#01.
保租房政策密集发布，
各地租金标准不一
2021年7月初国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。低租金是保障性租赁住房区别于市场租赁住房的一个显著特点，也是让新市民、青年人租得起、租得好的重要因素。随后各地方政府在发布的保障性租赁住房实施意见或征求意见稿中纷纷将“低租金”这一标准进一步细化和明确。
目前上海、北京、杭州、南京、厦门、西安等50多个省市已经发布关于加快发展保障性租赁住房实施的政策文件，克而瑞租售在整理中发现，大部分城市均明确保租房租金接受政府指导，租金标准按低于同地段同品质市场租赁住房评估租金执行，年度租金涨幅不超过5%。但具体到各省市租金标准仍存在较大差异，根据对租金标准的明确程度和折扣力度，可以分为四个层次：
（1）仅明确保租房租金接受政府指导。如广州省要求地市建立保障性租赁住房租金定价与监控机制，对保租房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价。并未明确指出保租房租金要低于市场租赁住房租金。
（2）明确保租房租金低于同地段同品质市场租赁住房租赁租金。浙江省、山东省、河北省、江苏省、湖南省、河南省、江西省、福建省、云南省，以及厦门市、赣州市、杭州市、石家庄市、邯郸市、天津市、东莞市、太原市、洛阳市等省市沿用国办22号文表述，即“租金标准按低于同地段同品质的市场租赁住房评估租金执行”。
（3）明确保租房租金不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的95%或90%。海南省、安徽省、吉林省，以及南昌市、南京市、西安市、长春市、南宁市等省市将租金标准进一步量化，数值区间大致低于市场价的5%~10%。
（4）明确保租房租金不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的80%或85%。武汉市、嘉兴市、兰州市、青岛市将租金标准进一步降低，租金大致低于市场价的15%-20%。
表格：部分城市保障性租赁住房租金定价标准
信息来源：各地公布的保障性租赁实施意见或征求意见稿
我国的保障性租赁住房筹建主体和方式多元，项目建设主体和方式的不同，以及项目出租对象不同，在各地享受的政府补助、低息贷款、土地出让价款减免等财政优惠不同，这部分优惠应在租金中有所体现，因此部分城市依据筹建主体或出租对象分类制定保租房租金标准。
如上海明确面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应当在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下；面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可进一步降低，并建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。
此外，北京、成都、金华、福州、宁波、合肥、丽水、佛山、济南、沈阳、郑州等城市均分类明确保租房租金标准，各城市之间存在差异，具体情况如下表所示。
表格：部分城市分类定价保障性租赁住房租金标准
信息来源：各地公布的保障性租赁实施意见或征求意见稿
从表格中可以明显看出租金标准分类定价的两大显著特点：一是政府、国有企事业单位投资筹建的保障性租赁住房，租金标准更低；二是面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租金价格可更低。
中央支持大力发展保障性租赁住房，但保租房政策不会一刀切，而是强调因城施策。各地对于保障性租赁住房的认定标准，特别是对于产品规划、租金水平的控制，会是根据城市特点，因地制宜。
保租房租金与市场租赁住房租金整体上相差并不大，不像公租房这类保障房租金那么低。是因为保障性租赁住房对象覆盖范围广、群体规模大，市场需求规模大。合理的租金范围有利于提高各类租赁企业参与保障性租赁住房市场的积极性，快速增加市场供给。
#02.
保租房租金标准谁来定？如何定？
各地做法不一
科学合理的租金评估是确定保障性租赁住房租金标准的参照依据。“保障性租赁租金标准按低于同地段同品质市场租赁住房评估租金执行”是中央及多地明确的租金标准，市场租赁住房租金是保租房租金标准的重要参考。然而克而瑞租售在整理相关信息时发现，各地关于市场租赁住房的租金评估规则各地标准不易。
如，厦门市、安徽省规定市场租金原则上1年评估一次，必要时可适时评估；而成都市、佛山市则是由政府部门发布参考价；上海市、杭州市、福建省等则要求租金标准需委托第三方专业机构进行评估。北京、上海、厦门、安徽等各省市关于租金定价机制的详细内容如下表所示。
表格：部分城市保障性租赁住房定价机制
信息来源：各地公布的保障性租赁实施政策文件
表中各省市租金标准定价机制大体上可以为四类：
（1）按年度评估市场租金，保租房租金标准年度调整。具体可以分为1年度、2年度、3年度。如厦门市、安徽省、河北省、海南省、赣州市、长春市、青岛市；
（2）保租房租金标准由政府部门确定或随政府部门定期发布的参考价而调整。如成都市、佛山市、福州市；
（3）保租房租金标准由投资主体或运营机构确定。如东莞市、天津市、郑州市、兰州市；
（4）市场租赁住房租金需委托第三方专业机构评估，保租房租金标准依据评估价确定与调整。如福建省、济南市等。值得注意是，各省市的委托主体并不一致，南昌市是政府部门委托第三机构评估，而杭州市、南京市、金华市、宁波市、、上海市、合肥市、沈阳市等省市要求投资主体或运营主体委托第三机构评估。
此外，也有部分省市租金标准更加灵活，如山东省、浙江省、嘉兴市的租金标准可委托第三方专业机构定期评估确定，也可依据政府发布的参考价格确定。
厦门已在租金监测与评估方面做出行动，截至2022年1月，厦门已设立937个租金监测点，加大租赁住房租金价格采集、分析和监测，为落实保障性租赁住房低租金提供参照依据。
#03.
保租房租金定价机制有待完善，
租金动态调整落地实施难度大
综合分析各地的保障性租赁住房租金标准和定价规则，可以看出，抛开发放租赁补贴形式的保障性租赁住房，目前我国的保障性租赁住房定价策略以政府限价为主，即强制要求市场供给的保障性租赁住房的租金明显低于同品质同地段的市场化租赁住房的平均租金水平。
该策略下，由于政府过度限价将抑制保租房供给；国内租房市场价格波动大、同品质项目难定义，租金标准评估难度大；委托第三方机构评估租金标准，将增加企业成本等原因，我国保租房租金标准动态评估和调整在落地实施中难度较大。
我国保租房定价机制中存在的主要问题与难点：
（1）政府过度限价将抑制保租房供给。由于保租房具有保障属性，且可在财税、土地、金融等方面享受优惠政策，租金理应在一定程度低于市场租赁住房租金。但低租金和增加市场供给对参与企业来说显然是一对矛盾，由于资产价值偏高，国内的长租房收益率一直较低，如果过度限制保租房租金，将不利于调动市场主体参与筹建保租房的积极性，尤其是企业筹建保租房所享受到的优惠及隐性利益不能够平衡或远低于低租金带来的损失，理性的企业将不会参与其中。如青岛明确保租房租金标准按照不高于同区域住房市场租金的80%确定，属于全国地市中对保租房租金折扣力度较大的城市，该租金标准是否符合城市特点，是否会抑制市场主体参与还有待验证。
（2）国内租房市场价格波动大，以市场租金的一定比例计取保障性租赁住房价格，运作存在难度。我国租房市场价格波动大，且具有明显的淡旺季特征，不同时段的租金差异较大。以年度租金均价，还是评估时段租金为标准暂未有城市明确，多地明确定期开展市场租金评估并发布作为参考依据，但也并未明确定期的时间间隔。厦门、长春、青岛等城市明确1年度、2年度、3年度进行租金评估和调价。2~3年一次评估，租金可能远偏离市场租金，将打击企业运营保租房的积极性，也不利于促进市场公平和稳定市场秩序。而想要做到和市场租赁住房同步调整对大多数城市来说存在一定难度，目前多地还没形成完善的租金监测系统或平台。对标市场租金进行租金监测和调控仍存在难度。
（3）同品质项目难定义，租金标准评估难度大。目前已出台的地方保障性租赁住房政策中租金标准，一般是与“同地段同品质”的市场化租赁住房进行对标。但是事实上，由于房屋的位置、周边配套、产品格局、以及个人需求等不可能完全相同，“同品质”较难定义，且目前没有官方给出相关的评估模型。而同地段无“同品质”租赁住房的情况在现实中也可避免，甚至不在少数。又或者周边租赁项目由于某些特殊因素租金明显低于市场价，以此对标将明显影响运营企业利益，诸如此类情况如何评估？多地并未明确，也很难明确，租金标准评估难度较大。
（4）委托第三方机构评估租金标准，将增加企业成本。从目前各地公布的政策来看，至少一半省市明确保租房租金定价需委托第三方专业机构做市场租金评估，除个别城市委托主体是政府部门外，绝大部分城市要求由投资主体或运营管理主体委托第三方专业机构定期评估确定，每个项目定期评估市场租金对企业来说是额外增加的一笔费用，增加企业负担。第三方评估机构范围暂未明确，住房租赁企业及其从业人员信用评价体系也有待建立与完善。
#04.
小结
小户型、低租金的保障性租赁住房是解决大城市新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措。各地结合城市特点，按照“租户可负担、企业可持续”的原则，明确不同的租金标准和定价规则。整体上我国保租房定价策略以政府限价为主，以市场租赁住房租金作为参照价格，现阶段这种定价机制的动态调整在各地落地实施将存在一定难度。
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