善意第三方 租赁(买卖不破租赁善意第三人)

客户买房被诉

客户程美丽梦想在京买房，签下了业主肖一的房屋。客户对房屋非常满意，及时支付了定金，并催促业主办理了网签登记。可还没过户，客户却收到了法院传票，这是怎么回事呢？

租户来找麻烦

客户拿到诉状，大吃一惊，原来业主肖一房中竟有租户，且租户竟然拿出了长达三十年的租赁合同。租户以其未行使优先购买权为由，将客户和业主共同告上法庭并查封房屋。

客户签约时房屋一切正常，核实房屋里没有人居住。但过户前遇到租户占房，现新买的房子过不了户，客户该如何维护自身权益？

案件分析

实践中，为了阻碍房屋买卖交易的正常进行，一些别有用心的人，特别是与交易房屋存在利害关系者，比如业主的债权人，会恶意制造虚假租赁合同，阻碍房屋交易。

虚假租赁合同一般具有以下特点：

1. 租金支付方式不正常。一般租赁合同，通常租金按月/季度支付较为常见，特殊情况下也有按年支付。但虚假租赁合同，往往存在一次性或分次大额支付，更有甚者根本不支付任何租金，并以“已经一次性现金支付了全部租金、因而无法提供转账流水”作为幌子；

2. 租赁期限不正常。实践中租房常以几个月至几年较多，如租赁期限长达数十年，那么造假可能性较大。特别提示，租赁合同一次最长签约不得超过20年，超过部分法定无效；

3. 房屋占有情况不正常。众所周知，房屋租赁合同签约目的即为租房入住。如仅有租赁合同，但房屋实际长期无人居住，则很可能是虚假租赁合同。

如是假合同恶意阻碍购房，或是真合同租户权益被侵害，我们怎么办呢？

解决途径

如果你是客户，遇到此类问题不要慌张，循着以下几个层次分析：

1. 无论租房合同是真是假，即使租户主张“没有在法定期限内接到业主的通知、因而没有行使优先购买权”，依据相关司法解释，租户也无权请求认定客户与业主签署的买卖合同无效，租户仅可向业主主张赔偿；

2. 如果租房合同为假，在取得相应证据后，客户还可以在法庭上否认租赁事实存在，抗辩租户恶意制造虚假租赁合同阻碍买卖；

3. 虽然依据“买卖不破租赁”的规定，租户可以请求客户继续履行原租赁合同，但客户可以与租户协商解约，并向业主主张赔偿。

后事之师

既然租户的存在可能造成这么多麻烦，如何未雨绸缪呢？

1. 务必事先向业主询问房屋内是否有租户，并尽量取得业主关于“屋内没有租户、否则自愿承担违约责任”的书面承诺，如业主承认有租户，务必要求业主提供租户的《放弃优先购买权声明》。租户不配合提供的，要求业主提前十五日向租户发送《行使优先购买权的通知》；

2. 买卖合同明确约定租金的归属及押金的退还；

3. 买卖合同明确约定业主承诺在过户前清退租户；

4. 尽量与业主协商提前入住，并尽快办理房屋过户登记手续；

5. 通过第三方机构监管进行大额定金/首付款支付，降低交易风险。也可以选择贝壳金服旗下担保产品，为买方担保高额定金、首付款的支付风险。保障买卖双方的合法权益，阻挡看不见的隐形风险。

法律链接

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。