工程款房款抵销协议书(工程款抵房款协议效力)

【建设工程】欠付工程款冲抵房款符合法定抵销的情形可认定真实的商品房买卖关系

1735.涉案工程款欠付属实，发包人将涉案房屋出售给承包人，并以欠付工程款冲抵房款，符合法定抵销的情形，可认定发包人与承包人之间存在真实的商品房买卖关系且房款已付清。

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，因此，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意主张转让合同无效的，不能成立。因抵押权存在并不影响买卖合同的效力，抵押权未涤除虽然影响过户手续的办理，由于发包人未能办理竣工验收手续，即使不存在抵押权也无法办理产权登记手续，故应认定承包人对未办房屋过户不存在过错。

案例1735.江苏省高级人民法院(2013)苏民终字第0324号“裴黎明、江苏新时代防火保安工程公司与连云港市晶都房地产开发有限公司，连云港市新明珠大酒店有限公司所有权确认纠纷案”

关于裴某要求对涉案房屋停止执行应否予以支持，二审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审査，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。本案即是裴某作为A房地产开发公司与B大酒店租赁纠纷一案的案外人，对B大酒店在申请执行债务人A房地产开发公司的涉案房产时提出的停止执行异议之诉，由于裴某的诉请与据以执行的实体判决无关，故该诉的提起符合法律规定，至于该诉应否支持，应以其对涉案标的是否享有足以阻却强执行的权利进行判断。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结:第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案中，裴某与A房地产开发公司于2010年1月15日签订了六份《商品房买卖合同》，作为买受人的案外人停止执行之诉的成立需满足三个条件:一是买卖关系有效且买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是对未办理过户登记手买受人不存在过错。根据本案所查明的事实，裴某与A房地产开发公司于2010年1月15日签订了六份《商品房买卖合同》，案涉6套房价款合计1965110元，2011年6月30日，A房地产开发公司与新时代连云港分公司签订协议，明确用涉案商品房冲抵工程款1965110元。裴某已实际占有房，但过户手续尚未办理，结合本案当事人的诉讼意见，本案需要进一步判断的具体问题是:1、裴某与A房地产开发公司之间是否存在真实有效的商品房买卖关系，购房款是否已全部支付；2、裴某对涉案尚未办理过户手续是否存在过错。B大酒店认为，裴某是通过以房抵债取得涉案房产，裴某与A房地产开发公司之间非商品房买卖关系，不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，而裴某则认为，“以房抵债”的《商品房买合同》其实质仍是商品房买卖，不能因“以房抵债”而否定商品房买卖的实质，双方之间存在真实的商品房买卖关系，对此，二审法院认为，裴某与A房地产开发公司于2010年1月15日签订六份《商品房买卖合同》，A房地产开发公司将案涉6套房屋出售给裴某，合同总价款为1965110元，合同约定裴某一次性付清房款。2011年6月30日，A房地产开发公司与C工程公司连云港分公司签订协议，明确用涉案商品房冲抵工程款1965110元。A产开发公司及C工程公司连云分公司均无异议。在此情况下，由于涉案工程款属实，A房地产开发公司将涉案6套房屋出售给裴某，并以支付工程款冲抵房款，符合法定抵消的情形，本案可认定A房地产开发公司与裴某之间存在真实的商品房买卖关系且已付清房款。

至于B大酒店提出涉案房屋已抵押给相关银行，售房合同无效的问题，涉及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的理解，该款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清债务消灭抵押权的除外”，因该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，因此，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意主张转让合同无效的，不足成立。

至于裴某未办理房屋过户手续，其自身是否具有过错的问题。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。而本案A房地产开发公司开发的涉案项目至今未能办理竣工验收手续，故涉案房产无法办理房产初始登记及过户登记手续，该责任应由开发商A房地产开发公司承担。

至于裴某明知涉案房屋存在抵押的情形，以至不能办理预售合同登记备案手续，裴某自身是否有过错的问题。本院认为，因抵押权存在并不影响买卖合同的效力，预售合同备案登记与不动产预告登记并非同一概念，合同备案登记既不影响合同效力，也不产生物权预告登记效力，抵押权未涤除虽然影响过户手续的办理，但本案由于A房地产公司未能办理竣工验收手续，即使不存在抵押权也无法办理产权登记手续，故原审法院认定裴某对未过户行为有过错缺乏充分的事实依据。

依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决停止对位于江苏省连云港市新浦区国际贸易中心的1804、2301、2302、2317、2318、2320号房屋的执行。