澳洲城售楼部。
牟齐维2017年以女儿的名义与新澳置业公司签订认购书，注明中写明，开发商通知购房者签《商品房买卖合同》
今年9月3日，新澳置业公司在购房者不知情的情况下，私自将购房者支付的首付款通过银行退回
其后，新澳置业公司还针对购房者们发出营业执照《通知》，退款理由为：“由于该房屋在认筹认购时未取得商品房预售许可证，且目前仍未取得商品房代办预售许可证，此行为违反了《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》的相关规定，属于违法违规销售行为，我司已按照有关部门的要求进行整改。”
该《通知》称，由于认购行为违反国家法律法规规定，属无效行为，该司已将违规收取的认筹认购款全额退还，并愿意在退还认购款之外，按同期银行贷款利率的标准，补偿交款之日至退款之日期间的利息，逾期不联系，则视为放弃补偿。
牟雨花说，开发商一直没通知她退款的事情，买澳洲城房屋的同学正规告知她开发商已退款的事情后，她去银行查证一张不用的银行卡才发现的确收到了开发商退回的首付款。于是，9月28日她和父亲从吉林赶赴三亚，欲向开发商讨个说法。
当牟雨花父女赶到三亚时，于文莺等购房者早已在澳洲城售房部。于文莺说，购房者们在售房部守了十余天，开发商却始终没有一个答复，他们又先后到三亚市住建局、海南省住建厅反映情况。
牟雨花说，父亲年近八旬，行走不是很方便，在三亚，她把父亲安置在暂住地，自己一个人去售房部讨说法。11月9日下午，父亲在暂住地猝死。“到三亚后，父亲特别恼怒，因开发商单方毁约吃不下饭，当初的首付款现在在三亚又买不到房。”
5年前的《整改通知》
购房者们也通过信访渠道反映，希望主管部门按照海南省自然资源和规划厅等4部门下发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》要求，督促开发商妥善解决交房等问题。
10月8日，三亚市住建局书面回复称，经查，目前，澳洲城项目2#、5#、8#楼尚未取得商品房预售许可证。针对未批先售问题，该局约谈了开发企业，询问其相关销售情况及未严格落实该局整改通知要求的事项，责令其严格执行整改通知内容，并妥善处理好与认购人的合同关系。开发企业称已退还营业执照全部购房款，正在与购房人沟通处理解除认购书的相关事宜。
三亚市住建局的处理意见为：一是未批先售事宜，该局正在搜集相关证据，待完成后移交三亚市综公司合行政执法局依法予以行政处罚；二是因该项目2#、5#、8#楼未取得商品房预售许可证，暂不适用《关于不动产登三亚记历史遗留问题处理意见的通知》的有关规定；三是该局已督促开发企业积极与购房人沟通，妥善处理相关纠纷。
于文莺称，他们在三亚市住建局的协调会上，经追问才拿到前述信访回复中有关“整改通知”的文件，而这份整改通知是2016年的。这份文件号为“三住建[2016]322号”的《整改通知》显示，2016年3月24日，三亚市住建局接群众举报称，新澳置业公司在未取得商品房预售许可证的情况下对外认筹、销售等情况。该局经调查后，同年3月28日作出退还已收取的购房款（含认筹、认购金等）的处理意见，并要求新澳置业公司将违法违规销售、项目基本情况及整改等形成书面材料报送至三亚市住建局房产市场管理科。
多名购房者告诉澎湃新闻，此事涉及的200余名购房者的购房时间，基本都是在三亚市住建局2016年3月28日的《整改通知》之后。三亚市住建局如今以《认购书》签订前的该《整改通知》来要求企业退购房款，他们表示质疑。
对此质疑，澎湃新闻书面采访三亚公司市住建局，该局回复时并未对此作答。
但该局回复称，2016年3月28日作出《整改通知》，系根据行政职责，结合实际情况，对开发企业作出的行政处理行为。同时，2016年3月至2021年8月，该局未接收到澳洲城项目购房人书面投诉举报及相关证据材料。
《认购书》是否应继续履行
多名购房者认为，如果按三亚市住建局的通知退款整改执行，就是变相让购房者的认购权益受侵害。
对此，三亚市住建局回复澎湃新闻称，该局2016年3月28日作出《整改通知》解决的事项属于行政管理层面，而购房人与开发企业签订的认购协议及开发企业单方退款的行为属民事行为海南，认购协议的效力及单方退款问题应由司法机关依法认定。因此，该局作出行政处理，不影响认购协议的效力。另外，针对认购书的效力问题，双方当事人产生异议的，建议通过司法途径解决。
于文莺11月17日告诉澎湃新闻，目前，新澳置业公司已向法院起诉包括她们家在内的30余名购房者，诉讼请求为“确认《澳洲城认购书》无效”。
广西大学法学院教授、博士生导师高一飞认为，购房者当初与房开商签订的认购书属附条件生效合同，只要开发商办理了预售许可证该合同就生效，不能因为开发商未办理预售许可证就认定该协议无效，该合同应当被认定为有效合同。住建局整改内容中有关退购房款的处理，会导致房开商解除与购房者的认购书。
三亚重庆一位有着多年民商事审判经验的资深法官告诉澎湃新闻，审判实践中，根据《商品房买卖合同司法解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，应该属有效合同。
该法官进一步解释说，如果当事人在签订认购协议时，明确表示在协议签订后，双方正规仍会在将来针对房屋签订正式的《商品房买卖合同》，在此种情况下即使认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，且购房者也支付了房款，此时也应尊重当事人的真实意思表示，认定认购协议的性海南质为预约合同。从历年相关案例来看，最高人民法院从（2013）民提字第90号案件开始已形成了较为统一的认识。
该法官认为，对于认购协议是否具备商品房买卖合同的主要内容，法院还是持较为严格的审慎态度。实践中对于认购协议的认定，还是以当事人订立协议时的意思表示为出发点，如通过相关材料能够证明双方订立协议的目的，就是为了在此后能够订立正代办式的《商品房买卖合同》，则此时应认定协议的性质为预约合同。按照此标准来进行衡量，实践中的多数的认购协议一般仍会被认定为预约合同性质，按理《认购书》约定的合同内容开发商应当继续履行。
多名购房者称，此前开发商提出住宅按2.6万元、商业楼按3.6万余元的单价卖毛坯房给他们，他们对此不予接受，他们的诉求是开发商按当初签订的认购书履约。
校对：刘威
