房地产行业项目开发及预售环节涉税事项及会计处理（二）

4、项目开发环节

2020年3月信合置业与C建筑工程公司签订建筑安装合同，合同总价2000万元（以下单位全部为万元）。

本环节涉及增值税、印花税，建筑服务适用增值税税率9%，建筑安装工程合同印花税税率为万分之三。

印花税计算：应交印花税=2000×0.3‰=0.6

会计处理

付款时：

借：预付账款—C建筑公司 2000

贷：银行存款 2000

收到发票时：

借：开发成本—建筑安装工程费（主体工程） 1834.86 应交税费—应交增值税（进项税额） 165.14

贷：预付账款—C建筑公司 2000

计提印花税时：

借：税金及附加 0.6

贷：应交税费—应交印花税 0.6

缴纳时：

借：应交税费—应交印花税 0.6

贷：银行存款 0.6

注意：按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号 ）第四条第三款规定，（三）提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

信合置业公司取得的建筑服务发票，必须在备注栏注明“项目名称”和“项目地点”，否则视为不合规票据，不得抵扣增值税、不得在企业所得税前列支，也不得在土地增值税清算环节扣除。

5、预售环节

2020年12月信合置业公司取商品房预售许可证并开始预售，当月收到预收款3270万元，其中：普通住宅预收款2200万元，非普通住宅预收款为800万元，商铺预收款为270万元。2020年当年累计发生管理费用15万元，销售费用34万元，财务费用3万元，税金及附加192.15万元（其中土地增值税71.12，城镇土地使用税全年108，城建税6.3，教育费附加2.7，地方教育附加1.8，印花税2.23）。本环节主要涉及的税种有增值税、土地增值税、企业所得税、附加税。

注意：商品房预售环节增值税、所得税、土地增值税的计税依据不完全一致：

预缴增值税=预收款÷（1 税率）×增值税预征率3%；

预缴企业所得税=（特定业务计算的应纳税所得额-三项费用及附加）×25%，特定业务计算的应纳税所得额=预收账款÷（1 税率）×预计毛利率；

预缴土地增值税=（预收账款-预缴增值税）×土地增值税预征率

预缴税款计算：

预缴增值税=（3270÷1.09）×3%=90万元

企业所得税预计毛利率为10%，适用税率25%

预缴企业所得税=（3270÷1.09×毛利率10%-192.15）×25%=26.96万元

河南省土地增值税采用三分法预缴，普通住宅适用税率1.5%，非普通住宅适用税率3.5%，除普通住宅和非普通住宅以外其他适用税率4.5%。

普通住宅=（2200-2200÷1.09×3%）×1.5%=32.09

非普通住宅=（800-800÷1.09×3%）×3.5%=27.22

其他=（270-270÷1.09×3%）×4.5%=11.81

合计预缴土地增值税71.12万元

印花税依据产权转移书据，本环节适用税率为万分之五，

印花税=3270×0.5‰=1.63

城建税=90×7%=6.3

教育费附加=90×3%=2.7

地方教育附加=90×2%=1.8

城镇土地使用税=土地面积12万㎡×适用标准9元/㎡/年÷12×3=27

会计处理 ：

借：应交税费—预缴增值税 90

贷：银行存款 90

计提所得税：

借：所得税费用 26.96

贷：应交税费—应交所得税 26.96

缴纳时：

借：应交税费—应交企业所得税 26.96

贷：银行存款 26.96

计提税金及附加：

借：税金及附加 110.55

贷：应交税费—应交土地增值税 71.12

应交税费—应交城建税 6.3

应交税费—应交教育费附加 2.7

应交税费—应交地方教育附加 1.8

应交税费—应交印花税 1.63

应交税费—应交城镇土地使用税 27

（注：税金及附加依据据收入确认配比原则预收预缴环节不用计提，所得税预缴环节不能扣除，年度汇算清缴在A105010表25行填报，这样预缴环节会多预缴企业所得税，而在汇算清缴时形成多缴退税情况，所以还是在预缴环节计提填报）

缴纳时：

借：应交税费—应交土地增值税 71.12

应交税费—应交城建税 6.3

应交税费—应交教育费附加 2.7

应交税费—应交地方教育附加 1.8

应交税费—应交印花税 1.63

应交税费—应交城镇土地使用税 27

贷： 银行存款 110.55

（未完待续......）