房产税没来，“房东税”先来了，最高20%，对楼市产生哪些影响？

目前国内平均房价为9252元，虽然回到了3年前的水平，但结合国内的房价收入比来看，仍然处于高位。根据宜居研究院公布的数据显示，我国100城和50城的房价收入比分别为9.2和13.3。而合理的房价收入比，国际标准是4～6；结合我国的具体国情，如果月工资收入能在当地买到1平米的房子，才算是比较合理的房价。而这仅仅还是平均房价收入比，全国大部分热点城市的房价收入比都在20以上，深圳的房价收入比甚至一度突破40，因此国内的房价严重偏高了。

房价如此之高，客观地说，投资炒房客至少占了一半的“功劳”。而投资炒房屡禁不止，虽然与房子的金融属性有关，但根源却在于，是我国的住房税收体系“重交易、轻保有”造成的，即住房的持有成本几乎为零。假设像国外那样持有一套房产每年按照房屋总价的1%～3%交税，谁还会去炒房？房价自然远远低于现在的水平。因此，关于开征房产税的呼声，在民间一直不绝于耳，包括一些专家学者也纷纷建言献策。

比如素有“金融市长”之称的黄奇帆就认为：降房价最好的办法就是开征房地产税，国内持有几十套、几百套房子的人大有人在，收持有多套房人的税。经济学家任泽平的看法是：地方上卖地的收入是不可持续的，大开发时代结束以后，财政收入的可持续性在存量房时代将面临重大挑战，所以地方上就不得不寻找新的经济增长点，而开征房产税就是个最好的选择。至于什么时候开征比较合适，经济学家马光远的看法是，“十四五”时期就是开征房地产税的最佳时机，持同样观点的还有金融学博士张启迪等人。

而在国家层面，决策部门对于房产税的试点工作一直都在积极稳妥地推进中。比如在去年10月23日，全国人民代表大会常务委员会就曾授权国务院在部分地区开展房地产税试点工作，只是由于各种因素的影响，“综合考虑各方面情况，今年内不具备扩大房地产税试点城市的条件”而暂缓试点。实际上距离增加试点城市只是“一步之遥”了。但这并不意味着房地产税从此不再开征了，恰恰相反的是，从已经走完的流程看，距离出台的时间是越来越近了，相信只要房地产市场发展稳定，房产税注定不会缺席。毕竟开征房产税不仅是世界各国的通行做法，地方上财政资金缺口更需要这个很好的替代品。

不过，虽然没等来房产税，“房东税”却先来了。所谓“房东税”，简单理解就是向房东所出租的房屋征收个人所得税。目前全国已经有三个省开征“房东税”了，即河北、湖南和云南。以云南省发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的通知》为例：要求个人出租住房的，按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房的，按20%的税率征收个人所得税，该规定自2021年1月1日起施行。湖南、河北两省则在2019年就出台了此项规定：纳税人出租（转租）住房不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算住房租赁成本费用的，按租金收入的5%～10%核定应纳税所得额。

那么，开征“房东税“会对楼市带来哪些影响呢？影响是显而易见的：第一，会导致多套房的持有成本增加。对于拥有多套房产的人来说，开征“房东税”以后，不仅将打破过去住房持有成本为零的格局，而且持有房子的套数越多，税费的负担也越大。比如拥有10套房产，过去每月可以收取租金2万元，现在如果按照10%的税率征税，每月就只能收取净租金1.8万元了。而那些投资炒房客再想囤积房子也不太容易，本来他们是通过“以租养贷”的办法减轻贷款压力的，现在每月的租金收入要拿出一部分用于交税，继续持有多套房产肯定就有压力了。不仅如此，那些扛不住贷款压力的人还会选择抛售房产，当大量的二手房流入市场后，购房者就多了买房的选择，带动二手房价格下降，也让过去买不起房子的人，增加了买房机会。

第二，会导致投资性需求减少。本来现在很多城市的房价涨幅就达不到投资标准，投资者已经感受到了房价上涨缓慢所带来的压力，如果“以租养贷”的口子再给扎紧了，投资者想要继续持有房产就更没辙了。而投资不仅不赚钱，甚至还亏本了，相信会有很多人退出这个市场。如此一来，市场缺少了资金注入，房价就会有所回落，重新回到健康的轨道上来；而“房东税”虽说对单户征得并不多，远没有房产税征收的力度那么大，但是积少成多后，对于地方财政来说也算是增加了一项新的收入，进而就可以降低对土地出让收入的依赖，而土地价格降下来以后，房价也会紧跟着下降，同样对于满足无房群体的住房需求，能够起到积极有效的促进作用，带动国内房地产市场走向健康可持续的发展道路。

第三，会导致租金下滑。有人可能会说，开征“房东税”以后，房东完全可以将税收增加在房租里，最终不还是羊毛出在羊身上，受伤的是租客？按说这话也有一定的道理，但是也要区别看待。就像越是有人口流入的城市房价越高一样，不排除大城市的房东这么做以后推高了房租，但这是目前还没有办法解决的问题。而多数中小城市的人口是流出的，而且住房拥有率和空置率都很高，房东想把税费转嫁给租客是不容易的。而一旦“房东税”导致中小城市的房价下降，租金必然也会紧跟着下降。要知道，如果租金接近或大于月供了，很多人会选择买房而不是租房。因此，只要中小城市开征“房东税”，租金只会下降不会上涨。

总而言之，房价之所以居高不下，是投资炒房起到了推波助澜的作用。而“房东税”虽说目前只在三个省内施行，但它传递出一个积极的信号是，会对当地的房价走势带来一定的影响；而房东税一旦在这三个省试点成功，今后很有可能会在全国的范围内铺开；再结合大概率要开征的房产税，亦或未来还有可能开征的空置税，地方财政就有了更多的收入渠道和保障；当地方基本摆脱了对土地收入的依赖，建房中最大的一笔土地成本也将大幅减少，进而促进整体房价回归到比较合理的水平，引导市场走向健康可持续的发展轨道。