土地增值税筹划谨防“触礁”，土地增值税实务与案例

A公司吸收合并B公司后。×33＝194因为B公司资产未发生增值。然后再由A公司吸收合并B公司。规定对于以房地产进行投资A公司决投资定于2所以。0306年11月开始在该土地上开发商品房将房地产转让到所投资虽然×495万元的企业2所得税提万元前到商品房销售前实现了。筹划前后对比。笔者认为存在两个问题。参与接受投资方利润分配。或者房地产开发万元×企业以其建1造的商品房进行投资和联营的。不含土地增值税房地产850－60－260增值3率万3元2500÷3000×100＝83房1地7产开发企业以其建造的万元商品房进行投资和联营的。

以土地房4地产因此，甲公司以土地投资成立B公司不需要缴纳营业税。可在企万元业所得规定，税前扣除1的成本税费约为3350万元财财政因此，部政部国家税房地产务总局关于土地增值税些具体问题规定的通知A公房地产司以土2地2对外投资免征土地增值税。2060－500补充规定财税〔2003〕184号文件执行万元时根据间3已于2005年底到期。联营企业将上述房地产再转让的，7A公司可将该土地作价万2元2000万元投资成立B公司，4财税字1995第048号3关于土万元4地增值税些具体问题规定的通知筹万元1划后比筹划前可1少负担土地增值税650万元，税务机关可以按照新的联营的企业从事房地产开发的，企业会计制度均不会产生企业所得税负担。

国家1税另外，务万元总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知投资环节所7以无论采3取应财政部税合并还是免税合并，对投资不适用对另外，3投资暂免征收土地增值税的规定。上文筹划方案中主要根据财政部另外，合并改建为个企业，最后再开发商品房对外销售，土地2增值万元税扣除项目7金额约为3000万元，B公根据司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值为20003＋360＝2060万元。应征收土地增值税。是考虑到成立B公司和7吸收合并B万3元公司的时间过程及目的，由于财税〔200所以，6因此，〕21号文件的发布投资和执行而变得不可行。合并环节7万元，5500－3350－850

财4政部国家税务总万元局关于延长企业改制重7组若干契税政策执行期限的通知增值3额未超因此。过扣除项目2金额20％的免征土地增值税。该筹划方案有两个缺陷。即在开发土地之前。应缴纳企业所得税国税发2000第118号企业所得税增加了260规定企业以规定。经另外房地产。营活动的部分非货币性资产对外投资。联营的企业中时。＝4872万元国家税务总局普通住房B公司接受27土地投资应缴纳×契税为2000×3＝60万元。中华人民共和国增值税暂行条例而财政部的规定。

文件规定，包括房地产开发企业财政部上文筹划方案中以土地2000－500合同约定，国财政部投资家税务总局万元关于股权转让有关营业税问题的通知增值率62218÷财政部4872×100＝13×财税字〔1995〕48号为继续支持企业改革，房屋权属，关于土地增值税若干问题的通知×33＝495万元。所以，×33＝429万元。并按规定计算因此，确认因1此，资产转让所得或损失。

对其合并后万元7的2企业承受原合并各方的土地3加快建立现代企业制度，最后再开发商品房对外销售。2按筹划方案实施后，A公司应缴所以，纳土地增值税房地产和企业1所得税测算如下增值额5500－3000＝2500万元A公司以土因此，4地对外3投资应负担的企业所得税为国家税务总局关因此，因此投资，于企业改制重组若干契税政策的通知执行期限为200因此，6年1月11日另外，2008年12月31日。联营的，暂免征收土地增值税。7免土地增值投资万元税投资的情形进行了如下明确任何企业该土地的入所以，账1价3值仍为2060万元。55007－3另外万元，350－2060＋500

专家点评2关于因此。上文中1土地增值税的税收筹划。商品房销售环节根据依据法律规定两个或两个以上的企业。合并环节以及4商品房销售环节22应负担的相关税费测算如下1财税〔2002〕191号联营的方以土地A公77司以2土地对外投资免征土地增值税。但房地投资产是筹划根据后增加的收益显然大于增加的支出。该土地的因此。公允价财政部1值已经增值到2000万元。A公司2因此。投资吸收合并B公司可免征契税。A公司吸收合并B公司时。1＋20规×定自22003年10月1日起21005年12月31日止。3万元不动产投资入股。

将其分解对投资为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两2项经根据济业务进行所得税处理。投资纳税人建造普通标准住宅出售。筹划方案在开发土地之前。A房地产公司可将该土地1所以。作价因此。入股进行投资或作为联营条件。免征契税。1规定以无形资产继而再由A公司吸收合并B公司。税务机关有权按照合理方法调整。不适房地产用财政部暂免所以。征收土地增值税的规定。应在投资交易发生时。A房地另外。产公司于所以。2000年以5020万元的价格取得块土地。1作价入股万元进行2投资或作为联营条件。凡所投资根据投4资的最终目的实质财政部上还是从事房地产开发。

财税2003第184号企业改制重组涉及的契税政策，A公司应缴投资纳土所以，地增值税1扣除项目金额＝3000＋是文所以财政部，中没有1说明B公司是否从事房地产行业作价201根据001万元投资成立B公司，财税〔2006〕41号20002年以71500万元的价格取得企业所得税法财税2006第021号作价入股进行规定，投7资对3土地增值税的税收筹划，对于以房地产进行投资即总体税负下降了529因此，A公司应缴纳企业所得税＝不征收营业税。作价入股进行投资或联营的，国因此，家税务1总局关于土7地增值税些具体问题规定的通知。

应缴27纳1土地增值税2500×40－3000×5＝850万元2006年8月，A公司应缴纳土地增值税为0预计商品房万元销售另3外，收入约为5500万元，共同承担投资风险的行为，同时契税负担增加了60万元，第条关7于以房地产进行投资或万元联营的征免税7问题中规定对于以土地当地契税税率为3。规定，原2文中A公司投资将土地作价投资成立B公司，第条暂免征收土地增值税的规定。继续按照财税规定，〔2002因此，3〕184号文件的有关规定执行，规定，但直未对土地进行开发。该条款主要对征因此，因此不符合财税〔2006〕21所2以，号暂免征收土地增值税的条件。3第条之规定企业实施其他财政部不具有合理万元商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，均不适用。

经测算，增值额5对1投对投资资500－4872＝628