房屋买卖不得善意对抗第三方(物权不得对抗善意第三人)

学法懂法 守法用法

主讲人：

夏玉婷，女，现任丰台法院民三庭法官助理，北京市法院法官助理兼职教师，入院以来多次赴高校授课，并有多篇案例、文章获奖，撰写案例《收据与借据的效力认定——代某某诉裴某某民间借贷纠纷案》，发表于《基层法院典型商事案例裁判规则解析》；撰写文章 《“一带一路”沿线国家跨国司法信息平台的构建》，获第十三届“环渤海区域法治论坛”三等奖；撰写案例《隐名股东之资格确认——黄某银诉北京乔纳柏森服饰有限公司股东资格确认案》被《中国法院年度案例》(2019年本）采用；撰写文章《法官助理协助法官提高审判质效的途径》发表于《管理观察》杂志；撰写文章《“一站式”国际商事纠纷解决机制中人员名录及分类建设》获第八届“京津沪渝法治论坛”优秀奖。

授课内容简介

保留所有权买卖合同

现行《合同法》第一百三十四条对保留所有权买卖合同作了规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”《民法典》在第二分编买卖合同章对该条件做了补充，增加了“出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人”的规定。从立法层面对保留所有权买卖合同的登记对抗主义做了规定，更有利于维护交易安全。

典型案例

2017年，某汽车销售公司与高某签订汽车买卖合同，约定高某向某汽车销售公司购买奥迪牌汽车，车辆价款为55万元，高某采用分期付款方式支付车款，首期支付购车款10万元，余款45万元分9期支付。汽车买卖合同中另约定，在高某支付完毕所有购车款之前，车辆所有权由某汽车销售公司所有，如高某任何一期车款未按约支付，某汽车销售公司有权取回车辆、收取车辆使用费并要求高某承担违约损失。高某向某汽车销售公司支付10万元后，将涉案车辆开走，双方办理了车辆过户登记，在支付2期车款后，剩余车款高某不再支付。后高某将车辆出卖给王某。故某汽车销售公司诉至法院，请求判令高某返还车辆、支付车辆使用费及违约金。

法官解读

所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。根据现行《物权法》规定，原则上物权的变动不动产需要登记，动产需要交付，合同债权合意（买卖合同）并不能产生物权变动的结果。

关于交付，在司法实践中有4种交付方式：（1）转移所有权的交付行为；（2）转移使用权的交付行为；（3）设定担保的交付行为；（4）动产所有权保留的交付行为。因此，要产生物权变动的效果，单纯需要交付行为无法实现，还需要双方当事人对物权变动的“合意”