节税案例：售房与开票时间不同如何适用变化了的税率问题

我们房地产公司 2019 年 1 月份销售一套房子，合同签定和收款都在 1 月份，那时税率 10％，合同约定交房时间是 10 月份，我们现在要开正式的全款发票给客户，但今年 4 月 1 日税率降到 9％了，我们开票税率到底是选 10％还是 9％？咨询了税务局、12366 平台，说法各异。专管员说开 9%，税政说要分时间段选税率。特向您寻求答案。

回复：
亲爱的学员，到你们那里，都是难事。到我这里都是幼儿园的题。同样是做人，差距咋 那么大呢？
①根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）第十四条，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》第四十五条，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 根据上述规定，你们的房子合同签定和收款都在 1 月份，所以增值税纳税义务产生在 1月份，当时的税率为 10%。
只有未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，才为不动产权属变更的当天，即纳税义务发生在 10 月份。
②又根据国家税务总局《关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019 年第 14 号）第二条，纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要补开增值税发票的，应当按照原适用税率补开。
为此，你们应给客户开具 10%的发票。
③据查，湖北省国税局《营改增问题集》，明确解释房地产公司增值税纳税义务时间为房产过户日期，并详细解释了这样做的原因，与 36 号文件规定的义务时间不同。若你们主管局认可这种说法，则按 9%开发票即可。