第五部分：房地产公司开发间接费用的核算

一、开发间接费用的性质和界定

开发间接费是指房地产开发企业在开发现场为组织管理开发产品开发建设而发生的各项间接费用。从性质上看，属于直接为开发建造开发产品发生的支出。因此，新制度规定，开发间接费计入开发产品的成本。

房地产开发企业的“开发间接费”与“管理费用”往往难以划分清楚。除了周转房摊销之外，其余费用的划分方法，一般是以是否设立开发现场机构而定，如果开发企业不设现场机构，其所发生的上述各项间接费用，一般也可以直接记入“管理费用”账户。

至于企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入“管理费用”账户。

二、开发间接费用的内容

根据新的会计制度规定，房地产开发企业的开发间接费包括以下内容：

1．工资：指房地产开发企业在开发现场机构的行政、经济、技术、试验、警卫、消防、勤杂等人员的工资、工资性津贴、补贴、奖金等。

2．福利费：指按上述人员工资总额的规定比例提取的福利费用。

3．折旧费：指按规定提取的固定资产折旧费用。

4．修理费：指按规定属于直接为开发建造开发产品而发生的固定资产修理费用。

5．办公费：指开发现场机构办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电等费用。

6．水电费：指开发现场机构发生的水电费用。

7．劳动保护费：指按规定标准发放的劳保用品的购置费、修理费和保健费、防暑降温费等。

8．周转房摊销：指按规定应由开发产品成本负担的周转房摊销费。

9．利息支出：指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。

10．其他费用：指除上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

三、开发间接费用的账务处理

为了正确反映房地产开发企业开发间接费的发生和分配情况，加强对开发间接费用的控制和监督，企业应设置“开发间接费”账户，进行总分类核算。同时，应设置“开发间接费”明细账，按费用项目内容进行明细分类核算。

企业发生的各项开发间接费用。

借：开发间接费用——明细

应交税费--应交增值税（进项税额）

贷：银行存款——×××开户银行

应付职工薪酬

累计折旧

周转房——周转房累计摊销

【记账凭证后附件】：计提工资明细、累计折旧计算表、发票、银行回单、付款审批单、周转房累计摊销表等。

开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关成本核算对象，借记“开发成本”账户，贷记本账户。分配后期末一般无余额。

借：开发成本——明细——开发间接费用

贷：开发间接费用

【记账凭证后附件】：开发间接费用分配表。

四、开发间接费用的分配

每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本(包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费)进行，即：

某项开发产品成本分配的开发间接费用＝月份内该项产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接费用总额

借：开发成本——明细——开发间接费用

贷：开发间接费用

【记账凭证后附件】：开发间接费用分配表。

第六部分：房地产公司房屋开发成本的核算

一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目

房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类：一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本――房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定。

1．一般房屋开发项目。以每一独立编制设计概(预)算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。

3．对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；(3)基础设施费；（4）建筑安装工程费；(5）配套设施费；(6)开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费．以及有关地上、地下物拆迁补偿费或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工预算内的各项费用支出(包括设备费用)。配套设施费是指按规定应计人房屋开发成本的不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。

二、房屋开发成本的核算

(一)土地征用及拆迁补偿费或批租地价

房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价，能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。

借：开发成本——房屋开发成本——土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款——×××开户银行

【记账凭证附件】：银行回单、收据、拆迁协议、租赁协议等。

房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象。

借：开发成本——自用土地开发成本

贷：银行存款——×××开户银行

【记账凭证后附件】：银行回单、收据、拆迁协议、租赁协议等。

借：开发成本——房屋开发成本——土地征用及拆迁补偿费

贷：开发成本——自用土地开发成本

【记账凭证附件】：按照标准计算房屋开发成本的计算过程等。

房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象。

借：开发成本——商品性土地开发成本

贷：银行存款——×××开户银行

【记账凭证附件】：银行回单、收据、拆迁协议、租赁协议等。

借：开发成本——房屋开发成本——土地征用及拆迁补偿费

贷：开发成本——商品性土地开发成本

【记账凭证附件】：商品性土地开发成本计算分配表。

如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用于建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费计入有关房屋开发成本核算对象。

借：开发成本――房屋开发成本——土地征用及拆迁补偿费

贷：开发产品——商品性土地

【记账凭证后附件】：结转说明。

(二)前期工程费

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目。

借：开发成本――房屋开发成本――前期工程费

应交税费--应交增值税（进项税额）

贷：银行存款——×××开户银行

原材料——库存材料——明细

应付账款——应付工程款

【记账凭证后附件】：发票、银行回单、库存材料及设备出库单、挂账审批单、付款审批单、规划、设计、可行性研究合同等。

应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目。并记入“开发成本－－房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方，

借：开发成本――房屋开发成本――前期工程费

应交税费--应交增值税（进项税额）

贷：银行存款——×××开户银行

【记账凭证后附件】：发票、银行回单、付款审批单、前期工程费分配表等。

(三)基础设施费

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出。一般应直接或分配计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目。

借：开发成本――房屋开发成本――基础设施费

应交税费--应交增值税（进项税额）

贷：银行存款——×××开户银行

【记账凭证后附件】：发票、银行回单、付款审批单、相关文件资料等。

(四)建筑安装工程费

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出。应根据企业承付的已完工程价款确定，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

借：开发成本――房屋开发成本——建筑安装工程费

应交税费--应交增值税（进项税额）

贷：银行存款——×××开户银行

应付账款――应付工程款

【记账凭证后附件】：建筑工程结算单、发票、银行回单、付款审批单等。

如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包。则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，计人有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

借：开发成本——房屋开发成本——建筑安装工程费

贷：库存设备——明细

【记账凭证后附件】：设备出库单、设备领用汇总表等。

(五)配套设施费

房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。

1．配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目。

借：开发成本——房屋开发成本——配套设施费

应交税费--应交增值税（进项税额）

贷：银行存款——×××开户银行

应付账款——应付工程款

【记账凭证后附件】：建筑工程结算单、发票、银行回单、付款审批单等。

如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户先行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准(如有关项目的预算成本或计划成本)，分配计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

借：开发成本——配套设施开发成本

应交税费--应交增值税（进项税额）

贷：银行存款——×××开户银行

应付账款——应付工程款

【记账凭证后附件】：建筑工程结算单、发票、银行回单、付款审批单等。

配套设施完工后，

借：开发成本——房屋开发成本——配套设施费

贷：开发成本——配套设施开发成本

【记账凭证后附件】：配套设施费用分配表等。

2．配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施，或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本(或计划成本)和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

借：开发成本——房屋开发成本——配套设施费

贷：应付账款——应付工程款

【记账凭证后附件】：配套设施预提计算审批单等。

(六)开发间接费

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，应由房屋开发成本负担的开发间接费用，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。

借：开发成本——房屋开发成本——开发间接费用

贷：开发间接费用

【记账凭证后附件】：开发间接费用分配表等。

三、已完房屋开发成本的结转

房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，登记“开发产品”账户的借方和“开发成本一房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。

借：开发产品——明细（商品房、代建房、出租房、周转房）

贷：开发成本——房屋开发成本

【记账凭证后附件】：房屋开发成本计算表。

下期预告：