上海买二手房营改增时间(上海二手房要满足几年才能卖)

深夜11点，喧嚣的城市开始安静下来，街道上行人的身影已不多，路旁的店铺大多数也关门歇业。但作为房产中介的李钰和同事们还在门店里忙碌，两组买家和房东正在签署买卖合同。

像这样从早上一直忙到深夜的日子持续有些时间了。春节假期过后，上海二手房市场突然活跃起来，凌晨才能结束工作回家成为常态，尤其到了周末，看房和签合同的客户增加，李钰常常感觉分身乏术。

“小阳春来了！”说起最近上海二手房市场，李钰难掩兴奋。要知道，自去年上海楼市调控加码以来，二手房市场经历了漫长的冷静期。现在，李钰终于等到了行情回暖。

几天前出炉的成交数据佐证了“小阳春”的说法。2月，在受到春节假期的影响下，上海共计成交12578套二手房，其中有9109套是在2月15日之后成交。尽管今年市场的表现比不上成交高峰时期，但纵观近五年2月成交记录，今年12578套的成绩仅次于去年。

老破小挂牌1天就成交了

“现在有两种房源最抢手，一是总价低的老破小，很受年轻小情侣的喜欢，还有就是100多平方米的次新三房，是置换客的首选。”李钰告诉时代财经，在她负责的徐汇田林板块，300-400万元的老破小是成交主力。

就在2月末，李钰为一对外地户籍小夫妻推荐了一套新挂牌的老破小，面积约42平方米，房东叫价400万元。这对小夫妻去年就有了买房计划，但观察几个月之后发现，他们的预算要在中环内买房，基本只有老破小可以选择。因此，到了今年，他们不愿继续拖延下去，希望尽快解决买房的事情。

李钰推荐的这套房子对准了小夫妻的胃口。虽然房子面积不大，但房东在2019年对房子进行了重新装修，格局和装潢都符合当下年轻人的审美和偏好。事实如李钰的预期一样，小夫妻看过之后十分心动，即便房东的挂牌价比市场价高出约10万，小夫妻也没有过多犹豫，仅用了半天时间就选定了这套房子。

“装修状况好的房源一般都会比较受欢迎，没有硬伤的情况下，买家略微按照自己的喜好添置部分软装就可以入住，省去几个月装修时间和一大笔装修费用。这套房子刚挂出来就收到很多咨询的信息，当天至少有5组客户看过这套房子，两组客户看中。”

房源抢手意味着溢价空间被压缩，房东在听到两组客户同时看中房子后摆出强硬的态度：价格不能让。买卖双方博弈总有退让的一方，这场较量中，略显被动的小夫妻做了妥协。那天晚上，小夫妻与房东签下居间协议，敲定了这笔交易。

李钰之所以对这单交易记忆深刻是因为，去年年中，房东曾经将这套房源挂牌，报价同样是410万元。但是，去年买家和卖家都抱有浓厚的观望情绪，房东对价格不松口，买家又很难接受以原价接手，交易很难在短时间内达成。

挂牌四个月后，这位房东撤下房源，待市场有了转机再考虑出售。今年春节后，房东找到李钰，表示可以将房源重新上架试探一下市场行情，没想到，重新上架的第一天就成功卖出去了。

“近期非主流户型的成交会少一些，比如两房的成交量、成交价都和去年差不多。抢手的房源成交增长比较明显，消化周期都不会太长，大多数都能在一周之内成交。议价空间就要看房东的态度，普遍在10%左右。”李钰认为，不管这轮行情能够持续多久，但久违的“小阳春”必然会为二手房市场增加很多信心。

高首付“土豪”扎堆出动

去年“三价就低”政策迅速浇灭上海二手房市场高涨的火焰。所谓“三价”，指网签价格、银行评估价格、以及交易中心税务核定价格。“三价就低”则是指买家购房的贷款参考价以三者中最低值作为参照标准。

李钰告诉时代财经，通常银行评估价格是“三价”中的最低值。“以成交价300万原的房子为例。以前首付最低3.5成，贷款6.5成，即195万元。现在‘三价就低’，评估价或许只有260万元，银行按照这个评估价审批贷款，最多可以批出169万元的贷款。”

换言之，买家需要支付更多的首付来确保交易顺利进行。时代财经从多位中介处了解到，目前6-7成首付是上海二手房交易时的常态，少数房源最低可以做到5成首付。如此环境下，二手房成交提速说明高首付“土豪”正扎堆入市。

3月初在上海内环买下一套小户型的吴妮就是一位全款买家。2018年，吴妮考虑用手头的存款购买一套老破小，以此作为投资。经过研究后，她发现内环内的老破小出租价格高，一套新装修的一室户，可以租到5000元，每个月的还款压力较小。

这一次，吴妮和丈夫选择全款买房。浦西、内环、小户型、总价不超过330万元，按照几个标准，吴妮跑了很多板块，最终在两套房之间犹豫。这两套房子均为老破小，分别位于中山公园和新华路板块，交通、生活配套都非常成熟，权衡之下，吴妮选择了翻新后租金更高的中山公园板块，成交价310万元。

分析过后，吴妮和丈夫索性决定全款买房。“如果没有‘三价就低’的政策，我肯定会贷款买房，不会做所谓的全款‘土豪’。还好去年我们卖掉了郊区的动迁房，手头资金可以支撑我们全款买房，而且买的房子本身总价也比较低，否则这次投资可能被迫中止。”