西安市工商局经济技术开发区(高新区工商局咨询电话)

一、基本案情

2017年10月19日，嘉阳公司（出租方、甲方）与田美化（承租方、乙方）、康永利（保证人、丙方）签订《商铺租赁合同》。

其中租赁标的，第一条约定:甲方将位于西安市XX路与凤城一路的海璟台北湾(海荣御城)小区2＃裙楼台北湾商业广场东侧商铺1-3层(其中三楼为部分面积)(以下简称租赁商铺)租赁给乙方。另:租赁区域门口室外场地免费提供给乙方使用，使用期间发生的一切责任与后果和甲方无关，乙方自行承担。租赁商铺及租赁区域门口室外场地的具体范围见附件同附件—阴影部分。

第二条约定:乙方承租的商铺建筑面积合计约为3000平方工商局米。

第三条约定:乙方保证该租赁商铺仅作为经营幼儿园、教育培训用途，未经甲方书面同意，乙方改变或超范围经营属违约行为，甲方有权解除本合同。

其中租赁期限，第一条约定：该商铺租赁期限自2017年12月1日起至2032年9月9日止，2017年12月1日起至2018年5月31日为装修免租期。因乙方原因咨询电话未在上述约定的期限接收租赁商铺的，租赁期及免租期不予顺延。

第二条约定：甲方保证租赁商铺没有产权纠纷，保证在租赁期间对租赁商铺拥有合法的租赁权益。如因租赁商铺权利瑕疵(见双方书面认可附件)给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。租赁期内，甲方业主有权自主销售租赁商铺但须书面通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。租赁期内，乙方的承租权对受让人仍为有效。

租赁期内，如甲方业主将租赁商铺抵押，仅需通知乙方，乙方无权干涉。乙方在租赁期内的承租权仍为有效。

第三条约定:乙方承诺在2018年6月1日前正常营业。乙方应在开业日之前自行获得开业必需的有关政府审批文件(如二次消防验收、营业执照、税务登记证件、商标注册证、经营许可证、食品卫生许可证、环保监测报告及排污许可证等)，否则因此造成的损失由乙方承担。

第四条约定:合同期满后，甲方业主尚未出售租赁商铺且继续对外租赁的，如乙方欲续租租赁商铺，需在合同期满前三个月向甲方提出书面续租要约，同等条件下乙方享有优先承租权，经双方协商另行签订租赁合同。逾期提出视为乙方放弃优先承租权，甲方有权另行租赁。

其中租赁费用及交付方式，第一条约定:租赁期内租赁商铺的租赁费用标准为第一年90万元，物业管理费第一年10.8万元。

第二条约定：乙方按照合同约定交清租赁费用后方可使用租赁商铺，即先付租赁费用后使用租赁商铺，租赁期内每6个月为一个交租周期，首期租赁费用在本合同签订后，于2017年10月23日前一次性交付甲方；

第三条约定:承租期内，若乙方因自身原因提前解除合同，应提前6个月以书面方式告知甲方，乙方支付的履约保证金及已付剩余租赁费用不予退还，乙方还需另外支付当期6个月的租赁费用给甲方作为违约赔偿金，装修残值不予补偿，但乙方须将租赁商铺恢复正常使用状态后交付给甲方；承租期内，若因甲方原因提前解除合同，应提前6个月以书面方式告知乙方，乙方支付的履约保证金及剩余租赁费用应于7日内全部无息返还，甲方还需另外支付当期6个月的租赁费用，并且由此给乙方造成直接损失（装修残值不包含电梯及设备可拆卸装饰物）的，甲方应予赔偿。

其中合同履约保证金，第一条约定：本合同签订后两日内乙方向甲方交纳相当于1个月租赁费用的履约保证金7.5万元。其中保证担保，第一条约定：丙方自愿且不可撤销的为本合同项下乙方履行本合同项下的权利义务、以及所有的租赁费用、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用以及乙方应支付的其他款项的缴纳和支付承担连带保证责任。

第二条约定：本合同项下的保证期间，自本合同约定的乙方每次应支付租赁费用之日起两年。

第三条约定：如乙方未按合同约定按期足额交纳租赁费用及其他应付款项，丙方自愿于收到甲方通知后5日内履行保证义务，代乙方支付上述费用。

合同签订当日，田美化向嘉阳公司交纳履约保证金7.5万元。

2017年10西安市月27日，田美化向嘉阳公司交纳房屋租金（2018年6月1日-2018年11月30）45万元、物业费（2018年6月1日-2018年11月30）5.4万元。

嘉阳公司向田美化交付房屋后，田美化对房屋进行了装修。

2018年4月18日，西安市未央区教育局、西安市工商局经济技术开发区分局出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准投资人崔亚荣、田美化出资的企业名称为西安海璟之光幼儿园有限公司。

2018年7月17日，西安市城市管理综合行政执法局向海璟之光幼儿园送达《限期整改通知书》，载明：“海璟之光幼儿园于2018年7月17日在XX路上违法设置围栏的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，责令立即停止上述违法行为、限期提供相关审批手续、逾期自行拆除，整改时限为3天”。

2018年9月2日，田美化向嘉阳公司送达《解除商铺租赁合同通知书》，载明：“现因贵咨询电话方提供的租赁区域门口室外场地无法正常使用，致使田美化准备在此开办的幼儿园至今不能办理开园手续，不能实现合同目的，最终导致无法继续履行合同，按照合同约定，田美化有权解除合同并要求贵方承担违约责任；

根据《合同法》相关规定，田美化现向贵方通知以下事项；解除上述《商铺租赁合同》，并在解除通知书送达贵方之日起五日内，办理合同解除手续；就田美化已支付的履约保证金及已付剩余租金，剩余物业费及其他押金等费用，贵方应于七日内全部返还；贵方应当赔偿由此给田美化经济技术造成的经济损失，包括但不限于装修损失、人员工资损失等”。

2018年9月4日，嘉阳公司收到该解除通知。2018年10月14日，田美化向经济技术嘉阳公司送达《接收商铺催告函》，载明：“田美化即承租方于2018年9月2日向贵方及出租方邮寄《解除商铺租赁合同通知书》，贵方法定代表人晏瑜已于2018年9月4日签收；

田美化在《解除商铺租赁合同通知书》中表示愿意同贵方协商，退还履约保证金及已付剩余租金、剩余物业费、及装修损失承担等问题；

2018年9月12日、9月25日、9月28日和10月11日，贵方法定代表人晏瑜就上述问题与田美化共协商了四次；贵方表示同意解除商铺租赁合同，但就向田美化退还履约保证金、剩余租金、剩余物业费及承担装修损失的问题，不能达成一致；

在协商过程中，贵方同意田美化将桌椅板凳及空调等可拆卸的物品进行拆除及转移，并表示已经开始对外招收新的承租人，并多次带有意向的承租人进场实地考察租赁商铺；

贵方在收到田美化邮寄的《解除商铺租赁合同通知书》后，双方租赁合同已解除，我方多次要求贵方办理商铺交接手续并交付商铺钥匙，但贵方迟迟不与田美化办理商铺交接手续；现特向贵方送达此《催告函》，请贵方及时接收商铺及钥匙，否则，视为田美化已移交商铺，由此造成的后果，由贵方承担”。

2018年10月15日，嘉阳公司收到该函。同日，田美化向嘉阳公司交付了商铺的钥匙。对涉案商铺外的室外场地使用和加固费用11万元，嘉阳公司与田美化各执一词，其中对涉案商铺外的室外场地使用，嘉阳公司称该室外场地是消防通道，属于共有部分，其只有使用权、没有出租权，田美化、康永利可以按照共有部分进行正常使用，使用期间发生的一切责任与后果由田美化、康永利自行承担。

田美化称嘉阳公司无权将涉案商铺的室外场地交付使用，不能达到其在室外场地设置围栏进而专有、封闭使用的要求，致使其至今无法开办幼儿园，嘉阳公司的原因导致合同目的不能实现、合同无法继续履行；对加固费用11万元，嘉阳公司称田美化只支付了建模费用加固方案及出图2.2万元的一半，对2018年7月9日工料费用4万元，2018年7月11日产生检测费等4.8万元未支付。

田美化称楼梯加固是针对2号楼西单元、东单元楼梯的，其使用的是东单元楼梯，同时楼梯加固是嘉阳公司提供的图纸，由嘉阳公司安排施工的，对工料费用4万元和检测费等4.8万元双方并未约定，因嘉阳公司自身原因导致的田美化、康永利无需高新区承担，其已支付楼梯加固费1.1万元。

2019年7月15日，西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初16999号民事判决书，其中载明：涉案房屋的装修现值经委托评估，在评估基准日2018年12月21日所表现的市场价值为1527024元。

嘉阳公司与田美化签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反工商局法律、行政法规的强制性规定，应为有效。涉案《商铺租赁合同》于2018年9月4日解除，应由嘉阳公司与田美化各半承担责任。因嘉阳公司不同意调解，致调解不能。

二、法院裁判

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。嘉阳公司与田美化、康高新区永利在平等、自愿基础上签订的《商铺租赁合同》不违反法律规定，依法受法律保护。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，关于嘉阳公司主张田美化恢复原状的诉讼请求，因嘉阳公司向田美化交付房屋后，田美化对涉案房屋进行了装修，西安市未央区人民法院在审理（2018）陕0112民初16999号民事案件中，经委托评估涉案房屋装修资产在评估基准日2018年12月21日所表现的市场价值为1527024元，因嘉阳公司与田美化均有责任，判决嘉阳公司与田美化各半承担房屋装修损失，故嘉阳公司要求田美化恢复原状的诉讼请求，不予支持。

关于嘉阳公司主张田美化赔偿经济损失1722312.50元的诉讼请求，其中违约金为6个月租金45万元，因不符合合同约定，且合同不能履行，嘉阳公司与田美化均有责任，不予支持；其中免租期租金损失59.4万元，因合同中约定2017年12月1日起至2018年5月31日为装修免租期，故嘉阳公司的该项诉讼请求不符合合同的约定，不予支持；

其中罚款50万元，因嘉阳公司未提供交付的票据，田美化亦不认可，不予支持；

其中加固费用11万元，对建模费用加固方案及出图2.2万元，经协商后田美化已向嘉阳公司支付1.1万元。对工料费用4万元和检测费等4.8万元，因由嘉阳公司负责施工，嘉阳公司与田美化对所发生的费用承担无明确约定，不予支持；其中装修费用68312.50元，嘉阳公司承认田美化已向其支付该费用。

关于嘉阳公司主张田美化支付2018年12月1日至2019年3月16日的租金 349800元的诉讼请求，因涉案《商铺租赁合同》于2018年9月4日解除，涉案房屋于2018年10月15日交付，故嘉阳公司的该项主张无事实根据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决： 驳回原告西安嘉阳投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费23376元（原告已预交），由原告负担。

三、律师观点

律师认为，嘉阳公司（出租方）与田美化（承租方）、康永利（保证人）于2017年10月1开发区9日签订《商铺租赁合同》，系各方真实意思表示，与法不悖，应为有效。（2018）陕0112民初16999号判决已生效，其中认定涉案《商铺租赁合同》于20开发区18年9月4日解除，应由嘉阳公司与田美化各半承担责任。

本案中，嘉阳公司上诉主张田美化对涉案房屋恢复原状一节，因上述生效判决认定嘉阳公司与田美化对于合同解除均有责任，且该生效判决已认定西安市嘉阳公司与田美化各半承担房屋装修损失，故嘉阳公司要求田美化恢复原状的诉讼请求，依法不予支持。

其中装修费用68312.50元，嘉阳公司承认田美化已向其支付该费用，不再重复支付。