世联行所说的结构性转变，是指新房代理交易重新增长。报告期内，世联行交易服务营业收入47.79亿元，同比增长11.43%。前五大客户中，上海更赢信息技术有限公司为关联公司，此外有恒大地产集团有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、万科企业股份有限公司以及深圳华侨城房地产有限公司。对五大客户的销售额合计14.14亿元，占总销售额的21.04%。年报显示，报告期内恒大地产、万科两大客户代理销售业务收入同比分别增长33.17%和28.51%。
报告期末，世联行代理销售业务已覆盖全国200多个城市，实现代理销售业务收入29.95亿元，同比增长4.92%，已结算代理销售额3842.92亿元，同比增长7.68%。
互联网 业务收入15.84亿元，同比增长30.91%。世联行将收入增长归功于主动推进数字化智慧案场，增加线上流量提升客户运营能力，同时积极铺排扩大互联网 业务。
互联网 业务主要是顺应开发商全渠道营销需求，整合线上、线下全渠道营销资源，包括中介门店、经纪人以及公司案场、营销人员等，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。
世联行将装修业务调整成为“大资管”提供配套装修服务，报告期内实现营业收入1.17亿元，收到的业务暂收款同比减少2.24亿元，同比减少56.03%；金融业务贷款余额为20.03亿元，实现营业收入2.45亿元，同比减少48.56%。
“过于对长租公寓市场过于乐观”
资产运营服务板块,世联行公寓业务实现营业收入5.46亿元，在线运营公寓约3.6万间(含委托)。公寓运营模式包括 “持有-运营”（重资产模式）、“租赁-运营”（中资产模式）以及“委托运营”（轻资产模式）三种。世联行目前剩余公寓项目以轻资产模式为主，少数几个酒店短租运营项目和自有产权物业项目。
世联行表示，为了未来的租赁市场，在中资产模式的长租公寓业务剥离的情况下，该公司会坚持“委托运营”模式。
工商物业（含世联空间和小样社区）运营依托“世联空间”等品牌，运营项目数36个，运营面积47.19 万平方米， 其中常熟小样为国家级众创空间，苏州小样（相城）被评为小微企业创新创业示范基地项目。
基础物业管理服务实现营业收入6.3亿元，同比增长6.48%，公司物业管理布局达20个城市，在管全委托项目101个，在管合约面积557万平方米，新签约全委托项目20个，新签约面积93万平方米，累计服务G端客户数19个，累计服务B端客户数145个。
年报显示，世联行城市资管业务的开展将通过三个抓手，一是通过与大横琴在横琴新区的项目合作为起点建立运营能力，打造“横琴模式”，然后异地复制扩张；二是承接大横琴资源，同步开展城市资管业务，比如赣州和南康的项目；三是充分利用公司大交易业务积累的G端客户资源，积极拓展与地区政府或政府平台公司的合作，发展城市资管业务。
回顾过往，世联行反省道，从2017年开始，当收入和利润达到阶段性的高点之后，世联行开始密集部署增长的第二曲线，但在“两条跑道”上失了机、错了位：一是没有在主战场沿着行业变化的主方向，即在数字化上下功夫，而是在交易相关的延伸业务上投入过重；二是对长租公寓，包括红璞公寓和世联空间的市场过于乐观，对重投入影响业绩没有引起足够的重视。以至于，新扩张业务没能点亮“照明灯”，主要代理业务也无法撑起“整片天”。
对于房地产市场之后的走向，世联行认为，从长期来看——城镇化率80%、人均居住面积40平方米/人、15亿人总人口，2%的年折旧率来看，仅每年折旧部分所释放的新建住宅需求就接近10亿平方米/年，这意味着房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地产业，在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。“三道红线”与银行房地产贷款集中度管理等长效机制的完善，对于行业而言更是一个让行业褪去浮躁、健康平稳发展的新起点。
截至3月31日，世联行收于4.31元，涨幅3.36%。
校对：张艳
