新房，二手房土地增值税应如何计算

1.对于应进行清算的项目，须在满足清算条件之日起90日内办理清算手续

2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土增。

3.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理办税申报

工业企业2022年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入12000万元。2008年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。（考虑地方教育费附加）其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60％；增值税选择简易计税。

县城城建税5%

印花税0.05%

房：8000*0.6=4800

地：3000

印花税：12000*0.0005=6

增值税：12000*0.05=600

600*（5% 3% 2%）=60 城建教育费附加等

合计：4800 3000 6 600 =7866

增值额：12000-7866=4134

4134/7866*100%=52.56%

应缴纳的土地增值税：4134*0.4-7866*0.05=1260.3

2022年4月某房地产开发企业接到税务机关通知，要求其对开发的位于市区一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：（1）2018年3月以15000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。（2）该项目2018年开工建设，2022年1月竣工，发生房地产开发成本8000万元，其中含房屋装修费用900万，利息支出800万，利息支出中包括罚息100万；开发费用3400万元。（3）2022年3月，该项目销售90%，取得含增值税销售收入52000万元。其他相关资料：契税税率3%，当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%；由于该项目无法准确确定应纳增值税，因此按照预缴增值税计算相应的城建及附加计算税金扣除。

市区城建税7%

契税3%

15000*0.03=450 契税

增值税预缴

52000/1.09*0.03=1431.2

1431.2*（7% 3% 2%）=171.74 预缴的城建教育费附加

出售了90%

(52000-15000*0.9）/1.09*0.09=3178.9 房地产一般可差额纳税

52000-3178.9=48821.1 销售收入

地：15000*1.03*0.9=13905

房：（8000-800)*0.9=6480

费：（800-100)*0.9=630 （13905 6480）*0.05=1649.25

税：171.74

利：（13905 6480）*0.2=4077

合计：13905 6480 1649.25 171.74 4077=26282.99

增值额：48821.1-26282.99=22538.11

22538.11/26282.99*100%=85.75%

应缴纳的土地增值税：22528.11*0.1-26282.99*0.05=7701.09

甲工业企业位于市区，2022年3月转让一处2015年6月购置的办公用房，其购置和转让情况如下：（1）转让办公用房的产权转移书据上记载的金额为含增值税收入6000万元，并按规定缴纳了转让环节的税金。（2）2015年6月购置该办公用房时取得发票上注明的价款为800万元，另支付契税款24万元。

印花税：0.05%

城建税：7%

(6000-800）/1.05*0.05=247.62 增值税

247.62*（7% 3% 2%）=29.71 城建税教育附加

印花税：6000*0.0005=3

加计扣除：800*（1 7*5%）=1080

合计：1080 29.71 24 3=1136.71

6000-247.62=5752.38 销售收入

5752.38-1136.71=4615.67

增值率4615.67/1136.71*100%=406.06%

应缴纳的土地增值税：4615.67*0.6-1136.71*0.35=2371.55