最近基金圈有了一股投资热潮：Reits基金的抢购大军。

不过随着配售比例的公布，很多人的心变得哇凉哇凉的，投几万进去，就给了88股，难道还指望Reit涨成狗狗币，来个千倍收益？那么，Reits基金到底有啥魔力呢？没买到，是不是就错失了几个亿？

首先给大家说说这个新物种Reits基金。

中文名叫不动产信托基金，是指通过证券化的方式将不动产资产或权益转化为金融产品，简单点说有点类似上海名媛的做法，汤臣一品的房子大家都买不起对吧，那我们100个小姐妹凑钱买，轮流拍完照后就把房子租出去，每年的租金大家一块分。首批的Reits基金有9只，具体的名单看图，风险等级在股票和债券之间。但是根据惯例，很多外来物种一到中国就得阉割一下子，这次也不例外。特色有以下几点。

1. 样板工程

Reits基金本质上也是风险投资，并不会很安全。但是由于我们是刚引进啊，再加上中国的投资者还需要特别呵护，所以首先要保证的就是安全。大家看一下这批名单，不是粤港澳大湾区就是江浙沪，或者是北京的，人富素质还好。据说这批Reits各省发改委推荐了200多个项目，但最终经国家发改委推荐的项目不到30个，最终仅9单项目拿到批文。

可以说是精益求精了，最后拿到批文的都是高速、产业园之类的优质项目，和房地产的关系并不大。

2. 市场化程度低

首批Reits基金的发售，政府部门的作用很明显，投资的基本都是国有资产。即便是基金的发行方，也是国资背景，比如拿到盐田港仓储的红土创新基金，背后是深圳市国资委。

3. 留给个人的额度少

首批公募REITs更多的是面向机构客户，9只产品初始战略配售数量占发售数比例从55.33%至78.97%不等。简单的说这基本是定制化产品，还没等小散户买，机构就把大头拿走了。

从最终结果来看，战略投资者除了风险偏好较低的险资，还有券商、银行、实业、信托、公募基金专户等。保险类战略投资者达到33.36亿元，申购金额最高，占比达到34%。广州广河预计募集规模最大，在90亿元以上，该基金的战略配售数量占发售数比例也最高，为78.97%，这下你知道为啥自己抢不到了吧？

4. 收益性高

这次的9只Reits基金分为有产权的和无产权的。有产权的证明资产是你的，不但可以每天收鸡蛋，以后还可以卖母鸡，没产权的就只能收鸡蛋了。

那么自然有产权的分红就不会给很多，预计今年的现金分配率为4%-5%之间，没产权的REITs分配率稍微高些，最高的沪杭高速公路可能超过12%，再加上监管政策要求，REITs的现金分派率未来3年原则上不低于4%。

在理财市场收益普遍收低的情况下，很多投资者把这批REITs基金当成银行理财替代品了，没风险还能拿这么高的收益，谁能不心动？

总的说来，这9只基金是比较优质的，背景够硬，项目优质，回报率也不错，关键是还没啥太大的风险。

在整体流动性收紧的大环境下，加密货币割韭菜，权益类投资阴晴不定，年轻人选择躺平的时候，能抢点不动产信托，每年拿分红，养养老，没准儿还能当传家宝给下一代，岂不乐哉？

一通神吹之后我们也说说缺点

第一就是收益性的问题

说的是预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%，高的都预测到12.4%了，但是这事基金，可不是债券。也没人能保证以后年年都拿这么高的收益，第一批九个Reits产品，包括高速、水务处理、垃圾处理发电4个产业，还有另外5个是产业园区和仓储。

基础设施类的好处是安全，但是成长性有限，因为你不可能乱提价。中国的资产回报率之所以高，是建立在以往经济发展好的基础上，现在每年5-6个点的增速，以后还可能会降，放到欧美发达经济体，年化3%的资产立马给你抢光，去年我们在欧洲发了负利率的国债，还有一堆人买，未来没准我们也是这个样子，到时候还指望这些高速、水务项目提供7个点的回报？

不可能的。

第二个流动性的问题

很多投资者一看收益率这么高，又都是政府产业，油门一踩就冲进去买了。回过头一看，封闭期最短20年，还有99年的，傻了。

你能想象一个世纪后的世界吗？

5代同堂了都，我的基金还在锁着。有人说我可以拿到二级市场上卖，这话目前是没毛病。但前提是上面说的7%的收益还在的情况，如果没有这个前提，而其他股权投资收益不错的情况下，这些Reits基金可能就是臭狗屎，只能折价出售，和你现在屯了一屋子诺基亚一样难受。

最后来个总结

目前这9只Reits基金是好产品吗？肯定是，机构投资者比我们聪明多了，他们都抢的东西差不了。

但是对于散户来说有什么问题呢？

是对于风险的忽视以及对收益的乐观估计，既要稳如狗，又要现金奶牛，抱着这个理念投Reits基金最后肯定要失望的，而且这么优质的底层资产并不可持续。

以后这个行业必然也是鱼龙混杂，中西部的项目，评级差的项目会陆续上马，大家要擦亮眼睛。这次没抢到的伙伴，也不要太懊恼了，机构投资之所以抢着买，求的是稳，比如险资或者养老金，因为资金类型限制了投资范围，只能买这些东西，事实上让渡了收益预期的，风险投资机构并不乐于买这些东西。对于个人投资者也是同样的道理，如果你追求的是整体性价比，其他权益类基金表现一点都不差。