货币化安置的再现与猜想

端午节前后，佛山、青岛、珠海等城市又展开了一轮楼市松绑政策。其中，佛山、青岛取消了多个限购区域，不仅降低了购房门槛，还放开了热点片区的限购。

回顾第二季度各地楼市动向，会发现，佛山、青岛等松绑不过是“冰山一角”，初步统计，全国范围内楼市松绑已稳超过百城，政策涉及范围之广、购房门槛要求降低之松，不亚于2020年初疫情刚爆发之时。

频频松绑之后，楼市向暖动力的政策条件已十分充盈。然而，无论是房企销售数据，还是官方统计数据、市场研究机构统计数据，都在说明市场冷淡表现依然没有改变。

并且，市场没有起色下，楼市松绑还在不断加码，限购、限售、限价已经不是新鲜招式，降首付、降房贷利率这些核心“武器”也纷纷亮相。放在之前，是不敢想象的。

不断提振市场背后是，经济下行、保5.5%增长的压力愈加严峻，特别是北上广深相继爆发疫情，经济运行受到一定的阻滞。

况且，去年以来，国内外环境发生巨大变化，比如：美国开始实施HFCA法的暂行规定，对国内赴美上市互联网企业的影响；俄乌冲突叠加新冠疫情，引发大宗原材料的价格暴涨。

复杂且不明朗的经济环境下，导致房产消费信心的缺失，进而出现消费低迷。

这种因素下，郑州、兰州等城市开始推行货币化安置，进一步刺激楼市。货币化安置，在一拆一搬一进之间，被视为刺激楼市的最有效的“利器”之一。

加之，推进城市更新行动背景下，是否会有更多城市开始“献祭”出货币化安置刺激楼市？

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提振与遇冷

实际上，楼市松绑早在3月份开始陆续出台，4月、5月进入密集发布期。其中，3月份，郑州、哈尔滨、兰州、福州、衢州等城市率先松绑限购、限贷、限售等。

4月份，苏州、南宁、昆明、秦皇岛、绵阳、大连、丽水等50余个城市，开始松绑楼市；5月份，绍兴、台州、杭州、金华、长沙、长春、吉林等30余个城市，进行楼市松绑。

到现在，全国各地进行楼市松绑的城市远超百个。机构统计数据显示，目前全国超百城出台有关楼市松绑政策超过300次，并且不少是二线城市，松绑力度也不断加大。

综合来看，松绑基本是放开限购和限售、人才购房补贴、调整公积金政策、优化房贷，同时，不少新政推进降低多孩家庭购房要求和成本，已有进行购房现金补贴。

用一句话来概括就是：扩大购房人群范围、降低购房成本。

尽管楼市向暖动力充盈，然而在消费表现上，依然是低迷。

以4月份的数据来看，商品房销售面积、销售金额、个人按揭贷款均在下跌，待售面积则仍在增长，数据说明消费在减少，房企去化压力在增加。

统计局数据显示，2022年1-4月份，商品房销售面积39,768万㎡，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37,789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。4月末，商品房待售面积55,735万㎡，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。

贷款方面，统计局数据显示，2022年前4个月，定金及预收款15,357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

住房贷款中，央行公布的2022年4月金融数据中，亦出现大幅度下降。

2022年4月份，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。

这意味着政策刺激下，市场虽有所回升，但没有激起太大水花，距离扭转颓势还需等待一段时间。

消费低迷，对于房企而言则是“致命”的。很简单，因为销售回款是绝大部分房企目前仅有的资金来源。

众所周知，在地产“三道红线”、银行“三道红线”的要求下，房企正在进行降杠杆行动，特别是踩线的企业，想要降低有息负债规模，新增银行贷款、ABS等方式已被收窄，销售去化成为仅有的资金来源。

同时，早前，中央在强调房地产行业降杠杆时，地方银行为了避险或“贯穿到底”，出现了突然抽贷、断贷的现象，加剧了房企流动性紧张程度。叠加房企自身“高杠杆”现状还没完成扭转，资金由紧张变成了危机。

这也进一步说明，销售回款对房企至关重要。

以8家样本房企4月份销售情况来看，单月销售额下降还在持续扩大，同比最低降幅达到35.8%，最高降幅接近6成，累计销售额同比降幅在36.65%至51.74%。数据，足以说明房地产销售市场的真实情况。

市场销售不乐观，进一步导致多家房地产企业官宣“爆雷”。其中，以货源重仓上海的房企为甚，比如某头部房企接连遭遇西南区域、上海区域的销售“重创”，不得已申请债务延期。

为了帮助房企平稳度过艰难时刻，中央开始“修复”房企信用债，并提出要满足房企合理融资需求，避免再出现无故抽贷、断贷的现象。

于5月中旬，深交所推出中国证券金融股份有限公司和专项计划管理人中信证券联合创设的信用保护凭证，支持民营房企债券融资，龙湖集团、美的置业、碧桂园等成为第一个吃螃蟹的人。

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压力与破局

那么，为什么在楼市政策不断刺激下，房产消费依然低迷？

根本原因是，地缘动荡加剧、上海疫情双重影响，使得国内经济下行压力进一步加剧。而上海是国内汽车产业链、集成电路的重要环节，停摆之后，内循环受到了一定的阻滞。

这种背景下，居民钱包逐渐干瘪，“保温饱”前置，导致居民购房信心不足。

克而瑞研究中心研究报告分析到，比起疫情造成楼市供求“停摆”的直接打击，更为致命的往往是对实体经济的打击，继而带来公司倒闭、裁员潮、居民收入下降等一系列连锁反应，从而影响居民购房预期。

上海封控时间越长，对经济的负面效应越大。

数据对比发现，上海1-2月全市经济运行平稳，但由于3月份受到突发疫情的影响，一季度经济运行前稳后降、稳中趋缓，一季度上海市地区生产总值为10010.25亿元，按可比价格计算，比去年同期仅增长3.1%，增速比去年同期两年平均增速回落1.6个百分点。

实际上，今年互联网“大厂”纷纷因裁员、降薪成为了热议话题，包括阿里、B站、百度、腾讯、京东、字节等公司都承认了进行“人员优化”。

同时，教培、房地产2个行业在严厉调控下，市场表现是清晰可见的。以及，疫情直接影响下的旅游、餐饮、交通、影视等都是重灾区。

统计局数据显示，2022年1-4月，全国城镇调查失业率平均值为5.7%。其中，4月份，全国城镇调查失业率为6.1%，比上月上升0.3个百分点；其中，31个大城市城镇调查失业率为6.7%。

经济下行压力、购房信心缺失，都是显而易见的。

想要拉动楼市迅速升温还有什么招式吗？答案或许是：货币化安置。

以历史经验来看，2015年，全国开始推行“货币化安置”政策，取代了“拆一户换一户”，这成为了拆迁史上的一个关键节点。数据显示，全国所有的棚改区当中，三四线城市占比87%，而在货币化安置之中，三四线城市占比达到了80%。

推行货币化安置，一方面极大刺激了住房需求，迁出的村民纷纷将热钱投入到楼市中，使得房价暴涨；另一方面，村民钱包“一夜膨胀”，带动了其他方面的消费，但这也引发了一些社会性问题。

货币化安置是一把双刃剑，是快速拉升楼市回暖、去库存的利器，也是房价暴涨的“凶器”。使用这个利器需要适度。

在超百城300次楼市松绑之中，货币化安置已成为郑州、兰州、南京等提振市场的手段之一。

其中，郑州率先打响货币化安置救市第一枪，于3月8日印发了《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，提出结合安置房建设三年攻坚行动，集中利用3年时间，大力推进货币化安置。

今年4月，兰州也发布了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，其中提出推进货币化征拆安置；对新的征拆安置项目，以货币化安置为主，鼓励被征拆群众选择货币化安置。

四川省凉山彝族自治州、四川西昌市、安徽怀宁县、江苏泰州等城市相继鼓励实行货币化安置。

被叫停一年多的货币化安置，又重新成为当下的“救市利器”。从目前的形势来看，仅有郑州、兰州两座省会城市加入阵营，未来是否还会有更多二线城市加入，值得期待。

不过，目前来说，救市、救房企持续加码之下，市场回暖开始愈加强烈。

其中，佛山是第二次松绑，针对临近广州的8个区域进一步优化房地产调控政策，降低购房人群的压力和成本，旨在吸引广州人群前来置业。

据佛山乐居报道，新政利好解限的8个镇街，在端午期间迅速引起热烈反馈，佛山桂城、大沥、陈村、佛山新城、张槎、南庄等多个楼盘项目人气高涨，成交量迅速上涨。

图源：佛山乐居

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