商业房地产包括底商、大型商业综合体、写字楼和酒店式公寓等，用地性质为商业的房地产。此类房地产通常价值较高，租金收益普遍高于住宅和工业用途房地产，因此经常用来出租获取收益。商业房地产的持有者，也经常把此类物业作为抵押物，抵押给银行等金融机构用于融资贷款。
银行等金融机构以前也乐于接受此类房地产作为抵押物。但是随着电商经济的大力发展，人们的消费习惯也逐渐改变，商铺和大型商业综合体不再像以往那么红火了。商业街上的商铺也有空置的情况。老牌子的大型商场吸引不了客流，门可罗雀，好多商场都不得不关门倒闭。
今年由于新冠疫情，居家办公成为一种趋势。因此写字楼的空置率也不断增加，有的写字楼甚至降租金、物业费等都吸引不来中小企业了，大面积空置。酒店式公寓从香港传到国内，好像就不太受欢迎，尽管价廉物美，升值空间并不理想。市场上，同地段的住宅通常比酒店式公寓价格要高得多。
因此银行等金融机构开始对不太景气的大型商业综合体、空置的商铺和写字楼、酒店式公寓等商业房地产开始产生警惕性，纷纷降低抵押贷款成数或缩短贷款期限。甚至出租状况不佳，长期空置的商业房地产拿去抵押的，银行等金融机构就直接拒绝了。
那么对银行等金融机构而言，商业物业抵押的风险点在哪儿？都应该注意些什么呢？
首先，要看用于抵押的商业房地产是否能快速变现。规模太大的商业综合体，即使地段优越，人流如织，也得谨慎放贷。因为体量太大，动辄几万平方米，即使全都抵押给银行，一旦抵押企业不能顺利还款，银行处置此类房地产的时候也是非常困难的。
一是大型商业综合体一般建筑规模比较大，地段较好，总体评估价值高，但实际变现能力差。能买得起如此大规模商业物业的受众，很难短时间内找到。比如某达的商业院线之类的，转让给房地产行业的某创，这两家房地产开发公司都是国内排名比较靠前的高端知名企业。这样的交易也很难促成。
二是，大型商业综合体一般租赁关系复杂。有的商业物业经营者，将商场整体租给某客户，签约期限长达二十年，且租金水平远远低于市场价格水平，这类房地产就不适宜当做抵押物。因为二房东已经获得最长租期的租约，租金也远远低于市场平均水平，他再将商场层层转租出去从中牟利。这种做法已经透支了，这栋商场的潜在收益，直接影响了该商业房地产的市场价值。
拿这种带长期租约的商业房地产抵押的，银行等金融机构应该慎重对待。不仅收不到本该属于商业房地产的真实租金，还要遵守旧租约的限制，继续完成租约，待租约到期才能完全行使抵押权力。虽然买卖不破租赁，这类商业房地产也可以抵押、买卖，前提是带着租约抵押、买卖。 抵押时，银行等金融机构也都得和租户签订同意抵押的合约。买卖此类商业房地产，也得带着租约，市场价格就会受到影响。有时拍卖此类房产，即使打折打得很低，也难成交。
其次，商业房地产用于抵押，经常会出现市场风险。比如新冠疫情，让许多人宅在家里，无人上街消费，商铺、商场和写字楼等大量空置。没有租金收益，商业房地产的潜在价值就不能体现，本来价值很高的商业房地产也成了滞销品。
另外，单纯购物的传统商场已经不能满足消费者的消费需求，集购物、餐饮、娱乐等于一体的大型商业综合体，慢慢成为人们喜欢的对象。可是商业综合体的大量兴建，甚至是过量供给，将城市人口分流。因此并不是每个大型商业综合体都能盈利，经营不善的商业综合体，兴许命运和传统商场一样，逃不过关门倒闭的命运。这类房地产自然不会成为银行等金融机构心仪的抵押物。
再次，商业房地产拆改、分割、合并使用等也存在抵押风险。底商用于出租的居多，而承租人为了方便经营，经常将相邻的底商一起租下来，根据实际经营需要，拆改商业房地产的原有设计。比如前几天刚看了一家大型饭店，该店老板将一层到三层分属于三个不同业主的商铺都租下来。商铺有的区域改作了饭店大堂，有的区域做了厨房、操作间，有的区域被开辟为饭店雅间和大型宴会厅。
此类商铺就不太适应作为抵押物，因为原格局已经拆改。一旦房主将此类商业物业抵押给银行，不能正常还款，银行处置抵押物时，恢复原状才能过户交易。而这样做，往往会受到原承租人的阻碍。承租人没有实力购买该抵押物的话，其他人即使拍得该抵押商铺的所有权，也很难获得承租人的配合，因此成功处置的几率较低。
有的商场、商铺为了便于出租或销售，将整宗房地产分割成建筑面积仅为几十平方米的数十个小房地产权证，而商场实际是开放式的设计。小房证虽有，但是很难与商场实际位置一一对应起来。因此，即使银行等金融机构获得此类房地产的抵押权，也不能顺利处置。具体位置都找不到，怎么处置呢？
当然，商业房地产抵押的风险点还有很多。比如商铺或写字楼租约造假，同时存在多个有效但相互矛盾的租赁合同等。申请银行贷款时，都正常，租户也能配合抵押手续。一旦不能正常还款，银行处置抵押房地产时，房主和承租人百般阻挠，还拿出各种备用租赁合同，就没法顺利处置房地产。还有就是将低质量的商业物业，包装成多人租赁的情况，租金定得还很高，实际不能执行的情况。
还有就是房主通过各种手段，将低价收购来的商铺、写字楼等，用于申请银行抵押贷款，而该抵押物的房地产价值评估高于市场价值，即使银行打折放款额度，仍然高于房主的收购价时，有的房主就选择不还贷款，将抵押物留给银行处置，造成银行抵押物资不抵债或不能顺利变现的风险。各种风险防不胜防，银行等金融机构对此类商业房地产是又爱又很，不得不谨慎对待此类抵押房地产。
---The end---
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
