案例：某房地产企业将1000平方住宅以每平方1万元折算价格抵偿给施工单位。施工单位又将房屋以每平方1.1万元价格抵偿给劳务公司。请问整个操作如何实施？各方如何做财税处理？

一、理论上的操作

房屋抵偿工程款的第一个环节，为典型的不动产换取建筑服务，双方均应视同销售，房地产公司按照商品房销售正常缴纳增值税、土地增值税、企业所得税，施工单位提供建筑服务正常缴纳增值税和企业所得税，同时就取得的不动产缴纳契税；

房屋抵偿工程款的第二个环节，是施工单位溢价将房屋抵偿劳务公司，是以不动产换取劳务公司的建筑服务，施工单位就二手房转让缴纳增值税、土地增值税、企业所得税，劳务公司提供建筑服务正常缴纳增值税和企业所得税，同时就取得的不动产缴纳契税；

二、实务中的操作

但实务中从未见过有人如此操作，表面的以房抵债最终实际并未办到建筑公司和劳务公司名下，而是由劳务公司找到实际购房人，房地产公司负责直接办理网签，三方的抵偿工程款最终只是资金流互抵，并无房产交易过户。

站在房地产公司角度，这就是正常销售行为，麻烦在于两点：

1、抵偿债务价格和网签价格是否一致？

该案例中，抵偿债务是1万元，实际成交价格是1.1万元，房地产公司限于两难境地，如果按照1.1万元签署合同，则多确认了收入，多交了税，而且只能按照1万元价格冲减应付工程款，差额的0.1万元如何处理？

2、转手之后的资金流是否正常还原回来？

案例中未描述资金流是否正常还原，如果正常还原当然较为简单，但实务中往往没有资金流，房地产企业、施工企业和劳务公司都涉及如何入账问题。假设最终取得房屋的业主向劳务公司直接支付房款，劳务公司同施工企业冲账，施工企业同房地产公司冲账，需要一系列债务重组协议作为商品房销售合同的辅助，非常麻烦。

1、这种操作无论如何转手，站在房地产公司角度，最好的处理办法是坚持单价不能变化，施工企业和劳务公司有能力赚取差额，但房地产公司无法为此买单和背锅。如果非要按照最终的1.1万元签署销售合同，房地产公司应同施工企业商议差额如何处理，比如是否通过工程总价款的调整来实现双方资金流的平衡和账务的平衡。

2、最好是大家协商好资金流从业主到房地产公司，从房地产公司到施工单位，从施工单位到劳务公司。如果不能做到，需要补充签署三方相互的抵偿债务协议。

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