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最近，我的朋友老刘有点烦。
为啥？
因为，老刘是一家物业公司的副总经理，2002年就入了行，一直做物业。
做着做着，就做到了郑州一家知名国企房地产公司的物业分公司副总，现在管着两个改善型小区。
这家知名房地产公司，物业是个很大的卖点，所以一直在地产补贴，有了靠山好办事，老刘的工作也做的顺风顺水。
然而，天有不测风云，2021年，郑州房地产市场大滑坡，老刘所在的集团公司效益也不好。
大河没水小河干，于是那家公司董事会正式做出决定，从2022年开始不再补贴物业。
于是，老刘就开始算账，在郑州，一家自负盈亏的物业公司收入和成本控到什么地步，才不会亏钱。
而我一直对于物业盈亏问题感兴趣，所以借着这个机会搞了一次小型采访，问问老刘，
在郑州，我们几毛到几块的物业费到底花在了哪里？
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富贵问1——
你现在管这两个小区的物业情况怎么样？
老刘答——
我名下有两个小区A和B，是项目一期和二期的关系。
A区属于洋房加类别墅的配置，建筑可收费面积大约10万平方米，容积率约1.5，绿化率较高达约45%上下。洋房物业费在3.5元/㎡/月，别墅在4.5元/㎡/月，平均下来在4元左右。
B区属于纯高层小区，大约20万平方米，容积率约3.5，绿化率大约在30%上下。
高层物业费在2.25元/㎡/月。
富贵问2——
那一年物业费相当不少了？
老刘答——
A区大约每年物业费应收入大约480万上下，但是A区物业费认缴率在93%上下，也就是说总物业费在450万上下。
B区大约每年物业费应收540万，B区物业费认缴率在95%上下，所以物业费大约在510万上下。另外，两个小区都有一些商铺，沿街商铺物管费是4元/㎡/月，还要地上地下停车费70元/辆/月，另外还有一些广告收入，进入小区商业活动的收费。
这么说吧，两个小区总体物业收入大约在1100万上下。
富贵问3——
那你们的支出状况呢？
老刘答——
大家都知道，在所有物业支出中，最最大头是人工费用，所以我先给你说说我们的用人状况是啥。
B区20万平方，一共配了45个人。
其中保安12个人，这个主要看大门数量有关，现在B区是两个大门。
16个保洁，6个设备维护维修，4个客服，4个部门主管，外加2个财务兼文员和1个项目经理，这些配置主要和小区规模相关。
20万平方的小区，44-48个人的配置是最为经济的。
一个保安一个月至少是4500元，请注意这是用人成本，不是保安到手的工资，因为这里面要含养老医保等统筹，还要吃住费用。当然，有些是劳务派遣性质的。
这个保安能拿到手的工资，应该不到4000元，大概在3800到3900上下。
当然，这个价格的保安大约岁数在35岁到55岁之间。
更年轻的保安当然也有，但是更贵，以销售部用的20岁到30岁保安，个头170公分以上，大帅哥，现在至少在6000元起的工资。
而一般交房项目的物业公司，这种保安是用不起的。
同样，一个保洁的用人成本大约在3500元，他们能拿到手里前每月在2700元。
其他财务、维修、客服的用人成本就不一一列举了，我们B区平均物业人员支出大约在5,000元（工资大约3,800元不到），一年大约在260万到290万上下，大约占总成本的50-60%上下。
郑州市人工相对便宜，在南方这个比例应该更大一些。
除了人工，第二大头就是公共区域的费用，电梯的电费，维护费，绿地的水费，高层加压费用，公共区域的电费，大概占总支出的15%。
第三就是绿化、工程费用，比如树苗死了的补种，道路坏了的维修，时不时修个东西，这个大约又占了15%。
第四就是保洁费，不是指的咱们自己的保洁费用，而是我们让垃圾车把垃圾运到垃圾场处理的费用，这个大概又得占10%。
第五就是办公费用，我们自己的购买点工具吧，保安服装，保洁的设备、还有物业搞点活动的费用，大约占比5%。
还有，物业公司也是需要交税的，一般纳税人国家规定的税率是6%。
最后，物业公司也是要盈利的，现在物业公司的普遍盈利率不高，大约在4%到5%的毛利。
富贵问4——
那你们A区是不是盈利更高一些呀，毕竟洋房比高层物业费要差不多高一倍呀？
老刘答——
恰恰说错了，实际上在公司不补贴的情况下，B区可能还能做到略有盈余，但是A区却很难做到。
我就给你举几个例子吧。
比如，我们每个洋房的大堂，看着亮亮的，富丽堂皇，但是每年都需要打蜡，这一笔费用都相当大。同样1万平方米，高层可能是一栋楼，三部电梯，但是洋房部分可能要翻五倍不止，相应电梯的电费和维保费用都要涨。
另外，一个小区绿化越好，越看着美观，绿化成本就越往上涨，同样一个1500平方的水系。
中式的仿生态水系要比欧式的石材水系难清理数倍，这就需要多用人工。
图：欧式水系
图：仿生水系
同样是园区道路，我们B区是冲洗，就像咱们洗衣服要摆一下，冲一下肥皂就行。
但是A区是冲刷，类似于咱们人工用高压水枪洗车，既废水又费人工。
所以，大家别看低容积率项目物业收付费高，但是从物业公司角度，可能反而利润率是偏低的。还是那句话，一分价钱一分货，都是市场经济。
富贵问5——
那咱们普通老百姓怎么能搞清楚，你们物业公司是否达到了服务标准吗？
老刘说——
这个容易，咱们国家有明确的《中物协2004一号文·普通住宅小区物业管理服务等级标准》。
在这个文件中，对物业服务的档次做出了较为细致的分类，以我们最经常接触到的保洁服务为例：
对于一级物业收费的要求是：
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。公共区域合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
对于二级物业的要求：
1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
对于三级物业的要求：
小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
一般物业公司都会给业主说，咱们是按照哪一级物业标准执行的，按照哪一级物业标准收费，大家一对比就可以了。
但是该规定也有问题，就是规范太老了收费标准偏低，比如人工从2004年到现在涨了一倍不止，但是收费标准却调整的不多，所以也不合适。
富贵问6——
那社会上为什么物业公司和业主老是发生矛盾呢？
老刘说——
说实话，这个方面我们也很苦恼，物业属于卖白菜的利润，操卖白粉的心，员工普遍收入不高，流失率较高。
但郑州市物业水平不高也是实事，小公司遍地，收费水平是一级，但是服务水平是三级，小区垃圾一周才清理一次，小区停车乱七八糟，而且停车费超贵。
物业标准和物业收费不能匹配，老百姓不满意，这是第一点。
第二点，就是财务不透明。
很多物业公司不愿意公示自己的财务，人工多少钱，维护多少钱，老百姓也没一个查账的渠道。另外，一些商家到小区的缴费，小区的电梯，公区的广告费也不公示。
即使是公示，也没有第三方或者业委会的监督，让人觉得是两本账。
第三、法律也不健全。
比如，对于我们物业公司，如果业主欠缴物业费，我们除了打官司，也没有别的渠道和工具可以用。另外，对于业主权益来说，物业公司公示的费用清单，也不能第三方审计，无法取得信任。
还有，对于720这种极端事件的处理，据我知道，由于水淹车库，对很多业主造成损失，一些物业公司不能说没有责任，很多业主拒缴物业费，物业公司也凑活着干，凑合着活。
怎么赔，怎么弄，也没一个说法和流程，甚至也没一个公开案例来对照，这样拖下去，对于双方都不好。
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