南京市住房保障和房产局体制改革(南京市住房保障和房产局的官方网站)

《细则》适用的更新对象为南京市建成区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的危破老旧住宅片区为主的城市地段。

视地段类型采用不同更新模式

居住类地段城市更新项目应避免零散化、碎片化，按片区统筹规划设计，实现综合效益最大化。

老旧小区改造着重针对市政和公共服务设施予以改造和完善，以维修整治模式为主。

居住类历史地段，包括历史文化街区、历史风貌区和一般历史地段，通过渐进式微更新模式，以维修整治模式和适度改建加建为主。

其他以危破老旧住宅（棚户区）为主的片区，在对建筑质量和风貌的评估基础上，可综合运用拆除重建、加建改建、维修整治等不同模式。

《细则》提出6点规划管理要求

1、调整程序

控详调整与项目前期研究同步进行。项目可行性研究可作为控详调整的必要性论证，项目实施方案与控详调整方案同步编制、同步报审报批。

2、用地边界

可结合产权界限调整控规划定的规划地块边界合并或拆分地块。除文物建筑、历史建筑保护修缮和危房改造等特殊情况，项目的用地范围原则上不得侵占规划“六线”。

3、用地性质

更新项目范围内各类规划公共设施和市政设施规模不得减少，在有条件的情况下可以复合利用，不独立占地。

项目范围内规划为居住用地的，可以结合安置需求，增加商业、酒店式公寓、公共服务设施等功能的兼容比例。

对维修整治、改建加建、拆除重建类项目中涉及危房消险、文物建筑及历史建筑保护的，可按现状用途实施。

4、建筑高度

对文物保护单位保护范围及建设控制地带、一般不可移动文物的本体保护线和重要视线走廊、景观风貌区范围外的建筑高度可以结合实施方案研究确定。

5、相关技术规范和控制指标

涉及危房消险和位于历史地段、历史城区的更新项目，在满足消防、安全等要求的前提下，地块的建筑密度、绿地率、建筑退界和间距、机动车出入口、停车配建、管线综合、绿色建筑、人防配套等可根据审定方案确定。

其他更新项目，原则上不得突破相关技术规范和控制指标要求，确有实施困难的，需征得相关利害关系权利人同意，经批准后可以适度突破。

6、规划方案审批

更新项目内相关权利人签约率达100%，可办理建设工程规划许可。签约率未达100%，但达到一定条件的，可进行规划方案审批。

涉及危房消险的项目，在签约率达95%、部分权利人未申请办理土地证权属注销登记的情况下，在满足一定条件后，可办理建设工程规划许可。

《细则》提出4项土地管理要求

1、原地安置建筑面积比例

区域范围内原地安置建筑面积（原则上应返还原权利人的建筑面积，不包含维修整治部分）占更新区域设计方案地上总建筑面积不得低于50%。

2、涉及历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目

涉及规划住宅、商业等经营性用地的，具备公开出让条件的，可以院落或幢为单位，带保留建筑更新图则进行公开招拍挂；商业用地可带保留建筑更新图则，设置一定条件挂牌；如在保护规划、控规等相关规划中，要求用地性质延续历史不能改变的，可按历史用途设置一定条件挂牌给实施单位。

3、出让年期

城市更新项目以拆除重建方式实施的，可以重新设定出让年期；以改建加建方式实施的，其中不涉及用途改变的，出让年期与原出让合同保持一致；涉及用途改变的，用途改变部分的出让年期可重新设定。

4、不动产登记

对不动产登记环节存在的多种情况，进行分类细化和明确，明确了更新实施前的产权调查、更新过程中以及更新完成后的不动产登记，对突破规划设计规范的，在不动产登记时须备注特殊事项。

“再细化”更新全流程

按照《开展居住类地段城市更新的指导意见》中确定的六个工作阶段，《细则》进一步明确和细化了工作内容、审批程序和注意事项，囊括前期准备至验收交付更新全流程。

如前期准备阶段，《细则》要求在现场调查基础上，依据控详的相关要求，开展项目实施的可行性研究和第一轮意见征询，更新范围内同意实施的权利人比例达到90%及以上的，方可启动后续流程。

再如实施建设阶段，实施主体与相关权利人签订委托代建协议、置换补偿协议。签约率达到95%以上协议生效，可以启动搬迁腾让等工作。签约率达到95%且经区政府调解未能达成一致的，区政府可依照法律、法规以及征收与补偿相关规定，对未签约部分房屋实施征收并作出征收决定。

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