撰文 | 孙壹璨

公募REITs正成为投资界的新宠。

4月7日，今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT（508018）首发当日便遭疯抢，最终完成约844亿元的认购规模，刷新了公募REITs产品配售比例新低（0.84%）。

公募REITs：市场逾450亿

REITs是什么？

起源于上世纪60年代的美国的REITs（不动产投资信托基金），是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化为具有较好流动性的一种资产证券化产品，是房地产证券化的重要手段。主要投资于购物中心、写字楼、酒店等地产领域。

我国发行的基础设施公募REITs（公募REITs），被看作是海外REITs的一种延伸，主要投向基建领域，以基础设施作为底层资产，通过发行基金份额汇集投资者资金，投资于基础设施项目，并将底层资产产生的租金或收费分配给投资者的产品。

如产业园、高速公路、仓储物流等。

▲图：基础设施公募REITs的架构示例图

正所谓“房住不炒”，2020年4月30日，证监会、国家发改委发布《基础设施REITs试点工作通知》，明确酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围，而交通、能源、市政等九大类基础设置资产纳入试点范围。

二级市场的火热让公募REITs被投资者竞相追捧。2021年6月，国内首批公募REITs在沪深交易所上市，公募REITs试点正式启动。截至4月7日，此前发售的11只公募REITs自上市以来平均涨幅超过20%。其中，富国首创水务REIT涨幅高达55.83%。

随着此次华夏中国交建REIT的成功发行，全市场共计发行12单公募REITs，累计募集规模约458亿元。那么，公募REITs不断受投资者追捧、如此火爆的原因究竟是什么？

▲图：2021年公募REITs试点项目

1：收益很稳定。公募REITs监管规定每年不少于1次，把可供分配金额的 90%，以现金流分红回报投资人，类似于收租。同时其还可以通过本身价值的上涨获得资本金的收益。

2：投资较稳健。公募REITs受经济周期的影响较弱。短期内可作为 A 股处于震荡阶段的投资选择，而中长期无论对个人还是机构，都是整个投资组合中十分有效的资产补充。

3：物以稀为贵。公募REITs 为中小投资者提供了低门槛投资不动产项目的机会。个人投资者可以用较少的资金参与到大型基建项目中，分享我国经济产业高质量发展的红利。

以上，我们也可以看到公募REITs最显著的特点，即“现金流分配 底层资产增值”。我国基础设施资产可谓相当庞大，在我们看来，公募REITs的应运而生既是盘活存量资产的创新型金融工具，又是深化供给侧结构性改革、促进经济双循环发展的一大重要抓手。

高科REITs：成色几何

回到此次高科集团拟发行的公募REITs。根据其子公司高新配套的招标公告，本次拟发行公募REITs的底层资产具体为西安软件新城软件研发基地二期项目。

我们来大致了解下该项目：位于天谷八路156号，占地177亩，总建筑面积约为40.97万平米，2016年10月建成投用。产业园业态为工业写字楼，容积率约3.0，由20栋5-20层的研发办公楼组成。2021年市场化租金收入约7700万元，2021年末出租率为80%。

▲图：软件新城研发基地二期项目

那么，该项目成色到底如何呢？我们结合申报条件并通过以下几方面进行分析：

1.主导单位：高新配套为西安高科集团的全资子公司。表明资产持有人为地方国企性质。且具有主导大型基建项目的经验，如中兴厂房、施耐德厂房、会议中心等13个园区项目的开发建设。截至2019年底，该公司累计开发项目166个，总建筑面积达564万㎡。

2.试点区域：西安位于“黄河流域生态保护和高质量发展”区域，西安高新区属于“国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目”的试点范围内。

3.试点行业：软件新城属于9大行业试点范围中的园区，且园区主导产业也是以创新要素为支撑，并符合国家“十四五”有关战略规划和实施方案要求。

4.项目运营：这是核心要素。

首先该园区符合“要求项目成熟稳定，原则上具备3年运营时间”的要求。

其次对于“近3年盈利或经营性净现金流为正、未来3年净现金流分派率不低于4%”，以去年7700万的租金作为分子，大概率也符合标准。

▲图：公募REITs九大行业试点范围

而面对“收益持续稳定且来源合理分散、首发规模不低于10亿元”的要求，显然规模自然是行得通的，软件新城这块牌子也是保障其收益持续稳定的最大要素。

此外，公募REITs基础设施项目还需要满足“资产范围明确、投资管理流程文件完备、具备可转让性”等法律完备性要求，对此我们也将密切关注该项目接下来的进展情况。

在此我们也认为，公募REITs的申报与评定是一个漫长而繁琐的过程，而无论该项目最终能否顺利发行，我们都要肯定高科集团在此过程中所作出的探索和努力。当然我们更愿意看到陕西首单公募REITs能在西安高新区这片创新土壤上如约而至。

REITs10条：与陕西机遇

2022年中央经济工作会议提出，适度超前开展基础设施投资。公募REITs也迎来了新的发展机遇。

事实上，去年10月，西安市就通过了《西安市推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展十条措施》（REITs十条），并正式发布《西安市基础设施公募REITs操作手册》。

总体来看，“REITs十条”从机制建立、人才培养、产业集聚、奖补激励及考核倾斜等多方面对全市REITs试点给予了充分的政策倾斜。当时我们就预判，西安的市场化改革将由此加速前进。

其实，在“西安REITs十条”发布前，以迈科集团为代表的本土企业就已经展开了对资产证券化产品形式的探索。

如“类REITs”：2019年12月3日，迈科商业中心综合体类REITs项目在上海证券交易所成功发行，一次性直接融资33亿元。这在当时创下了西北“类REITs”产品中最大的一单，在全国同类产品规模排进前10名。

有券商专业人士表示：“CMBS是以租金为依托作为未来的现金流去发行的产品，而REITs是将整个资产作为打包，利用资产的增值以及未来的现金流这两个部分去发行产品。类REITs则多以私募债券的形式出现。”

看来，要想使REITs产品真正走向公开市场，就需要有稳健的现金流与收益水准。究竟什么样的企业适合使用公募REITs这一创新工具呢？如果把视野限定于国企领域内，主要是以下三类：

1：公共服务类：如地方城投企业、水务集团、开发区园区建设主体单位等。

2：交通设施类：如陕西交控集团，其成立时外界就预测其日后将会加重REITs业务的比重。

3：政府平台类：指地方国资下的其他平台公司。

最后，预祝高新配套如愿以偿。