房地产项目土地使用权转让(房地产开发公司转让土地使用权)

摘要:房地产行业不仅有很多的盈利点，所涉及的税种也非常多，对于行业从业的财务人员的要求也特别高。

在企业经营过程中，发生投资、联营、兼并、转股、转让等业务是在所难免的，然而这些业务却不是经常所发生的，致使我们很多财务人员对相关税收政策了解不多，一旦出现这些业务的时候总是把握不准相关税收政策。

那么，以房地产进行投资、联营，土地增值税缴纳有何规定?

01案例分析

某非房地产A企业，2018年5月，将一块取得时作价1800万元的土地使用权，协议作价2500万元，投资到非房地产B企业，计划用于项目开发，由于各种原因，项目未启动。

B公司，2019年3月又将该块土地协议作价3000万元投资到某C房产地产开发公司，用于商住综合楼开发。

那么该土地使用权在投资的过程中，是否需要缴纳土地增值税?

02政策依据

政策一:财税[2016]36 号
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税 [2016]36 号)

第十条规定

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产 或不动产。

第十一条规定

有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。

政策二:财税[2018] 57 号
根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税 [2018]57号)相关规定:

第四条规定

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转 移、 变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

第五条规定

上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

03政策解析与筹划:巧设跳板

通过对以上政策的解析，A 公司以土地作价投资到B公司，由于双方都不属于房地产公司， 因此，此项投资行为暂不征收土地增值税，也就是说A公司中间增值的700万是不需要缴纳土地增值税的。

当B公司再次以土地作价投资到C公司的时候，由于投资双方中有一方属于房地产公司， 因此，B公司以土地作价投资入股时应缴纳土地增值税。

这里大家可能会问，B公司在缴纳土地增值税时，原值应该以多少为准呢?是 1800 万，还是 2500 万呢?

B公司投资给C公司的时候，以3000万作价投资，原来B公司拿到房产的时候是2500万，A公司投资给B公司的时候，是给B公司开具了发票的，原则上原值应该以2500万为准。

在现实工作中，很多地域在执行操作上是有偏差的，有可能有的地区会按照1800为原值计算土地增值税，因为在当初A公司投资B公司时，是没有缴纳土地增值税的，所以在B公司重新对外转移的时候需要缴纳这部分土地增值税，也就是1800为原值作为计算依据。