车位租赁费的税务筹划(买房送车位税务筹划)

国税发〔2006〕187号规定的“建成后产权属于全体业主所有”如何判定？

案例：A公司开发的项目中含有地下产权车位，但由于容积率较高，为防止未来车位不够用，A公司设计了机械车位，如下图所示，可以通过上下遥控，使原本的一个车位变为两个或三个机动车位。但机械车位需要人工操作，后期投入较大，A公司拟交由物业管理。

2017年土地增值税清算时，A公司将地下车库的成本列入了公共配套设施予以扣除。税局在审核时发现，实地考察后认为，该地下车库有产权，可以取得产权证，因此应作为可售业态自持，不能扣除成本。

A公司不服，抗辩理由为：机械车位无法拆分成小产权证，因为同一块地面上有2-3个车位，且无法出售，没有业主会购买机械车位。虽然地下车库有产权，但实际无法分割和出售。

税局对A公司的抗辩，要求A公司提供房管局盖章的证明，证明机械车位无法出售。

A公司在房管局咨询后，得知房管局不愿意开具该证明。

经过反复多次沟通，税局要求，如果将全部机械车位无偿移交给业主，符合国税发〔2006〕187号规定的“建成后产权属于全体业主所有”，则可以作为公配扣除，否则不可以。

问：A公司应如何提供无偿移交的证明？

答：可以按照以下原则之一确认：（1）政府文件中明确规定；（2）人民法院裁决；（3）商品房买卖合同中明确约定；（4）移交给业主委员会并有业委会盖章；（5）登报公示并经半数以上业主签名。

【实操指南】机械车位和人防车位等特殊业态非常普遍，特别是机械车位作为一个新兴产物，目前越来越多的住宅、商场逐渐采用这种形式以缓解停车压力。但在税务处理上，却成为一个重大难点。

如本例所示，机械车位能够确权，但是却无法分割和出售，在税收法规上，缺失这种特殊业态的规定，导致各地处理五花八门。但无偿移交是大多数税局会采纳的方式。

在实践中，通常采用的是4和5：（4）移交给业主委员会并有业委会盖章；（5）登报公示并经半数以上业主签名。

部分税局要求两者兼有，部分税局可以只选其一。对于A公司来说，如果进行了无偿移交，对于后续接手的物业公司，会产生一定影响，即不能收取车位租金（但可以收取车位管理费）。

无独有偶，人防车位也存在众多的争议。人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求，建设的人防防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商，但人防车位产权到底属不属于国家？众说纷纭，有一种观点认为人防车位产权属于国家，因为是国家要求建造的，但另一种说法是，国家也只是拥有管理权，因为人防车位是不确权的，产权也不属于国家。目前仅有重庆、四川部分地区人防车位是可以对外出售并且给小业主确权的，这种有产权的人防车位通常没有争议。但无产权的人防车位，虽然法律规定没有产权，但依然可以以卖的形式长期出租，签订多年的租赁合同，以租代售，其实是戴个面具继续销售。虽然形式上不可售，但实质上可售，租金收入是否纳入土增清算范围，还是作为公配扣除，各地标准也不一样。如果作为公配扣除，和机械车位一样，存在无偿移交执行困难的问题。

鉴于以上原因，目前这种情况，需要国家层面尽快明确相关法规，以避免出现实践中执行不一和执行难的情况，减轻纳税的不确定性。