阅前说明:
本文所述个人是仅指自然人,不包括个体工商户、合伙企业、个人独资企业、一人有限公司等容易与自然人搞混的商事主体。
本文所述出租是指出租自有的房产;转租是指租入房产后再出租。
本文所述深圳是指深圳市本地10个区,不包括深汕合作区。
本文所述房产是指住房和非住房,非住房具体是指:公寓写字楼厂房商铺等生产或营业房产。
本文所述税费是仅涉及税务机关征管的税费。
本文所述含税租金收入,是指含增值税租金收入;不含税租金出租房屋收入,是指不含增值税租金收入。
本文所述税费的税率(额)及百分比率,除了只适用深圳的城镇土地使用税标准税额、个人所得税核定应纳税所得额率、综合计算的税费负担率等外,均适用于全国,可供全国各地读者结合各地地方政府税费减免政策借鉴阅读,综合研判。
本文力争用词简明扼要,准确清晰;内容与时俱进,适时更新,以供各位品质读者长期提供必要的参考价值和保存价值。
以下正文:
个人出租深圳的房产,分出租自有房产和转租他人房产。
一,出租自有房产:
涉及的税费有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得出租税8个。
1,增值税
出租住房:
不含税租金收入=含税租金收入(1+5%)
增值税=不含税租金收入1.5%
出租非住房:
不含交税租金收入=含税租金收入(1+5%)
增值税=不含税租金收入5%
优惠政策:
出租住房,2021年4月至2022年12月止,月不含税租金收入未超过15万元,免征。
出租非住房,2021年4月至2022年12月止,月不含税租金收入未超过15万元,免征。
2,城市维护建设个人税
实际缴纳的增值税额的7%,5%,1%。深圳为7%。
优惠政策:
2019年1月1日至2021年12月31日期间,减半征收。
3,教育费附加
实际缴纳的增值税额的3%。
优惠政策:
2019年1月1日至2021年12月31日期间,减半征收。
4,地方教育附加
实际缴纳的增值税额的2%。
优惠政策:
2019年1月1日至2021年12月31日期间,减半征收。
5,房产税
不含税租金收入x12%。
优惠政策:
出租住房,2019年1月1日至2021年12月31日期间,不含税租金收入Ⅹ4%减半征收。
出租非住房,2019年1月1日至2021年12月31日期间,不含税租金收入Ⅹ4%减半征收。
6,城镇土地使用税
实际占用的土地面积x税额标准
深圳市税额标哪些准:略
见原深圳市地缴纳方税务局公告2017年第3号公告。
优惠政策:
出租住房,免征城镇土地使用税。
出租非住房:2019年1月1日至2021年12月31日期间,减半征收。
7,印花税
租赁合同金额的0.1%。
优惠政策:
出租住房:个人出租住房免征印花税。
出租非住房:2019年1月1日至2021年12月31日期间,减半征收。
8,个人所得税
按“财产租赁所得”项目单独缴纳个人所出租房屋得税,以一个月内取得的收入为一次,税率为20%。
核实征收:纳税人可凭合法有效凭证,从其不含税租金收入中依次减除房屋租赁过程中缴纳的税费、由纳税人实际负担的实际修缮费用、以及税法规定的费用扣除标准(每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用)计算应纳税所得额。
应纳税额=应纳税所得额x税率
深圳市的核定征收:纳税人不能提供合法准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用,按不含税租金收入的5%核定应纳税所得额。
核定应纳税所得额=不含税租金收入x5%
应纳税额=应纳税所得额x税率
根据原深圳市地方税务局公告【2017】1号文。
优惠政策:
个人出租住房,取得的所入减按10%的税率征收个人所得税。
个人出租非住房,无优惠。
如何开具发票:
依客户需要及发票要求,申请代开增值税专用发票和增值税普通发票。
开票渠道:线上有微信公众号“深圳纳税服务”,线下有办税服务厅,房屋租赁中心(中心仅能开具增值税电子普通发票)
符合条件免征增值税的收入只能开具增值税普通发票,不能开具增值税专用发票;如果选择放弃免征增值税优惠而改为申报缴纳增值税,则可以开具增值税专用发票,同时根据财税【2016】12号文,相应的教育费附加和地方教育附加可以按规定免征。
出租涉及税费列表如下:
序号 | 税费名称 | 住房税费率(征收率) | 非住房税费率(征收率) | 优惠依据 | ||
月不含税租金收入<=15万元 | 月不含税租金收入>15万元 | 月不含税租金收入<=15万元 | 月不含税租金收入>15万元 | |||
1 | 增值税 | 免 | 1.50% | 免 | 5% | 财税公告【2021】11号文 |
2 | 城市维护建设税 | 免 | 增值税的7%减半 | 免 | 增值税的7%减半 | 财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告 |
3 | 教育费附加 | 免 | 增值税的3%减半 | 免 | 增值税的3%减半 | 财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告 |
4 | 地方教育附加 | 免 | 增值税的2什么%减半 | 免 | 增值税的2%减半 | 财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告 |
5 | 房产税 | 4%减应该半 | 4%减半 | 4%减半 | 4%减半 | 财税【2008】24号文、财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告 |
6 | 土地使用税 | 免 | 免 | 占地面积x各区标准税额,减半 | 占地面积x各区标准税额,减半 | 财税【2008】24号文、财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告 |
7 | 印花税 | 免 | 免 | 0.1%减半 | 0.1%减半 | 财税【2008】24号文、财税【2019】13号文及深税2019年第个人4号通告 |
8 | 个人所得税 | 应纳税所得额的10% | 应纳税所得额的10% | 应纳税所得额的20% | 应纳税所得额的20% | 财税【2008】24号文 |
一 | 综合税费负担 | 2.50% | 4.09% | 一 | 一 | 深圳市个人所得税的应纳税所得额率为5% |
二,转租他人房产:
涉及的税费有增值税、城市维护建设出租税、教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税等6个。
1,增值税
转租住房:
不含税租金收入=含税租金收入(1+5%)
增值税=不含税租金收入1.5%
转租非住房:
不含税租金收入=含税租金收入(1+5%)
增值税=不含税租金收入5%
优惠政策:
转租住房,2021年4月至2022年12月止,月不含税租金收入未超过15万元,免征。
转租非住房,2021年4月至2022年12月止,月不含税租金收入未超过15万元,免征。
2,城市维护建设税
实际缴纳的增值税额的7%,5%,1应该%。深圳为7%。
优惠政策:
2019年1月1日至2021年12月31日期间,减半征收。
3,教育费附加
实际缴纳的增值税额的3%
优惠政策:
2019年1月1日至2021年12月31日期间,减半征收。
4,地方教育附加
实际缴纳的增值税额的2%
优惠政策:
2019年1月1日至2021年12月31日期间,减半征收。
5,印花税
租赁合同金额的0.1%。
优惠政策:
个人出租住房,免征印花税。
个人出租非住房:2019年1月1日至2021年12月31日期间,减半征收。
6,个人所得税
按“财产租赁税所得”项目单独缴纳个人所得税,以一个月内取得的收入为一次,税率为20%。
核实征收:纳税人可凭合法有效凭证,从其不含税租金收入中依次减除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金支出、房产由纳税人负担的财产租赁实际开支的修缮费用、以及税法规税定的费用扣除标准(每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用)计算应纳税所得额。
应纳税额=应纳税所得额x税率
深圳市的核定征收:纳交税人不能提供合法准确的成本费用缴纳凭证房产,不能准确计算房屋租赁成本费用,按不含税租金收入的5%核定应纳税所得额。
核定应纳税所得额=不含税租金出租房收入x5%
应纳税额=应纳税所得额x税率
根据原深圳市地方税务局公告【2017】1号文。
优惠政策:
个人转租住房,取得的收入减按10%的税率征收个人所得税。
个人转租非住房,无优惠。
如何开具发票:
依客户需求及发票规定,申请代开增值税专用发票、增值税普通发票。
开出租房票渠道:线下办税服务厅。
符合条件免征增值税的收入只能开具增值税普通发票,不能开具增值税专用发票;如果选择放弃免征增值税优惠而改为申报缴纳增值税,则可以开具增值税专用发票,同时根据财税【2016】12什么号文,相应的教育费附加和地方教育附加可以按规定免征。
转租涉及税费列表如下:
序号 | 税费名称 | 住房税费率(征收率) | 非住房税费率(征收率) | 优惠依据 | ||
月不含税租金收入<=15万元 | 月不含税租金收入>15万元 | 月不含税租金收入<=15万元 | 月不含税租金收入>15万元 | |||
1 | 增值税 | 免 | 1.50% | 免 | 5% | 财税公告【2021】11号文 |
2 | 城市维哪些护建设税 | 免 | 增值税的7%减半 | 免 | 增值税的7%减半 | 财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告 |
3 | 教育费附加 | 免 | 增值税的3%减半 | 免 | 增值税的3%减半 | 财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告 |
4 | 地方教育附加 | 免 | 增值税的2%减半 | 免 | 增值税的2%减半 | 财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告 |
5 | 印花税 | 免 | 免 | 0.1%减半 | 0.1%减半 | 财税【2008】24号文、财税【2019】13号文及深税2019年第4号通告 |
6 | 个人所得税 | 应纳税所得额的10% | 应纳税所得额的10% | 应纳税所得额的20% | 应纳税所得额的20% | 财税【2008】24号文 |
一 | 综合税费负担 | 0.50% | 2.09% | 1.05% | 6.35% | 深圳市个人所得税的应纳税所得额率为5% |
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