夫妻俩婚内买房，却只登记了一个人的名字。

我们姑且不谈是因为什么原因，但这样的情况在现实中还真不少见。我们国家的法律规定了，房产以登记为准，房产交易中心依据的也是这个规定。所以，这就造成了在实际中，如果双方感情破裂，登记方完全可以背着另一方，把原本属于双方的房子偷偷给卖了。进而转移购房款，甚至挥霍一空。而另一方可能直到买了房子的人上门了才发现，房子已经不是自己的了。卖房人拿到了钱，玩起了消失。剩下的双方都是受害者，一方想要保住自己的房子，一方想要拿到房子。

如果你也存在这样的担心，那就听我来聊聊，法院一般是通过哪些因素来判断，这个房产交易到底有没有效。以及在什么情况下，房子能保住？什么情况下，房子真就卖掉了！

一、交易是否有效

虽然一方是背着另一方偷偷把房子卖掉的。但也不是所有的情况下，这笔交易都是无效的。

交易是否有效的关键点在于，买房子的人是不是“善意”的。如果是善意的，那么这笔交易就会被认定为有效；如果不是善意的，那么这笔交易就会被认定为无效。

那善意又是什么意思呢？其实也很简单，善意就是表示买房人并不知道房子是卖房人的夫妻共同财产，人家就是正正经经想要来买套房子的。反之，如果买房人知道房子属于夫妻共同财产，但还是买了，那么就不是善意的了。

在实际中，法官会根据一些客观事实，来进行善意与否的推断。其中最重要的有两点：

首先是房子的价格。

如果房屋的售价和市场价基本一致，那么属于公平交易。这种情况下，会默认推定买房人是善意的。除非有其他特殊情况，或者有其他证据来证明买房人不是善意的，不然这笔交易会被认定为有效。

但如果房屋的售价低于市场价很多，那么就可能存在猫腻了，买房人一般会被推定为不是善意的，这样的话，这笔交易就会被认定为无效。

其次是特殊关系。

如果卖房人和买房人之间存在特殊的关系。比如亲戚关系、或者非常亲密的朋友关系。这种情况下，买房人就很难说自己对房屋的状况不知情了。所以，一般存在特殊关系的情况下，也会被推定为不是善意的。

还有一点也是法官会考虑的因素。那就是买房人在买房过程中，是否尽到了基本的审查义务。比如是否有询问过卖房人的婚姻状况、是否有确认过卖房人的配偶同不同意卖房等。这个因素一般会作为以上两个重要因素的辅助，对法官的判断做出影响。

我来总结一下，判断交易是否有效。先看两点：房屋的售价是否和市场价一致；以及买房人和卖房人之间有没有特殊的关系。

如果售价和市场价一致、也没有特殊关系的，那么先推定交易是有效的。除非配偶方可以提供证据来证明其中存在猫腻。

但如果售价低于市场价许多，或者买房人和卖房人之间存在特殊关系的，那么先推定交易无效，除非买房人可以提供证据来证明，双方是正常的交易，比如虽然价格有点低但买房人在买房子的过程中，已经尽到了基本的审查义务。又或是虽然双方是亲戚，但房价等于甚至高于市场价，在买卖过程中也有足够的信息让买房人以为，配偶方是同意卖房子的。如果存在这些情形，那么交易也可能会被认定为有效。

二、房子能不能要回来

上一个问题中，我们解决了交易是不是有效的问题。在这个基础上，我们继续往前走，来看一看什么情况下房子可以要回来，什么情况下房子要不回来了。

首先是交易无效的情况。

这种情况很简单，交易都已经无效了。那么房子肯定原来是怎样，还是怎样。

如果没有过户，那么买卖合同直接无效就可以了，买房人付过钱的，可以主张退钱。

如果房子已经过户了，那么一般法院会判决买卖合同无效，让买房人把房子还回来。之前的过户行为，可以要求交易中心进行撤销。

接着是交易有效的情况。

这种情况下，买房人属于善意第三人，他只是单纯想买一套房子，是被迫卷入到这场纷争中的，并没有什么错误。所以，在这种情况下，法院就要考虑怎么来平衡善意的买房人和被侵害权益的配偶方之间的利益了。就目前的司法口径而言，这条线被定在了“房子是否完成了过户”上。

如果只是签了合同，房子还没有办理过户的。那么法院一般会认为，此时交易因为配偶方不同意，已经无法进行了。虽然买房人是善意的，但也只能另外向卖房人主张解除合同、赔偿损失了。当然，如果在此期间房价上涨的，那么上涨的部分也可以作为实际损失，进行主张。

如果签了合同，房子也已经办理完了过户。那么买房人就符合了法律中善意取得的条件，房子就是买房人的了。配偶方只能向卖房人，也就是自己的另一半，来主张相应的赔偿。

我来总结一下，房子能不能要回来，先要看交易是否有效，交易无效的情况下，房子一般是可以要回来的，损失由买房人和卖房人共同承担。

交易有效的情况下，那么就再要看房子有没有过户。没过户，房子就保住了，买房人只能向卖房人要求赔偿损失。过户了的话，房子就要不回来了，配偶方只能向自己的另一半要求赔偿损失了。

三、建议

夫妻双方的共同房产，如果登记在一方名下的话。那么在实际中还是存在一定风险的。对此，作为没有名字的那一方，可以考虑加上自己的名字，夫妻间加名不收税，只收个几十块的工本费，但换来的可能就是一份保障了。如果有贷款，暂时无法加名字的，那么也要适当关心一下房子的情况，特别是在双方感情产生问题后。毕竟对于普通人而言，房子可能就是最大的财产了。

本期我分析了夫妻一方私自出售共有房产的情况下，法院会通过审查买房人是否是善意的，来判断交易是否有效。以及审查房产是否过户，来判断最终房产应该属于谁。

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关于婚内房产的内容已经讲得差不多了。下期我将把离婚时，双方可能会分割的其他常见财产都过一遍。欢迎继续关注。

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