购买在建项目开发土地增值税前能否加计扣除

问：我公司是青岛的一家房地产开发企业，购入其他房地产开发企业的在建项目进行再开发后销售，请问我公司支付的在建项目价款能否在土地增值税清算时加计扣除？

答：《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目:（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第（六）项规定，根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。第七条第（一）、（二）项为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第一条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号）第十三条“关于整体购买未竣工的房地产开发项目投入资金继续建设后转让的成本扣除问题”明确，对房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，投入资金继续建设后转让，其扣除项目如下：（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；（二）改良开发未竣工房地产的成本；（三）房地产开发费用（房地产开发企业购买未竣工房地产开发项目发生的金额不作为计算房地产开发费用扣除的基数）;（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加；（五）加计改良开发未竣工房地产成本的百分之二十。

从以上分析可看出，国家层面的政策并没有明确房地产开发企业购买在建项目支付的价款在土地增值税清算时能否作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除的基数，但青岛税务机关明确房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，投入资金继续建设后转让可以加计扣除的项目仅包括改良开发未竣工房地产成本，因此，你公司支付的在建项目价款在土地增值税清算时不能享受加计扣除。