602发票是否需要预缴增值税(预收款零税率发票怎么申报增值税)

土地增值税清算一般只涉及已售的部分，但在实务当中，企业财务人员由于缺乏相关税务意识，不清楚未售部分在后期再销售时是否还需要纳税，担心会产生不必要的税务风险。本文在此帮助大家解决这一实务问题的迷茫。

一、什么是土地增值税清算？

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算需要填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

二、土地增值税的清算条件

一般情况下，从两个层面出发来判断是否符合清算条件：

1．从纳税人自主申报的角度来看，纳税人需要满足以下条件：

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

(3)直接转让土地使用权的。

2．从主管税务机关要求的角度来看，清算项目需要满足以下条件：

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

(2)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

(4)省税务机关规定的其他情况。

三、清算时的核算单位成本费用如何确定？

清算的单位成本一般通过两种方式确定：

一是纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》当中会结合清算项目的具体情况进行专业的鉴证分析，报告当中会明确单位建筑面积成本费用；

二是税务机关核定征收土地增值税，参照项目规模和当地的收入水平相近的企业土地增值税税负情况核定土地增值税的税额，且需要不低于预征率的征收率计算这一税额。

四、未售部分的后期开票涉税问题

已售部分的清算步骤按照规定执行清算步骤即可，未售部分的涉税问题需要把控以下几个要点：

1．清算时，已售部分和未售部分的成本与费用在归集过程中无法清晰区分，往往在开票时统一开具。实测报告出来之后，根据实测数据按照建筑面积分摊、业态配比等原则进行成本费用分摊，针对已售部分的成本费用计算应缴纳土地增值税；

2．通常情况下，房地产企业开具发票是确认增值税纳税义务的时点，但在这一节点上需要注意受票方以及实际业务与开票时间的先后顺序问题：

(1)受票方为房地产企业

清算时需要以取得票据为基准进行成本和费用入账。若在正式清算前确定能够取得票据的部分，可以预估入账，待取得时再做实际纳税调整，缴纳土地增值税；若无法取得票据，则税务机关不认可该部分的成本和费用，从扣除项目中剔除。

(2)受票方为业主

房地产企业在开票时需要缴纳增值税，以及确认企业所得应纳税额：

1)当取得预收款项时，企业需要开具602不征税发票预缴增值税，待收到全部房款时开具正式增值税发票，按需补缴增值税。具体政策可参照国家税务总局公告2016年第53号第九条第(十一)款；

2)清算结束后，销售未售部分时，房地产企业需要给业主开具发票缴纳增值税，并按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。具体政策可参照国税发〔2006〕187号文第八条规定。

政策依据：国家税务总局公告2016年第53号公告

国税发〔2006〕187号文

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