当前不少营运多年的私募房地产公司已经成为公开上市的REITs。这些公司包括：在购物类广场REITs里的马塞里奇公司（Macerich）、西蒙地产集团及陶布曼中心；在邻里购物中心类REITs的金科地产集团；在公寓类REITs的AvalonBay和邮政房地产公司；在写字楼和工业地产方面的AMB地产、波士顿地产。

机构投资者在REITs的发展中起着举足轻重的作用。机构投资者的主要构成如下。

1 共同基金

至今为止是REITs的最大投资者，随着REITs市场的升温，投资REITs的共同基金数量增长很快。在美国，1994年投资REITs的共同基金只有11家，总资产为12.7亿美元。目前专门投资REITs 的共同基金已达37 家，投资规模约为119亿美元，比1994年的资产总额增长了9倍多。

2 保险公司

在REITs出现之前，保险公司投资房地产主要是通过直接拥有房地产来实现的，但是REITs出现后，保险公司大大减少了直接拥有房地产的数量，改为投资房地产信托证券，流动性也大大增加。

3 美国养老基金

美国养老基金是传统的房地产直接投资者，据不完全统计，目前养老基金持有1300亿～1400亿美元的房地产资产。但现在越来越多的养老基金开始投资REITs，目前已持有约50亿美元的REITs证券。这些资金一般是通过购买普通股，用房地产取得收益单位，通过交换股份或用房地产参与合资等方式来进行投资。

4 房地产投资顾问公司

美国投资品种复杂、衍生工具多、技术性高，投资者一直以来都有咨询投资顾问公司的习惯。这些房地产投资顾问公司同时为客户提供房地产证券方面的投资服务，房地产投资顾问公司成为REITs的主要机构投资者之一。

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01 机构投资者对REITs的积极作用的证据

机构投资者和养老基金正逐渐接受REITs，REITs行业部门的许多理想房地产类型如写字楼、购物广场、酒店和自助存储设施，都被列入他们的投资标的名单以供选择。许多养老基金在REITs中已有大量投资，或者与有经验的REITs机构组成联合投资企业。当养老基金对REITs较为熟悉之后，会通过直接购买REITs股票以增加资金投入。

REITs的管理能力、与租户广泛友好的联系、有力的财务资源、获取资本的能力、内部研究能力，以及更主要的——REITs股票的收益率往往大于直接投资于商业地产或是此类资产的私募股权基金的回报，这些特性使得投资者正逐渐认可许多REITs管理团队的能力和其专业技能，机构投资者流入REITs的资金在持续增加。

REITs的投资主体由个人投资者和机构投资者组成，其中发挥主导作用的是机构投资者。

机构投资者的进入对REITs的影响很重要吗？很多研究者的答案是确实很重要。他们认为谁是股东对于公司的发展还是有巨大影响的。机构投资者的资金充裕、消息灵通而又专业可靠，REITs能够得到机构投资者的支持，无疑能够使其更容易迈上新的台阶。而且机构投资者更加有效地监督REITs的发展，毕竟作为机构投资者，一定会主动地妥善保护自己的投资，也不太可能“搭便车”。

陈淑贤等人总结了机构投资者对REITs市场的三个作用。

第一作用，由于机构投资者不断收集市场中股票的定价信息，其可能就在扮演着价格决定者的角色。

第二个作用是，一旦机构投资者持有某一公司的大量股票，他们就会更多地关注该公司及其管理队伍的业绩。因为他们有很大的知情权和选举权，要对投入巨资的公司的投融资决策进行监督。

第三个作用只适用于REITs股票市场。该作用就是机构投资者为一些其发起的，刚刚起步尚且不知名的REITs公司提供信用贷款和信用支持。散户会因为机构投资者的进入而投资于该REITs，这就是声誉效应。

在股票市场上，机构投资者的作用众所周知。机构投资者的回报比个人投资者的回报要高，而且波动性比较低。毕竟机构投资者的专业性和大额资金使得其必须选准公司并且避免反复交易而损失手续费，机构投资者有时候也会参与到市场的狂热之中，但是机构投资者是REITs市场渐进理性过程中不可或缺的力量。

机构投资者在监督管理层的决策方面有不小的贡献。始于1986 年的机构股东行动主义 (Institutional Shareholder Activism)，使得机构投资者对那些业绩不佳的REITs作为其重点关注的对象，甚至考虑是否要对这些REITs的管理进行干预，并对所持股的企业的决策做出修改建议。机构投资者不再被动地扮演传统股东的角色，“门口的野蛮人”已经成为金融界的重要特征。

“门口的野蛮人”的效果又如何呢？据吉兰等（Gillan et al.，1998）的研究发现，机构投资者（尤其是大型公共养老基金）或JVs所提出的议案，比个人投资者提出的议案能够获得更多的赞成票。有关管理层和股东之间利益相冲突的问题，在机构投资者的参与下，这些问题变得更加复杂。但是REITs不能没有机构投资者的参与，缺乏机构投资者参与的REITs的回报普遍比较低。

02 机构投资者对REITs的消极作用的证据

“门口的野蛮人”虽然有利于REITs的业绩提升，但是在机构投资者的参与下，有关管理层和股东之间利益相冲突的问题会变得更加复杂。这也是机构投资者对REITs的消极作用的证据之一。

另外一个消极作用的证据是机构投资者参与REITs投资较少，但是能够极大影响价格波动。

大型机构投资者目前仍然只是将其适度的一部分房地产投资配置于REITs股票。主要机构投资者2012年投资于房地产的资金中，只有7.4%的资金用于REITs股票，不过这已经是前一年资金总额的2倍，因为2011年只有3.5%的资金用于购买REITs股票。

尽管较大的机构投资者不会用REITs股票代替其所有的房地产投资，但是随着时间的推移，仍有可能找到让REITs股票进入众多机构投资组合的方法。到时由于REITs的市场规模，机构投资者大量购买和出售REITs股票将依然极大影响其市场价格的波动。

最后一个消极作用的证据是监管层对机构投资者的限制。美国相关法律规定，REITs的收益所有人必须达到100名以上。在REITs纳税的首个税务年以后，所有年度都不存在“股权集中持有”的情形。禁止集中持股的要求是REITs的基本规则。这是为了防止REITs 过于集中持股，导致大股东侵占小股东的利益。

美国州蓝天法和北美证券管理者协会（NASAA）声明制定了“5名以内”规则，即在REITs税务年度的下半年，由持有股份最大的5名股东持有的REITs的股票价值总和，不能超过该REITs的流通股总值的50%。如果REITs违背了这个规则，则REITs就不能够享受免企业所得税的优惠。

上述消极作用的证据正在不断收集，当然积极作用的证据也在不断涌现。“在掌握规则的情况下，管理是门艺术”这句话确实有它的道理，但前提是，你已经掌握了基本的规则。

03 给个人投资者的一些规定

当然，美国监管层不仅对机构投资者做出了限制，也对个人投资者提出了一些要求。北美证券管理者协会明确规定，如果不大可能存在稳定而活跃的二级市场，则发起人应当为购买REITs股票的投资者设定适当性的门槛要求。除非州证券专员提出异议，否则最低适当性要求应该是年度净收入45000美元以上或者拥有资产净价值150000美元以上，其中家庭的房屋、家具和汽车等不得计算在净资产内。

此外，REITs发行人以及代表发行人销售REITs股票的人员，都必须在潜在股东收到最终版本招股说明书5个工作日以后，才可以将股票销售给他们。