近日，市民张先生碰上了一件闹心事，因为他购买的一套二手房首付款进了卖方指定的账户，可是卖方却反悔了，而首付款也被卖方挪作他用，追偿的过程漫长又令人心烦。
南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管办法的施行，将进一步规范房屋交易市场秩序
二手房交易问题频现
这些“坑”你是否遇到过
存量房，是指已取得不动产权证书的房屋，俗称“二手房”。二手房市场是房地产不可或缺的一部分。近年来，随着南宁市房地产市场持续发展，存量房买卖所占比重也随之节节攀升，日趋活跃。目前，南宁市存量房买卖大多数是通过中介企业撮合成交的。因此，二手房交易市场的资金安全问题也备受人们关注。
2018年6月，市民张先生经中介公司居间磋商，在凤岭南购买了一套二手房，并与卖方、中介公司签订了《房地产居间买卖协议》，合同中约定首付款直接汇入卖方指定账户，签约后，他支付了首付款50万元，卖方收到首付款后，却开始反悔，未及时履行合同义务，产权过户手续无法办理，导致买卖双方产生纠纷。双方协商解除合同时，卖方已经将首付款挪作他用，无法返还首付款。双方协商不成，张先生只能通过法律途径追偿，但是耗时费力，如今3年多过去了，张先生的首付款依然遥遥无期。“假如在交易过程中办理了存量房资金监管，就可以尽可能规避资金交割风险，避免产生纠纷。”张先生表示。
“一般来说，买卖二手房的流程为：双方签约、房屋评估、银行面签、贷款审批、交税、过户、交房。在整个交易过程中，通常会出现定金、首付、尾款等一系列资金，这些资金如果不进行监管，就有可能打水漂。”市住建局相关负责人表示，资金监管能最大限度降低买方的资金风险，减少交易纠纷。
哪些资金需要被监管？《监管办法》指出，存量房买卖交易资金，包括定金、预付款、首付款等各种购房款及房地产经纪机构的佣金，不包括买受人为出卖人偿还所购房屋贷款的资金、办理存量房买卖所涉及的各项税费。
房产有了“支付管家”
资金监管确保交易安全
市住建局相关负责人指出，房屋交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则，“资金监管就相当于二手房屋交易过程中的‘支付管家’，有了资金监管之后，即便买卖双方是毫无关系的陌生人，也能够放心地进行房屋产权交易，而不用担心资金风险。只有达到买卖双方约定的条件，如交易登记完成，资金才能进入卖方账户。需要提醒的是，纳入资金监管虽然是秉承自愿的原则，但还是建议买卖双方都使用监管系统，以此确保资金安全，给自己的资金多加一把‘安全锁’”。
据介绍，市住房和城乡建设部门（以下简称监管部门）负责南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管工作，下设的南宁市房屋市场发展中心（以下简称监管机构）负责存量房买卖与住房租赁交易资金的具体监管工作，包括房屋交易资金监管系统平台（以下简称监管系统）的使用管理、统计监测、实现部门之间信息数据的互联互通等。
那么，二手房交易资金该如何监管呢？根据《监管办法》，监管银行应当就存量房买卖交易资金监管与交易当事人签订房屋买卖交易资金监管协议，开设监管账户，并开设或指定结算账户。
《监管办法》指出，存量房交易当事人除了明确提出放弃房屋交易资金监管外，应在房屋交易资金监管协议中约定监管金额，通过监管系统进行房屋交易资金监管。交易当事人自愿放弃交易资金监管的，应当阅签放弃交易资金监管的共同声明，并自行承担交易过程中发生的资金风险。
“通过资金监管，买方能更好地保证资金的安全，卖方也能按约定时间收到应得的房款。”相关负责人透露，目前已确定了首批有监管意向的合作监管银行，后续还有更多的银行加入。
避免租赁企业“长收短付”
单次租金超过3个月要求纳入监管
长租公寓“高进低出”爆仓后跑路，房屋租赁公司采取“长收短付”“租金贷”等违规方式抢占市场份额，导致企业经营难以为继，进而进入恶性循环……为维护交易当事人的合法权益，《监管办法》同样对租赁市场交易行为进行了严管。
根据《监管办法》，住房租赁企业应当在监管银行设立一个住房租赁交易资金监管账户，与监管银行签订住房租赁交易资金监管协议，明确监管内容、方式及流程，并通过监管系统填报相关信息及报送备案。“相比存量房买卖，住房租赁具有一定的强制性”。据悉，住房租赁交易资金包括承租人向住房租赁企业支付的租金、押金等各种租赁资金。住房租赁企业、网络信息平台在发布租赁房源时，应当同时发布住房租赁交易资金监管账户信息。
纳入监管的资金包括：住房租赁企业单次收取租金超过3个月的或单次收取租金不超过3个月但交易当事人约定进行监管的租金；住房租赁企业收取承租人的租金周期长于向出租人支付的租金周期，其尚未支付给房屋业主的租金；单次收取承租人押金超过1个月的；法律、法规规定纳入监管的其他资金。
《监管办法》同时还明确了，房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员违反本办法的，由监管机构视情节给予责令限期改正、违规行为曝光、诚信扣分、依照违法行为分别移送相关职能部门进行查处；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
另外，房屋交易当事人约定不进行资金监管，或者向监管银行提供虚假信息导致房屋交易监管资金损失的，由当事人自行承担风险。
看过来！这些手续这样办
●存量房买卖交易资金办理流程
1.交易当事人登录监管系统填写房屋交易基础信息，选择房屋交易资金监管服务事项及监管银行。未来，“邕有家”会接入资金监管系统，并且通过实名认证、产权核验、线上办理、合同备案等方式为市民提供更为便捷、安全的房地产信息综合服务平台。
2.交易当事人与监管银行签订房屋买卖交易资金监管协议，开设房屋交易资金监管账户，并开设或指定房屋交易资金结算账户，监管银行提供相应监管服务。
3.约定监管的交易资金一次或分次存入房屋交易资金监管账户。
4.监管银行收取存入的监管资金时，应当对监管系统传输的房屋交易基础信息进行核对，并将资金监管信息反馈至监管系统。
5.监管银行根据监管协议约定及监管系统推送的交易完成节点信息，将监管资金划转至卖方结算账户，利息按交易双方当事人协议约定划转。
6.存量房买卖交易资金监管完成。
●住房租赁资金监管办理流程
1.住房租赁企业与承租人登录监管系统填写住房租赁基础性信息，选择住房租赁交易资金监管服务事项及监管银行。
2.住房租赁企业与承租人和监管银行签订住房租赁交易资金监管协议，并通过监管系统向监管机构报备。监管协议中承租人信息、租赁期限、支付周期、月租金和押金等各项内容应与监管系统网签备案的房屋租赁合同约定保持一致。
3.住房租赁企业或承租人按约定将租金、押金等资金存入监管账户。
4.监管银行收取存入的监管资金时，应当对监管系统传输的承租人信息、租赁期限、支付周期、月租金和押金等住房租赁基础性信息进行核对，并将资金监管信息反馈至监管系统。
5.监管银行按照监管协议约定将监管资金划转给住房租赁企业。
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