内蒙古土地出让金返还规定(内蒙古土地流转补偿相关政策2021)

6 月 4 日财政部、自然资源部、税务总局、人民银行发布通知，决定将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收。

通知明确，先试点后推开。自 2021 年 7 月 1 日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区，则自 2022 年 1 月 1 日起全面实施征管划转工作。

一石激起千层浪，政府、房企对此新政有着怎样的解读？从业内人士的分析来看：我国现行的土地出让金制度是影响房地产税出台的重要变量，长远来看，土地出让金制度改革是必然的。本次土地出让收入划转为税收，迈开了改革的第一步，可以理解为是房地产税长效机制的前期准备。

对地方政府影响几何？

国有土地使用权出让收入对于地方政府而言是一笔重要的财政收入。2020 年全国土地出让收入达 8.4 万亿元，占政府性基金收入 90%，占全部财政收入 23.8%。今年前 4 个月，全国政府性基金预算收入 2.43 万亿元，同比增长 36.6%，其中国有土地使用权出让收入 2.14 万亿元，同比增长 35%，占全国税收的 32%。

过度依赖于地产化价值变现的“土地财政”到了必须要做出改变的时候了。

中泰证券研究所首席分析师杨畅认为，土地使用权收入改由税务部门征收，有利于中央政府摸清地方政府的 " 私房钱 "。在短期，由于本年预算安排已经排定，地方政府行为具有一定的延续性。但在长期，会对地方政府行为产生引导，使得地方政府在土地出让环节更趋谨慎，推动地方政府摆脱对 " 土地财政 " 的依赖，延续了中央调控楼市的强烈信号。

以前，地方的国有土地出让模式没有纳入法治化框架，在很多地方存在不透明的情况，使得土地市场存在很多不规范的征管行为。该新政的推行，将有利于在一定程度上遏制很多地方政府在招商引资过程中的恶性竞争，尤其是对资本介入式招商手段的泛滥化使用和过度化使用。

如地方政府为招商引资无原则返还土地出让收入，降低国有资产收入；再如将本该由地方政府配套的设施转移给开发商进行配套，且不返还土地出让金，推高了房价。

又如地方政府为了提高卖地收入，区域规划摊子铺得太大，无原则地争土地出让金，建造一些高大上的、中看不中用的基础设施大广场、楼堂馆所等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：将征收职责划转至税务部门，主要是想治理征管乱象，按照税制原则征管，该征的一定要征。不允许随意返还，避免土地出让金出现流失或低估等问题，降低地方政府经营城市的动力。

此外，通知第八条明确，除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。即" 财政部门管理、税务部门负责征收"的模式。

李宇嘉认为，此举意味着国有土地使用权出让收入的征收和支出会越来越规范化。“原来可以讲是地方政府的小金库，收入和支出都是一个部门说了算。”现在收支分权，可以一定程度上杜绝腐败。

对房地产企业影响几何？

国有土地使用权出让收入征缴流程显示，土地出让过程中，土地竞拍保证金仍由当地规划和自然资源委员会征收和代缴；新规后，政府土地出让收益、土地开发建设补偿费则由税务部门征收。因此，对于房地产企业而言，只是土地出让金、土地开发建设补偿费的缴费对象由地方政府变为税务部门，对金额并不产生影响。

新规之下，中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎认为，短期内不会缩减土地供应，也不会降低地方政府卖地热情。

“ 现在地方对国有土地使用权出让收入的支配权还比较大，因而通知落地之后地方可能会加快供地步伐，进而促进房地产投资。但未来中央会越来越多地参与其中。" 东方证券首席经济学家邵宇表示。

其实，在“房住不炒”的基调下，很多更具洞察力的地方政府和地产企业，早已走在“去土地财政化”的转型路上。

“在城市规划中，土地供应的减量化决策，土地使用的公共服务化和产业化方向，都表明政府对于城市的可持续和高质量发展有着更充分的考虑。许多地区开始将更多的精力投向科技创新、新兴产业、城市更新、综合治理等领域。”和昌集团负责人表示。“虽然土地出让金征管新政目前对房地产企业的直接影响还没有显现，但企业必须未雨绸缪，预见到未来必将出台的房地产税可能对市场带来的影响。住房的持有成本增加、房价滞涨这都是影响市场的重要因素。”

过去那种简单粗暴的“拿地 - 融资 - 建设、销售 - 回款 - 套利”的时代已经结束了，面对市场的深刻变化，就算是能够较快甚至是较低成本拿到地，也无法再像以前那样纯粹靠房地产开发就能获得暴利了。

在“房住不炒”的基调下，住房回归到“居住属性”，市场回归理性。政府鼓励以“城市更新”盘活存量资产、释放优质土地资源，尤其是在土地资源紧缺的深圳。在此背景下，参与“城市更新”项目是众多房企获取优质土储的重要方式。

“城市更新项目虽然开发周期长，但盈利可见性清晰。和昌集团也在调整战略部署，目前，在大湾区和华中区都以城市更新、产城融合为主导，建立更加开放的合作平台。”和昌集团负责人说。公开数据显示，截至目前，和昌集团在大湾区实现了1000亩土地储备，计容建筑面积300万平米，已确权的权益货值近900亿。位于深圳的和昌拾里花都项目仅用3年时间便完成旧改，预计于今年年中首开入市，这在旧改项目中实属迅速。

放眼望去，以头部地产企业为代表的房地产企业都明确做出了转型规划。对优秀的房地产企业而言，不仅早就应该意识到这一新政到来的必然性，而且，早就有所准备。