【什么是一地二卖？】

所谓“一地二卖”是指在土地的二级市场中，卖家出于自身利益考虑或者想恶意欺诈预付土地款等等原因，将自己拥有的土地使用权，先后转让给两个或者多个买家，并签订多份相应的《国有土地使用权转让合同》。

因为，每位买家都有权要求办理土地使用权的变更登记手续，以此获得所购土地的使用权，但因“一地二卖”行为的出现会导致最终只能有一位买家真正获得土地使用权，其他买家都将遭受损失。

而一旦出现这种情况，必然会有纠纷。

【以案说法】

当事人乔某于2000年通过代偿借款的方式，获得案涉土地、车库，并于征地拆迁前的2016年8月31日取得了土地使用证，成为了土地使用权人。另一位买受人张某于2009年购得案涉土地、车库，未取得产权证，但自2009年起一直实际占有并使用。

之后，当地政府开始启动项目收地程序。当地市自然资源局作出《拟征地告知书》，并委托街道办负责具体收回补偿工作。

街道办根据所调查了解的相关情况，并结合书面协议及案涉土地、车库的表面占有使用状态，认定张某系案涉土地、车库的产权人，故在2017年4月11日，街道办与张某签订补偿协议并支付了补偿款，其后对案涉土地、车库进行了收回、拆除行为。

乔某得知情况后不服诉至法院，经过一审、二审法院的审理判决，最终申请最高人民法院再审。最高人民法院认为，街道办与张某签订补偿协议并支付补偿款具有一定的合理性，但乔某作为案涉土地、车库的合法使用权人与所有权人，也应就该土地、车库的收回、拆除获得相应的补偿。

1.不动产物权的取得时间应以登记时间为准，而非以领证时间为准。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，一经登记即发生法律效力，故权利人取得不动产物权应以登记时间为准，而非以领证时间为准。

结合上述案例来理解，街道办认为乔某领取临国用（2016）第××号国有土地使用证在案涉土地、车库被收回、拆除之后，不应该获得补偿。最高人民法院判决中认为不动产物权的取得时间应为登记时间，故应当认定乔某于2016年8月31日，即案涉土地、车库被收回、拆除之前即已经获得土地使用权。

而对于案涉的车库，乔某虽尚未办理产权证书，但根据市木竹加工厂与当地信用社签订的《变卖房地产还贷款协议》、法院的执行裁定书以及当地信用社与乔某签订的《协议书》，该车库经市木竹加工厂抵债给当地信用社，最终抵偿给了乔某。且乔新旅已取得车库所在土地的使用权，根据房地一体的规则，亦应认定其对车库享有所有权。

2.“一地二卖”的情况下，对合法的土地使用权人和房屋所有权人都应给予补偿。

《土地管理法》第58条规定，人民政府土地主管部门具有收回国有土地使用权的法定职责。

《民法典》第358条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

结合本案来理解，最高人民法院确认市自然资源局作为收回国有土地的法定机关，应当依法就案涉国有土地的收回及案涉车库的拆除对乔某进行补偿。

在“一地二卖”的情况下，街道办与实际使用人张某签订补偿协议并支付补偿款具有一定的合理性，但不能因此而否定合法土地使用权人乔某的征收补偿权，其应根据土地的收回获得相应的补偿。