拍卖所得的厂房如何确立房产税计税依据(公司厂房房产税计税依据最新)

在司法拍卖中，由买受人承担税款问题一直困扰着税务机关、法院和买受人，如何更好地解决这个问题？基层税务人员提出一个“组合设计”，包括人民法院不宜在拍卖公告中再规定税费一律由买受人承担，税务机关加强与法院的协同联动，从拍卖款中优先扣缴税款，买受人自愿代缴税款时应提供承诺书，发票开具金额可包含买受人代缴的税款，买受人拒绝代缴税款时应积极协调法院寻求合理解决途径。

买受人承担税款带来的问题

在司法拍卖中，很多拍卖公告中明确“因拍卖产生的一切税费由买受人承担”；在一些以房抵债的司法文书上，也经常有“过户相关税费由债权人承担”的表述。买受人承担税款问题不是一个新生事物，是一直以来法院的普遍做法，有着一定的合理性和合法性，但这种做法给税务机关、法院和买受人带来很多困扰，也给税务机关带来很多执法风险。

征管实践中可操作性差，计税依据难以确定。买受人除了承担自己应当缴纳的契税外，还要承担转让环节涉及的所有税费，包括增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税、印花税、个人所得税等。如果买受人真实承担税款，那么根据税法原理，转让环节缴纳的税款是出卖人（被拍卖方）应承担的义务，此时的计税收入是其取得的全部经济利益，不但包括拍卖成交价格，还应包括由买受人承担的税费。此时，由于除增值税以外的税费均为价内税，需要把税款自身还原到计税收入中，而且由于土地增值税是超率累进计征，在还原时税率的确定上也比较烦琐。如果仅仅依据拍卖成交价格作为计税收入，则有可能存在削弱税基的问题，造成税款的流失，存在一定的执法风险。

在司法拍卖环节，竞拍人难以估计税款金额。由于竞拍人不一定具有相关的专业知识，加之对被拍卖不动产的历史、现状等情况难以全面掌握，无法对可能需要承担的税款做出正确的预判。尤其是对一些年代久远、被拍卖人取得时成本较低的不动产，其转让环节需要缴纳的税款往往高出竞拍人的心理预期，容易造成买受人在代缴税款时产生抵触情绪。

完税凭证上纳税人为出卖人，买受人难以进行所得税税前扣除。从税法实体上看，根据企业所得税法规定，与取得收入无关的其他支出，在计算应纳税所得额时不得扣除。买受人代为承担的这部分税费，本应由出卖人承担，属于与其取得收入无关的其他支出，因此不得税前扣除。从形式上看，税前扣除需要有合法合规的凭证。因买受人承担相关税费并没有改变纳税义务人身份，在税务机关开具的完税凭证上，纳税人仍是出卖人，因此该凭证难以作为买受人的合法有效凭证进行所得税税前扣除。

若买受人误解概念，可能引发与税务机关的争议。有些买受人出于各种原因对“过户相关税费”的概念，解读为按照法律规定自己应当承担的税款，不愿意承担出卖方应当承担的税款，或者对承担税款后取得的完税凭证上显示的纳税人不是自己，而与税务机关发生争议。

若买受人不履行约定，容易导致税务机关陷入被动。有时部分买受人在得知需要承担的税款大大超出原先估计后，不愿意履行代为缴纳税款的约定，要求单独缴纳契税并开具完税证明。一方面，根据有关规定，税务机关不能拒绝为买受人办理契税申报；另一方面，在给买受人办理契税申报时，势必要对出卖人因为本次不动产转移应承担的税款按欠税进行处理，增加了欠税管理的难度。

“组合设计”降低执法风险

税务机关应积极建议法院不再约定一切税费由买受人承担。笔者认为，解决买受人承担税款带来问题的根本措施是，法院在制作拍卖公告和以房抵债司法文书时，不再要求由买受人承担全部税费，而是约定根据法律规定各自承担税费。由于不动产产权转移产生税费的纳税义务人在法律、行政法规中有明确规定，人民法院不宜在拍卖公告中再规定一律由买受人承担。

加强与法院的协同联动，从拍卖款中优先扣缴税款。税务机关可主动作为，积极建立与法院的联动机制，优先从拍卖所得中扣缴税款。例如，山东省地税局和山东省高级人民法院在联合制定的联动机制中规定，在执行程序中，拍卖、变卖不动产过程中产生的被执行人（纳税人）的法定税费（不包括买受方应缴纳的印花税、契税等税费），依法从拍卖、变卖价款中优先支付。在依法拍卖、变卖被执行人的不动产后，人民法院应于不动产拍卖款分配前，及时将该不动产成交的相关信息传送不动产所在地地税机关。主管地税机关收到拍卖、变卖成交信息后，应及时计算被执行人在本次拍卖、变卖不动产过程中应缴纳的税款，向人民法院发送《扣税通知书》，并附相关法律依据，人民法院应予以协助。人民法院根据地税机关《扣税通知书》，及时从拍卖、变卖价款中依法进行扣款，并将分配结果、理由告知地税机关。人民法院应将协助征税的具体情况告知被执行人。被执行人对税费征缴有异议的，可依法向地税机关提出。地税机关按照法院分配结果，在本次交易税费入库后，及时为被执行人开具完税凭证，并将完税凭证复印件抄送人民法院。

买受人自愿代缴税款时应提供承诺书。在征管实务中，如果拍卖公告中约定“因拍卖产生的一切税费由买受人承担”，或者以房抵债司法文书上明确“过户相关税费由债权人承担”，同时买受人（债权人）自愿代替被拍卖方（债务人）缴纳税款的，在这种情况下，地税机关应根据法院出具的可以确定不动产权属的相关司法文书和《协助执行通知书》予以受理。《协助执行通知书》上应写明由买受人代为缴纳税款。买受人的承诺书至少应包含知晓本纳税行为的纳税义务人为被拍卖方、知晓完税凭证上的纳税人为被拍卖方、本人自愿代被拍卖方缴纳税款、因本次代缴税款产生的债务由被拍卖方承担等内容，承诺书应由买受人加盖公章或者本人签字等。

发票开具金额可包含买受人代缴的税款。根据税法有关规定，法院的判决、裁定等法律文书可以作为所得税税前扣除的合法有效凭证，因此，在营改增前不动产拍卖环节的营业税发票并不是特别重要。在营改增以后，由于购置不动产的增值税进项税额可以抵扣，发票问题就成了一个焦点和难题。

对于发票开具金额是否包含买受人（债权人）代缴税款的问题，目前有两种观点：一种观点认为应当包含代缴税款，其理由是买受人承担税款本质上属于真实承担税款。从法律实质上看，买受人代替被拍卖方（债务人）缴纳的转让环节的所有税费，是被拍卖方应承担的义务，也是被拍卖方取得的经济利益的组成部分，除增值税外，均应当包含在发票开具金额里面。从实务操作上看，将买受人代缴的税款包含在发票开具金额中，也有利于买受人将发票作为合法有效的凭证进行所得税税前扣除，减少买受人的损失。

另一种观点认为不应当包含代缴税款，理由是虽然约定由买受人（债权人）承担税款，但仍应当将拍卖价格视为包含所有税款的价格，买受人承担的税款只是代替被拍卖方（债务人）垫付税款，买受人代缴的税款不应包含在发票开具金额中，买受人在理论上保留向被拍卖方主张债权的权利，开具给被拍卖方的完税凭证，应交付买受人一份，作为以后其向被拍卖方要求偿还代缴税款的凭据。

应当指出的是，由于第一种观点的计税收入包含买受人承担的税款，那么买受人实际缴纳的税款要大于按第二种观点计算出的税款。征管实务中，如果符合地税机关代开发票的情形，地税机关可根据买受人的实际情况或要求，确定计税收入和判断发票开具金额是否包含买受人代缴的税款。

买受人拒绝代缴税款时应积极协调法院寻求合理解决途径。对于拍卖公告中未明确税款承担方式或者虽然约定“因拍卖产生的一切税费由买受人承担”但买受人拒绝承担的，主管税务机关应积极协调组织拍卖的法院，依法从拍卖、变卖价款中优先支付税款。对于以房抵债司法文书上未明确“过户相关税费由债权人承担”或虽然明确过户相关税费由债权人承担但债权人拒绝承担的，由于以房抵债等情形没有款项留存法院，主管税务机关可加强与法院的沟通协调，共同商讨如降低抵债金额等合理途径，引导债权人先行代缴税款。对于法院不予配合或者买受人确实不代缴税款的，税务机关在按规定给予办理契税缴纳事宜的同时，应按程序对纳税义务人采取欠税追缴措施，完善相关执法文书，防范执法风险。