工程款抵扣房款协议(工程款抵房款协议效力)

【裁判要旨】

在债务履行期限届满前达成的以房抵工程款协议应属无效。

【要点评析】

1.在建设工程领域中，常常会达成“以房抵工程款”的协议，在笔者处理的案件中，有些在签订建设工程施工合同之初就已约定“以房抵工程款”。

2.在债务履行期限届满后达成的以房抵工程款协议一般为有效。但在债务履行期限届满前，如工程价款尚未结算、付款时点尚未届至，发包人与承包人达成的以房抵工程款协议效力，从最高院相关判例来看，倾向于认定为无效。法理依据主要参照物权法关于禁止流押、流质的相关规定。

3.关于在履行期限届满前应否允许当事人签订以物抵债协议，存在不同观点：一种观点认为，基于禁止流质或流押的考虑，不应允许当事人签订此类协议；即便签订了，也应认定无效。另一种观点认为，应当允许当事人签订以物抵债协议，但其性质属于让与担保。还有一种观点认为，当事人在履行期限届满前签订以物抵债，意味着放弃了期限利益，提前进行了清偿。

4.《民商审判会议纪要（2019）》第45条关于债务履行期限届满前以物抵债效力的规定采让与担保说，该条并对以物抵债协议的效力作出明确规定。最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组在其编著的《民法典合同编理解与适用（二）》又明确说明：“将履行期限届满前签订的以物抵债协议认定为让与担保，拟制色彩过于浓厚而不符合当事人真实的意思表示。”这说明即便在最高院内部，对于该问题的认识也存在较大争议，该议题仍是非常值得我们深入研究的宝藏。

《民商审判会议纪要（2019）》45. 【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

【案例索引】

（2020）最高法民申6153号，2021年01月08日，南京澳林地产有限公司、宿迁澳林置业有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

【案情概述】

1. 2011年12月15日，华仁公司与宿澳公司签订《住宅楼施工合同》。

2. 2015年8月19日，华仁公司与宿澳公司、南澳公司签订以房抵款协议一份，双方针对以商品房折抵工程款等事项作出约定。协议约定：南澳公司以坐落于南京市浦口区的山水云房第五期的商品房（期房）抵偿宿澳公司应支付给华仁公司的宿迁山水云房一期、二期工程剩余应付工程款；因南澳公司的山水云房五期项目尚在建设中，具体的工程款抵房的内容尚无法最终明确，因此本协议各方仅就南澳公司的山水云房五期商品房的抵工程款事项达成原则性规定，所抵房屋为南澳公司开发的山水云房五期商品房，价格按同类户型或最相似户型实际成交价每平方下浮200元；双方一致约定在南澳公司开发的山水云房五期的商品房取得商品房预售许可证之日起，双方应立即就山水云房五期商品房协商确认具体的工程款抵房方案，抵房方案不得违反上述原则性规定，并且符合宿澳公司与华仁公司签订山水云房一期及二期土建合同约定的付款节点；双方同意本协议一经签订，即视为华仁公司已支付相应房款总额，也视为宿澳公司已向华仁公司支付与房屋总价款等额的宿迁山水云房一期及二期工程的工程款。

【争议焦点】

在债务履行期限届满前达成的以房抵工程款协议是否有效？

【法院认为】

关于以房抵工程款协议问题。首先，案涉《商品房抵工程款协议书》属于在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条适用对象为债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，第四十五条并未对协议的效力作出规定，南京澳林公司、宿迁澳林公司据此主张协议有效并无法律依据。原判决认定协议无效并无不当。其次，在案涉《商品房抵工程款协议书》无效的情况下，不存在新债消灭旧债和该协议能否实际履行的问题，原判决认定宿迁澳林公司应当继续履行支付工程款及延期付款利息的债务并无不当。最后，由二审判决可知，南京澳林公司在上诉请求事实与理由中仅阐述了宿迁澳林公司不应当承担付款义务，而并未涉及若宿迁澳林公司应承担债务时南京澳林公司是否构成债务加入、是否对该债务承担连带责任的问题，未对连带责任的认定提出异议。民事诉讼法第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”故二审法院对此未予以审查，维持一审判决，并无不当。