买卖合同司法解释2021第五条理解与适用(买卖合同司法解释2021第26条)

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”这其中的“用于居住”如何理解？

一、《理解与适用》的解读

1、执行异议复议规定理解与适用的解读

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》【江必新、刘贵祥主编，最高人民法院执行局编著，人民法院出版社出版，2015年7月版。】第433页对此解释为：“这里的‘用于居住’应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。”

2、“九民纪要”对此并未作出直接的规定，但是“九民纪要”的理解与适用对此作出了解读

《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭 编著，人民法院出版社出版，2019年12月版。】第631页在对“九民纪要”第125条解读时作了如下解读：“商住两用房由于也具备居住属性，亦应当予以保护，可以参照适用该条规定。”

二、案例

（一）“商住房”是否符合“用于居住”之规定

1、“商住房”不符合“用于居住”之规定

（1）最高人民法院（2020）最高法民申6239号民事裁定认为，即使案外人购买案涉房屋系用于自住，也不能改变房屋依法取得的是非住宅性质这一事实。本案不符合《执行异议规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。（裁判日期：2020年12月24日）

（2）最高人民法院（2018）最高法民终1083号民事判决认为，案涉房屋为商服性质，不符合上述“所购商品房系用于居住”的条件。（裁判日期：2018年11月28日）

（3）最高人民法院（2018）最高法民申5297号民事裁定认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，旨在执行程序中，对消费者生存权这一更高价值的维护。本案中，苏某华在一审答辩中称所购房屋为“酒店式公寓，并非住房”因而其购买涉案房屋并非直接满足生活居住需要。另本案中，苏某华所购涉案房屋多达10套，其未能举证证明其在被执行房屋所在地长期居住，亦未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋，显然不符合上述法律规定的保护要件。

2、“商住房”符合“用于居住”之规定

最高人民法院（2018）最高法民终545号民事判决认为，《执行异议和复议的规定》第二十九条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋

（二）住房出租是否符合“用于居住”之规定

1、住房出租符合“用于居住”之规定

最高人民法院（2018）最高法民终545号民事判决认为，案涉房屋系商品住宅，具有居住功能，符合“所购商品房系用于居住”的要求。虽然案涉房屋目前被出租，但不能以此否定该房屋系用于居住的房屋性质。长城资产贵州公司以案涉房屋用于经营而未实际居住为由，主张案涉房屋不符合“所购商品房系用于居住”的条件，依据尚不充分。

2、住房出租不符合“用于居住”之规定

（1）最高人民法院（2018）最高法民申6177号民事裁定认为，周某与鑫东源公司签订《商品房预售合同》后，又将案涉房屋委托给温泉度假酒店管理经营，且周某的住所地在浙江，而案涉房屋坐落于海南，故本案可以认定周某购买案涉房屋的目的不是用于满足生活居住所需，而应认定为商业性投资。因此，即便本案周某在案涉房屋查封之前与鑫东源公司签订了《商品房预售合同》，且周某已经支付全部购房款，但本案情形仍不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。

（2）云南省高级人民法院（2020）云民初41号民事判决认为，在（2020）云执异91号案件审理过程中，李某慧作为徐某的特别授权委托诉讼代理人陈述，涉案房屋装修完成后至今一直用于对外出租，亦不符合前述司法解释关于“所购商品房系用于居住”之规定。综上，徐某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

（三）商铺等商用房不符合“用于居住”之规定

（1）最高人民法院（2021）最高法民终274号民事判决认为，依据冯某高与启宏公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，案涉商品房为商铺，规划用途为商贸物流。故冯德高购买的案涉商品房与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住”情形不符。

（2）最高人民法院（2021）最高法民申2379号民事裁定认为，因吴某购买的房屋属于商铺而非居住用房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形，故本案不适用该规定第二十九条。

（3）最高人民法院（2020）最高法民申5736号民事裁定认为，张某、朱某友主张其为商品房消费者，所购商铺系为了满足一家人的基本生存需求。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；……”该款明确了商品房的功能为用于“居住”，规定的目的是为了解决“住有所居”的基本生活需求。而本案案涉商铺的性质，根据张某、朱某友原审提交的证据，其购买案涉商铺的目的系用于出租获取收益，故张某、朱某友关于其为购房消费者的再审申请理由不能成立。

（4）最高人民法院（2019）最高法民终1615号民事判决认为，本案系王某民对尚登记在利安公司名下的商品房提起的执行异议之诉，应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审查是否应支持其诉讼请求。经查明，王某民2012年购买的“中环商业广场”A号楼1-12号房屋系用于投资的商铺且已实际作为商铺出租给案外人使用，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。

（5）最高人民法院（2018）最高法民终172号民事判决认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”涉案房产是商铺，苏某瑜购买商铺明显不是用于居住，故苏某瑜提出的执行异议不符合上述规定。

（6）最高人民法院（2019）最高法民申4270号民事裁定认为，《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”高某购买的案涉房产是写字楼，用于商务办公，并非居住房屋，高某主张适用该条规定，法律依据不足。

（四）一些特殊情况下是否属于“用于居住”的认定

1、名下房屋仅用于子女上学挂户口未实际居住的房屋不属于“用于居住”

北京市高级人民法院（2021）京民终458号民事判决认为，关于赵某青购买涉案房屋是否符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定的问题。执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本条规定的目的在于保护基于自然人的生存利益，即作为消费者的购房人为居住需求而购买的房屋。因此，赵某青所购商品房是否系用于居住用途，其名下是否有其他用于居住的房屋是本案需要查明的事实。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。一审法院已经查明，赵某青之前夫安某峰名下房屋原系安某峰父母所有的房屋，为安某峰与赵某青之子上当地的重点小学过户到安某峰名下，一直由安某峰之父母居住使用，故该房屋不属于赵某青名下用于居住的房屋。赵某青名下无可用于居住的房屋，其购买涉案房屋，符合商品房消费者的条件。因此，赵某青的情形符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定。本院对北京银行新源支行的此项上诉理由不予采信。

2、以房抵债且未实际居住的，不能认定其用于居住

广西壮族自治区高级人民法院（2021）桂民终491号民事判决认为，关于买卖涉案房屋的意思表示及涉案房屋的性质问题。李某主张涉案房屋是由于其作为保盈公司工程项目的实际施工人，在工程结算时保盈公司因暂时无法支付工程款故将涉案房屋抵债给李某。涉案商品房合同的订立系基于李某与保盈公司之间的工程款抵账行为，涉案合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭李某对保盈公司的债权而非单纯的房屋买卖。同时，就涉案房屋而言，李某并非出于居住需要购买涉案房屋，而是不得已的抵债性质。且李某因工作原因到梧州打工，后又未在涉案房屋居住，而是将其借给朋友居住。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第126条关于消费者身份认定的精神，李某对涉案房屋不是用于居住，其不具有消费者生存权保护的条件。

3、案外人一次性购买大量房屋，不能认定其用于居住

（1）最高人民法院（2021）最高法民申2167号民事裁定认为，孔某靓虽主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条确认其对案涉房产享有物权期待权，但根据其提交的《商品房买卖合同》约定案涉房产用途“仅作商业使用”且其一次性购买六套房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。

（2）最高人民法院（2019）最高法民申1613号民事裁定认为，执行异议和复议规定第二十九条是为消费者（购房自住者）提供更为有力的保护。因姚某宙一次性购买18套房屋，不符合第二十九条第二项规定的情形，其购买房产的目的并不是用于消费性居住，不适用第二十九条的规定。

（3）最高人民法院（2019）最高法民申303号民事裁定认为，本案适用本院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。张某萍从宏信公司处所购买的112套商品房中，被法院查封的有97套，没有证据证明该97套案涉商品房系张某萍用于居住，张某萍也未主张其名下无其他用于居住的房产，上述情形已不符合本院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。

4、案外人自述所购房屋非用于居住的，即不符合“用于居住”之要件

最高人民法院（2021）最高法民终1013号民事判决认为，刘殿双在庭审中自述案涉房屋不是用于居住，故本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。

（五）举证责任的分配

1、案外人对购买房屋系“用于居住”承担举证责任

最高人民法院（2020）最高法民申3095号民事裁定认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据该条规定，郭某峰作为案外人应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。二审法院以潘某并无证据证明郭某峰购房属于炒房盈利并非用于居住，便认定郭某峰所购房屋系居住用房，举证责任分配亦属不当。

2、住房推定为用于居住，申请执行人承担住房非用于居住目的的举证责任

（1）最高人民法院（2018）最高法民申4818号民事裁定认为，案涉商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。陈某堂并非瑞麟公司与交行陕西分行生效执行公证案中的被执行人，不能按照对被执行人的标准在全国范围内查明其是否仅有此一套用于居住的住房，只要陈某堂在案涉房屋所在地没有其他登记于其名下的住房即可。二审法院已查明陈某堂在西安市××××区没有其他登记于其名下的住房。在没有相反证据足以否定案涉房产用于居住的情况下，二审判决认定陈某堂所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，不存在缺乏证据证明和适用法律错误的问题。此外，交行陕西分行关于应查明陈某堂配偶及其子女名下房产情况的主张缺乏法律依据，不能成立。

（2）最高人民法院（2018）最高法民终1007号民事判决认为，关于王某所购商品房是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。经查明，案涉商品房使用性质为住宅，且王某在一审中提交了哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具的《房屋权属登记信息查询结果》，其名下无房屋权属登记信息。一审法院认定王某名下无其他用于居住的房屋，具有证据支持。

3、室内照片可以辅助证明房屋是否用于居住

河南省高级人民法院（2020）豫民终1334号民事判决认为，案涉房屋为住宅用房，室内照片证明案涉房屋系用于居住，鲁山县不动产登记中心出具了郭某义家庭成员名下均无用于居住的其他房屋的查询证明，可以认定郭某义有且仅有案涉房屋用于居住，其对案涉房屋的权益属于生存利益。

三、我的观点

（一）区分执行异议阶段和执行异议之诉阶段分别采取形式审查和实质审查

执行异议阶段采取形式审查，住房一律按照“用于居住”处理，非住房一律按照不符合“用于居住”处理，败诉方可通过执行异议之诉的进行权利救济。

执行异议之诉阶段采取实质审查，法院要根据具体案情作出裁判。

下文的分析是以执行异议之诉阶段的实质审查为前提展开的。

（二）既然立法本意是对生存权的保护，就要实事求是：既要真正的保护到最需要保护的弱势群体，又要注意可能的负面效果

1、住房的问题

住房首先推定符合“用于居住”这个要件，但是：

（1）购买住房用于出租

对此情况，要分析案外人购买住房的目的是商业目的还是短暂出租。

第一，如果案外人及其家人并不在房屋所在地居住生活，将来也不太可能去房屋所在地居住生活，其购买住房是为了出租获利、等待房屋升值获利等商业目的，则不宜认定案外人购买房屋系用于居住。

第二，如果案外人购买该房屋是为了自己及家人居住，但是由于工作学习等原因，暂时不居住该房屋而将该房屋出租补贴家用，则应当认定案外人购买该房屋系用于居住。

（2）一次购买大量住房

对此情况，除了一套外，其他的都不符合“用于居住”之规定，除非某一套房屋面积特别小。对于该套房屋是否符合“用于居住”之规定，还要根据其是否用于出租等因素进行判断。

（3）购买房屋仅用于挂户口给孩子上学，并不实际居住

对此情况，不宜认定符合“用于居住”之规定。但是司法实践中，有些“学区房”面积很小，不适宜人数较多的家庭居住，如果案外人虽未实际居住该房屋，但自己在外租房居住，即该房屋的居住功能被其他房屋所替代，则应认定该房屋符合用于居住之规定。

（4）通过以房抵债方式购买的房屋

对于通过以房抵债方式购买的房屋，不宜因房屋的购买方式是“抵债”而否认其用于居住之目的，即不宜用所谓的“购买房屋的目的非用于居住，而系用于消灭债务”逻辑来否认房屋用于居住之目的，因为这个逻辑不正确。

2、“商住房”的问题

这里的“商住房”是指在土地性质是商业或其他非居住用地上建造的房屋，但是房屋的结构和功能与住房基本相同（土地使用年限、水电煤、挂户口、上学等与住房不一致），这类房屋单从居住的角度看是符合居住用途的。由于很多城市限购等原因，很多真正需要购买住房的人无法购买住房，因此退而求其次购买“商住房”用于居住。

如果说符合《执行异议复议规定》第29条的三个要件的购买住房的人属于商品房消费者，属于需要突破一般法理特殊保护的弱势群体，需要保护其生存权，那么举轻以明重，买不起或者没有购房资格购买住房，而只能购买“商住房”用于居住的人就更需要保护了。

当然，案外人需要对其购买“商住房”系用于居住承担举证责任。

3、商铺等其他类型的房屋

商铺等其他类型的房屋不符合用于居住这个要件，即便案外人实际居住在商铺等其他类型的房屋内，也不宜认定上述房屋系用于居住，因为商铺等其他类型的房屋和“商住房”不一样，后者在功能上具备居住条件，且消防等安全保障一般没问题，但是商铺等其他类型的房屋严重不适宜居住，存在较高的消防等安全隐患，且如果认定商铺等其他类型的房屋符合用于居住之规定，则会大范围的严重侵害债权人的利益，损害城市规划等社会利益，弊大于利。如果说“商住房”是一个是否符合用于居住条件的模糊地带的话，那么商铺等其他类型的房屋已经没有机会进入该模糊地带了。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于执行异议之诉的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

附：陈某平与亿邦公司、九海公司案外人执行异议之诉案

案情简介：2013年12月28日，九海公司与陈某平签订《景都乐苑楼盘认购协议书》，约定陈某平分期付款购买案涉房屋，面积138.95平方米，每平方米4044元，总价561913.8元。签订协议当日及2014年6月11日、2016年10月4日，陈某平以转账方式交纳购房款17万元、19.1913万元、20万元，九海公司出具加盖公司财务专用章收据三张，共计561913元。收款事由为景都乐苑房款，经办人宋洁。陈某平还提交景都乐苑交房收费明细表，证明陈某平于2016年1月9日交纳天然气初装费等14项费用25061元，陈某平办理入住。青海骏腾物业收款收据，证明陈某平交纳2017年3月至2019年12月物业费，同时提交了景都乐苑交纳水电费单据等。2020年1月15日，海东市乐都区自然资源局出具《房屋产权登记信息查询结果》，陈某平名下未有其他房产。2016年8月11日，九海公司将包括案涉房屋在内的房屋抵押给亿邦公司。2019年12月12日，法院在亿邦公司与九海公司、王某生民间借贷纠纷一案执行中查封了案涉房屋，陈某平提出执行异议。

裁判观点【案号：最高人民法院（2021）最高法民申4903号】首先，2013年12月，陈某平与九海公司签订了《景都乐苑楼盘认购协议书》。2019年12月12日，案涉房屋被人民法院查封，查封在房屋买卖合同签订之后。《景都乐苑楼盘认购协议书》载明了购房面积、单价、总价、付款方式等房屋买卖的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，可以认定陈某平与九海公司间订立了房屋买卖合同。亿邦公司主张未经其同意，案涉房屋在抵押期间的转让行为依担保法第四十九条第一款、物权法第一百九十一条规定应为无效，根据物权法第十五条规定的合同效力和物权效力区分原则，未经抵押权人同意转让抵押财产的，仅不产生物权变动的法律效果，并不影响转让合同的效力。亿邦公司不认可《认购协议》的真实性，主张不能排除《认购协议》是九海公司为损害亿邦公司利益与陈某平恶意串通，于办理抵押登记后补签，但未提供证据予以证明。结合2016年陈某平即实际入住案涉房屋的事实，可以认定《景都乐苑楼盘认购协议书》系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，二审法院认定房屋买卖合同合法有效是正确的。其次，陈某平在签订《景都乐苑楼盘认购协议书》后于2013年12月28日、2014年6月11日、2016年10月4日分三次向九海公司交纳全部购房款。亿邦公司认为陈某平将购房款向第三人支付，不应认定已向九海公司履行购房款。经审查陈某平的转账记录及九海公司出具的房款收据等证据，并结合陈某平在亿邦公司抵押权登记之前实际入住案涉房屋的事实，二审法院认定陈某平支付了全部购房款并无不当。再次，亿邦公司主张陈某平未再与九海公司签订商品房买卖合同，未办理产权登记，大量购房款转给个人，不符合无过错不动产买受人的标准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的条件中并未要求购房人需要对未办理过户无过错，亿邦公司的此项主张不足以构成再审的事由。因此，二审法院认定陈某平符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，享有排除强制执行的民事权益，认定事实清楚，适用法律正确。