1、征税条件:权属发生变更、取得增值收入;只有特殊的一个不征收,就是国家出让土地
2、基本征税范围:
2.1基本征税范围:
转让国有土地使用权(卖地);
地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让(卖新房);
存量房地产的买卖(卖旧房),原土地使用权属于无偿划拨的,还应到土地管理部门补交土地出让金;
2.2特殊征税范围:
权属变更没有取得收入不征税:房地产的继承、赠予
权属没有发生变更不征税:房地产出租、重新评估、代建
房地产的抵押:抵押期满后发生权属转让,要征税
合作建房:建成后按比例分房暂免征收,建成后转让,要征税
房地产的交换,要征税,但个人交换自有居住的房地产,经税务机关核实,可以免征(契税,交换多交钱的乙方纳税)
3、税率
土地增值税实行四级超率累进税率。(以盈利能力为依据)
计税方法:一般、简易计税方法,一般计税方法税率9%,简易征收率5%
扣除项目:
卖新房(第1-5项)、卖旧房(第6项)
与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
第一类:利息支出能按转让房地产项目计算分摊且提供金融机构证明。利息据实
扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。
开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) × 5%以内
第二类:利息支出不能按转让房地产项目计算分摊,或不能提供金融机构贷款证
明
开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) × 10%以内
全部使用自有资金,没有利息支出的,按照第二类处理。上述具体适用的比例按
省级人民政府此前规定的比例执行。
2项-房地产开发成本
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