案情

2016年4月甲县大兴房地产公司潇水小区，规划建设3栋28层的住宅商品房，建设之初的规划是建设地下室作为人防工程。人防地下室建成后，大兴房地产开发公司向当地人防办缴纳人防工程异地建设费90万元。商住楼出售的时候，大兴房地产开发公司与购房业主没有就人防地下室的归属、使用进行约定，商住房购买业主一直将车辆免费停放在地下室，一年多以后，大兴房地产开发公司将地下室出售给阳光公司建设一个地下商场，商场在装修的过程中阻止商住房业主停车，遂引发纠纷。因协商不成，潇水小区600名业主将大兴房地产公司和阳光公司诉至法院，要求确认大兴房地产公司和阳光公司签订的买卖合同无效，潇水小区地下室由业主优先使用。

01分歧

本案在审理过程中，合议庭存在两种不同的意见：

第一种意见认为，潇水小区最初的规划设计有人防地下室，但是在地下室建成以后，大兴房地产开发公司已经向当地人防办交纳了人防工程异地建设费，从此以后，原设计的人防地下室不再具有人防的性质。既然不具有人防性质，该地下室由大兴房地产公司出资建设，所有权当然归大兴房地产公司。地下室所有者当然有权对外出售所有权。因此，潇水小区600名业主要求确认大兴房地产公司和阳光公司签订的买卖合同无效以及潇水小区地下室由业主优先使用的诉讼请求不成立，依法应当驳回原告的诉讼请求。

第二种意见认为，潇水小区在规划的时候本来就设计了人防地下室并且已经建设成功，在这种情况下，大兴房地产开发公司缴纳人防异地建设费用，改变业已建成的人防地下室的用途，没有法律依据。因此，大兴房地产公司将人防地下室出售给阳光公司开设商场的合同是无效的。

02评析

笔者同意第二种意见，理由如下：

一、潇水小区不符合缴纳异地建设费的客观条件

根据《湖南省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十五条规定“新建民用建筑因下列条件限制不宜修建防空地下室的，建设单位应当向人民防空主管部门提出易地建设申请：（一）采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于三米或者不足规定的地下室空间净高的；（二）按照规定标准应建防空地下室的面积小于地面建筑主楼首层的面积，且基础和结构处理困难的；（三）因流沙、暗河等地质条件限制不宜修建的；（四）因建设场址所在区域的房屋或者地下管道设施密集，防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全的；（五）不符合人民防空工程建设规划的。”“人民防空主管部门应当在收到易地建设书面申请后十五个工作日内，作出决定。不符合前款规定情形的，不得批准易地建设。”本案中，潇水小区在建设规划的时候设计了人防地下室，事实上、客观上也已经建成人防地下室，不符合新建民用建筑因条件限制不宜修建防空地下室的情形，凡是不符合《湖南省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十五条第一款规定情形的，不得批准异地建设，不符合缴纳异地建设人防工程的条件。

二、不能通过缴纳人防异地建设费改变地下室用途

根据《湖南省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》 第十四条规定“城市新建民用建筑应当根据国家和省人民政府的有关规定，按照地面建筑面积的一定比例修建战时可用于防空的地下室，并与地面建筑同步设计、施工，同时投入使用。”第十七条规定“任何单位或者个人不得批准免建、少建、缓建防空地下室或者降低防空地下室防护等级，不得批准免交、减交或者缓交防空地下室易地建设费，但国家另有规定的除外。”“违反前款规定作出的批准决定无效，由上一级人民防空主管部门责令建设单位补建防空地下室或者补缴防空地下室易地建设费。”也就是说，建设城市民用建筑应当建设人防地下室，任何单位和个人违反规定作出免建人防地下室的批准决定均是无效的。本案中，当地人防部门虽然收取了大兴房地产开发公司的人防异地建设费90万元，但是大兴房地产公司并不能将潇水小区已经建成的人防地下室出售。另一方面来看，大兴房地产公司将已经建成的人防地下室用出售给阳光公司建商场，会对潇水小区业主战时防空安全造成不利影响，损害了业主的利益，也应当被制止。

三、业主在支付租金后有权优先使用地下室停车