土地增值税：征税范围、应纳税额的计算、税收优惠、征收管理

土地增值税
【总结】土地增值税：只有权属转移且有增值的情况才征税【买方交契税，卖方交土地增值税】

征税范围
出让不征、转让征
继承不征、赠与直系亲属和非营利不征、赠与其他人征

房地产开发企业：自用或出租不征、所有权转移征
房地产交换：个人互换自有住房不征，企业互换征

抵押：抵押期间不征、抵押期满且权属转移征
合作建房：自用不征，转让征
出租、代建、评估增值：不征

应纳税额的计算（四级超率累进税率）
土地增值税=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数
其中，增值额=转让房地产取得的不含增值税收入-扣除项目金额

扣除项目（关键）
房地产开发企业（新建）
地价款：取得土地使用权所支付的金额：据实扣除（成本 契税）

开发成本（看作期间费用）：据实扣除
开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

开发费用（同期同类贷款利率利息）：利息 （地价款 开发成本）x5%或（地价款 开发成本）x10%

加计扣除优惠：（地价款 开发成本）x20%
销售：与转让有关的税金包括城建税、教育费附加

非房地产开发企业（新建）
地价款、开发成本、开发费用：同房地产开发企业（新建）
销售：与转让有关的税金包括城建税、教育费附加、印花税（房企没有印花税）
【总结】非房企没有加计扣除优惠，但有印花税

销售旧房（存量房）
评估价格=重置成本x成新率
地价款：取得土地使用权所支付的金额：据实扣除（成本 契税）
销售：与转让有关的税金

计算步骤
确定收入
确定扣除项目金额（地价款、开发成本、开发费用、税金）
确定增值额（收入-扣除项目金额）
确定增值额与扣除项目的比率（增值额/扣除项目金额）
找税率、算税额：应纳税额=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数

税收优惠
建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%（免征）【超过全额征】
个人转让住房（免征）
企业改制（非房企）：个体户转公司制、企业合并、分立、房地产作价入股（免征）

征收管理
应当清算：全部竣工和销售、整体转让、转让土地使用权
要求清算：已转让85%或剩余已出租，自用、满3年未销售完、未办理清算手续