拙作"房地产企业预提成本及纳税调整举例"发表时，曾答应大家后期针对预提成本这个话题写一个提高版，今天终于有时间静下心来，把答应大家的事情完成。
直接举例。
大地公司开发的环球广场项目在建设期间可售物业已售罄， 2017年12月份完工并全部交房，依据《企业会计准则》，符合收入确认的条件，于当期确认销售收入15亿元。
成本方面，环球广场项目账面累计开发成本10亿元。另，大地公司与总包方天空公司签订的《建设工程承包合同》总金额为29,000.00万元，天空公司已开具发票金额为28,000.00万元，双方盖章确认的工程结算金额为32,000.00万元。无其他调整事项，不考虑增值税。
期末结账时，会计人员依据企业会计准则，对未到发票成本4,000.00万元暂估入账，并最终结转至主营业务成本。
假设至计税成本核算终止日，上述4,000.00万元发票仍未开具。则企业依据国税发 [2009] 31号文件规定做纳税调整：
发票不足金额=32,000.00-28,000.00=4,000.00（万元）
合同金额的10%=29,000.00×10%=2,900.00（万元）
国税发 [2009] 31号文件允许预提的成本金额为2,900.00万元
纳税调整金额=暂估入账金额4,000.00万元-允许预提的成本金额2,900.00万元=1,100.00万元。
调增应纳企业所得税金额=1,100.00万元×25%= 275.00万元。
上面是财务人员通常的做法，而且大部分都能做的很好。
下面讲重点，老板可能会说我愿意缴税，但现在不行啊，工程款都没钱付，下个月的工资还没着落，看能不能少缴点，再想想办法。少缴可以，但咱不能违法啊。好吧，看看另一个文件，对于房地产企业来说，可能重要性仅次于国税法 [2009] 31号的文件：《企业所得税税前扣除凭证管理办法》。该文件第十五条、第十六条规定，汇算清缴期结束后，税务机关发现企业应当取得而未取得发票并且告知企业的，企业应当自被告知之日起60日内补开符合规定的发票。企业在规定的期限未能补开符合规定的发票，相应支出不得在发生年度税前扣除（为争取原创，原文尽可能少引用，完整版文件麻烦自己百度）。
根据此文件规定，对于期末预提入账的成本可以先不做纳税调整，税务人员发现后，企业只要在税务规定的60日期间内取得合格有效发票即可。这就要结合企业的具体情况分析，灵活运用，举几个例子。
1、 财务人员认为，尽管企业纳税信用等级较高，一直无不良记录。但税务人员几年没来企业检查了，2018年10月份前后有可能来检查指导。同时，经公司成本部门与天空公司沟通，天空公司答应2018年11月底之前给公司开具4,000.00万元发票，公司同时付款给天空公司工程款3,800.00万元。
财务人员经过综合考虑，决定对预提的成本不做纳税调整，少申报企业所得税275.00万元。税务人员10月份真来检查了，并于10月20日给企业下发了税务事项通知书，要求企业60日内补开发票。11月15日天空公司开具了4,000.00万元的发票，万事大吉。
2、 财务人员认为，企业纳税信用等级较高，一直无不良记录。税务人员近两年应该不会来检查的，对于预提的成本不做纳税调整，少申报企业所得税275.00万元。税务人员2018、2019两年没来检查，企业在2019年12月份取得天空公司开具的发票4,000.00万元，也万事大吉。
3、 人算不如天算。假设税务人员来检查了，企业没有在规定的60日内补开4,000.00万元的发票。这时，又回到了国税发 [2009] 31号文件的规定，允许预提的成本为2,900.00万元，纳税调整金额为1,100.00万元。企业除补缴275.00万元税款外，还要按规定加收滞纳金及罚款。
所以，这种操作是有一定风险的，需要结合企业自身情况灵活运用，切不可生搬硬套。没有一定的职业判断能力和沟通协调能力者，慎用。当然了，据此操作，风险自负。
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