上海市静安区税务局刘喆(上海静安区税务局朱金根)

土拍一周31片宅地共揽金773.79亿元，平均溢价低于10％，最高也就近13％，没有‘马甲’乱飞。上海绝对控场王，值得全国抄作业。

参与房企不多，溢价率低

根据中指研究院的数据，在宅地方面，除一块地终止出让外，其余31块宅地均已成交，成交面积191.82万㎡，成交面积393.82万㎡，成交金额773.8亿元，平均溢价率5.46％，整体成交面积19649元／㎡。最终，碧桂园、金地、中建各自斩获3块地块，并列土地宗数第一；首创、光明、大华、保利各自争夺2块地块，其中保利静安大宁地块总金额最高，达到105亿元。

据统计，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五大新城共出让273万平方米，占总量的70％。这与上海提出的十四五加快新城规划建设是一致的。目前，新区建设仍缺乏一定规模（人口、产业）及相关发展设施。增加经营性土地供应一方面可以带来一定的人口流动，另一方面可以促进和完善交通配套建设，加快产业引进。

就地块而言，成交楼面价最高的是杨浦城投标的杨浦定海地块，高达64038元／㎡；普陀万里地块为出让面积最大，面积147870㎡，被优秀＆京东联合体底价投标。崇明陈家镇地块成为唯一一个溢价超过10％的地块，溢价率为12.78％，被建发竞争。

土拍市场真实地反映了开发商对城市的预期，上海平均溢价率较低。在上海土地拍卖政策的多维度、高精度调控下，溢价率、参与房地产企业数量等常规指标已经难以反映市场的真实热度。

目前，上海土地市场的调控主要包括三个维度：一是资金维度，每块土地20％的保证金，严格查处自有资金，将大部分中小房企拦在门外；二是在土地出让条件下，严格规定引进行业和商业运营的要求；第三，为了防止少数房地产企业大幅征地，通过征地扣分机制进行精准调控（崇明征地不扣分）。

在如此高精度、多维度的调控政策下，崇明、松江、青浦等相对远郊的房地产企业仍有7家以上入围，可见房地产企业参与拍卖的积极性不低。所以上海的土地市场看似参与的房地产企业不多，溢价率低，实际上热度被掩盖在多维调控之下，长期来看对市场的稳定运行大有裨益。

稳定地价，让房地产企业还能赚钱？

中指研究院上海分院高级分析师刘喆特别向记者提到：很多企业这次是第一次进入上海征地，比如深圳鹏瑞集团、JD.COM；还有房地产企业，比如敏捷，多年不在上海征地，也在这次土地拍卖中强势落户。

上海管理水平高，机会平等，体现公平。上海对中小房企还是比较友好的。

近年来，上海土拍给了不少中小房企入场券，如卓越、大名城、光明地产等近年来在上海土地出让公开市场上收获不多，但这次基本上都有收获。中小型房地产企业在郊区占比较高，在一定程度上也与上海地价有关。另外，房价联动方便房企计算成本；同时也给开发商留下了一定的利润空间，希望开发商能利用好这个利润空间做好产品。

另一方面，此前其他城市集中供应土地的情况，有许多大型房地产企业、央企和国有企业处于领先地位，如融创、保利、华润、融信中国、龙湖、招商局蛇口等。

上海在遏制房地产企业高价征地的同时，仍然为房地产企业保留一定的利润率。剔除4个旧改造、9个出让条件苛刻的地块后，根据剩余19个含宅地块名义地板价格与规定的联动房价计算，平均地价房价比为0.6，近50％的地块房价比为0.5，利润率较大。

从区域上看，静安、杨浦等上海主城区的房价比超过了近0.7。五大新城中，松江、青浦地房比例保持在0.5左右，利润率相对较大。相比之下，奉贤三大纯住宅中，金辉镇和奉贤新城地块地房比例为0.68和0.72。虽然盈利空间依然存在，但要注意新城需求的透支。

上海什么规则值得其它城市土拍抄作业？

回顾这次上海土拍的游戏规则，不难理解业内人士所说的上海是其他城市抄作业的模板。

第一，上海杜绝马甲公司参与同一地块的竞价。比如A企业和B企业共同注册一家公司，A企业和C企业共同注册一家公司。如果这两家联合公司出现在同一个拍卖会上，A企业获得土地的概率相对较高。大型房地产企业资金实力雄厚，可通过注册多个马甲增加征地概率。这一次，通过技术手段，尽可能避免此类事件。

第二，一次性报价。上海首批集中供地竞价采用新的限价竞价规定。新的竞价规定主要是：在房价和地价的联动机制下，设定地块的起始价、中止价和最高报价。地块最高报价一般限于起始价的110％。竞价方式由原标语牌竞价调整为标语牌竞价＋一次书面报价，即先进行标语牌竞价。标语牌竞价未达到中止价格的，以最高价格的原则确定投标人；当标语牌竞价达到中止价格时，交易转入书面报价。书面报价不得超过最高报价，竞争者应根据最接近书面报价平均价的原则确定。与原规则相比，新的竞价规则将价高者调整为限地价下的相对价高者

比如一块地设定起拍价，中止价约为起拍价的107％，最高报价为起拍价的110％，如果大家拍到起拍价的105％或的105％或106％，没有人愿意举牌再出高价，那就是价格高的人得。还有一种情况，如果这块地很热，大家都拍到了起拍价的107％（也就是达到了中止价），然后进入一次性书面报价环节，参与的ABCD企业的书面报价形成了平均价，谁离平均价的距离越近就能赢。如果出现同样近的情况，低价获胜，比如A公司出价比均价高1元，B公司出价比均价低1元，那么B公司获胜。

事实上，一次性报价环节源于苏州土拍，但当年苏州土拍并未杜绝马甲公司，导致数百家房企马甲围猎同一地块。

是时候考验房企的市场估价和胆识了。他认为，技术和心理对土地估价的综合评分可能占6-7分，运气占3-4分。对房企投拓部门的计算技术肯定要求很高。房地产企业不能盲目报价，还需要一点运气来猜平均价格。

总的来说，上海的土地拍卖规则可以作为其他城市抄作业的模板，具有以下明显优势：招挂复合、资金穿透等。其他城市没有设置这样的游戏规则；从土地拍卖的冷热程度来看，上海采取了各种措施，很好地控制了现场的情绪；杜绝马甲公司参与拍卖。去年上海土地市场严惩围标后，马甲公司也被拦在土地拍卖市场外，土地拍卖的混乱不再出现。第一批集中供地的新竞价规则表达了上海稳定房价、稳定地价、稳定预期的决心，将房地产市场调控精细化、有效化，进一步落实了一城一策工作，加快了上海房地产市场的稳定健康发展。