中的佛山本土企业仅吗有14家，广州企业达到36家、深圳企业达到25家，广深企业占比总共达到76%。这在当下的招商环境中也是很难得。谁都知道，本地企业增资扩产相对容易，从外地引进企业的竞争非常激烈。

目前，园区一期25万平方米厂房已经封顶，全部都已经招商，计划在今年6月正式竣工投产。二期30万平方米厂房计划在今年底完成招商，并且竣工投产。此外，还有三期5万平方米产业服务配套设施，计划在明年上半年竣工。

指标层层分解：卖厂房也要做“尽调”

“我们不只是招商，更要选商。”海创大族机器人智造城副总经理魏春胜并不看着进驻企业的数量。实际上，对于每家有意向进驻的企业，园区都会派人到对方现在的地方做“尽调”，只有符合质量要求的企业才能最终进驻。

如果要问，为什么海创大族机器人智造城能够取得如此突出的招商成绩，那么对进驻企业的苛刻要求，正是众多原因之一。这是一种务实态度，也是一种有综合效策略，更是从政府土地出让环节就开始谋划的一项系统工程。

很多情况下，当一家企业想要自有厂房，但又不够实力或不愿费力去摘地、建设、管理，可以去园区开发商那里买现成的，再享受开发商的后续管理服务——这本是件好事。但在工业地产模式下，一些园区只是简单卖厂房获利，一些买家不事生产却做起了“二房东”，规划运营乃至产值税收都一团糟——这绝非园区经济的应有之义。

越是制造业发达的地方，就越是有人要在工业用途用地、产业空间上做文章。有了旺盛的制造业需求，才给了市场套利乃至投机的空间，对于地方来说这也是一种“幸福的烦恼”。消除烦恼有两种路径，其中一种是直接以特定的企业为主进行土地出让。但是这样综合就不容易照顾到那些不能、不愿自己拍地建设的中小企业需求。大型企业如果要在医院所拍到的地块中划出一部分，吸引产业链上下游企业进驻，通常也离不开第三方专业力量的支持。

在政策的引领下，海创大族机器人智造城走了另一种路径。“如果我们把这个园区当做地产项目来做，那么是赚不到钱的，因为政府对我们有严格的要求，必须围绕产业来做才可能达到。”魏春胜透露。

例如园区的产值和税收总体要求，园房地产区与政府的土地出让协议中十分明确。达产后，园区年税收必须达到2亿元，相当于亩均税收88万元。在顺德区范围内，这是一个相当高的标准。此外，协议还对园区企业结构作出了明确要求。

为了完成要求，园区就必须将“任务分解”到每一家进驻企业中、保证每一家企业的质量。魏春胜发现，“低税收的企业花钱买厂房，考虑的是几年后做不下去了就做‘二房东’；以广深企业为代表的高税收企业，考虑的是企业的长远战略。”

当然，仅仅这样是不够的。如果光凭一纸要求就能解决，那问题早就不存在了。

考虑长期收益：打造千万级产业配套

走进海创大族机器人智造城工地，部分建筑外立面已经安装完毕，效果惊艳。工业园区很少有用玻璃幕墙做外立面的，而海创大族机器人智造城全部建筑都将使用玻璃幕墙。如果在楼上远眺，还能看到顺德水道和潭洲水道的风光。对一座工业园区来说，这里的颜值十分出众。

“进驻园区的通信设备商欢联电子，最早就是被这里的玻璃幕墙吸引，打算把研发总部搬过来。”海创大族机器人智造城品牌负责人郑乃铭说。在环境方面，园区还与全球最大的光伏发电企业国家电投集团合作，以打造综合智慧能源、新能源项目为主的新型能源低碳园区作为目标，打造三龙湾绿色低碳示范产业园区。

对于更多企业来说，进驻园区重点考虑的是产业链条的是齐全和综合的配套服务。就园区主题工业产业机器人而言，北滘已经初步形成了包括机器人本体、减速器、铸件和系统集成等完整的产业生态圈，全国去年约5%的工业机器人就在北滘的库卡基地产出。此外，埃斯顿、博智林、中大力德等行业知名企业也纷纷落户。园区所在的机器人小镇片区，土地储备十分充足，未来还要广阔的产业拓展空间。加上大族机器人的“坐镇”，对相关企业有着巨大的吸引力。

在园区公共平台建设上，海创大族机器人智造城将与中国科学院深圳先进技术研究院合作，打造中国机器人小镇创新中心。该中心将引入中国科学院深圳先进技术研究院的团队，并将成立机器人及自动化集成应用联合实验室，培育发展机器人整机及关键零部件检验检测能力、机器人核心零部件中试孵化能力、应用示范能力及行业支撑服务能力等，形成全方位的机器人产业协同创新基地。

同时，园区还投入了上千万元，用于打造智能制造产业互联网平台，帮助进驻企业实现全面数字化。此外，园区也打造了产业发展研究中心、产业金融服务中心、产业合作运营中心等平台，为企业提供全方位服务。园区还由佛山中德工业服务区（三龙湾）管委会支持，挂牌了“德国中小企业孵化加速器”。

“做产业生态，我们考虑的是长期收益，如果只考虑短期收益，不需要做那么好的配套。”魏春胜说。

【撰文】熊程 郑乃铭

【作者】 熊程

【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端

来源：南方 - 创造更多价值