城镇土地使用税2019年减免税政策(江西省2021年减免土地使用税规定)

问：

我公司有一块地，一半建成厂房，一半闲置着。以前部分厂房和地租给别的公司了，现在大部分公司也不租了。请问有什么办法可以减少我们的房产税呢？请说出可行方法及相关政策依据，谢谢！

中级会计师、税务师孙小姣女士回答道：

您好！感谢您的提问！根据您所提供的信息，我的回复如下。

一、不出租的厂房或土地，应按房产原值计算房产税。

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定税率1.2%。计算公式如下：

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

如果是出租的话，以房产租金收入为房产税的计税依据，计征房产税的租金收入不含增值税税率12%。

二、减少土地使用税、房产税的十种方法

【方案一】将闲置的土地，用于种树或建成奶牛牧场的牛舍、饲料仓库等直接用于农业生产的，免征房产税。

政策依据：《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》（国税发〔1999〕44号）规定：对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税。

【方案二】将闲置的土地或厂房，用于农产品批发市场、农贸市场，暂免征收房产税。

政策依据：《关于继续实行农产品批发市场 农贸市场房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2019〕12号），自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。

【方案三】构建产业园等产业享受税收优惠

筹划思路：如果有条件，公司可以从商业与产业的结合切入谈合作，通过构建包括孵化器，产业园，专家楼，研究院等特色分明的产业形态。商业配合产业推动，获得包括土地，资金等支持，并享受免征房产税和城镇土地使用税、免征增值税等税收优惠。

政策依据：《关于科技企业孵化器大学科技园和众创空间税收政策的通知》（财税〔2018〕120号），自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入，免征增值税。

【方案四】出租变成和商家合作，以场地合作入股

【案例】房产原值为80000，每年租金为9000万元。

用房产原值计算出来的每年要交的房产税为：

80000×（1-30%）×1.2%=672万元

用租赁价计算出来的每年要交房产税为：

9000/1.09×12%=990.83万元

差额为：990.83-672=318.83万元

筹划思路：公司可以考虑跟各商家合作，以场地合作入股，跟各商家合作共赢分利润。这样子，公司跟商家就不是租赁关系，而是公司自用，按房产原值计算交纳房产税，一年下来最少节省了318.83万元的房产税。

当然，注意要做到合理合法，也需要考虑跟商家合作的其他风险，不能单单考虑节税。总之，要选择对自己最有利的又合法的节税方法。

【方案五】成为小规模纳税人，享受房地产税减半征收

譬如，某农业发展有限公司是小规模纳税人，2018年12月将某闲置的房产出租给某餐饮企业，租金为每月8000元。2019年应缴纳房产税=8000×12%×12=11520元。该农业发展公司是小规模纳税人，享受房地产减征收，因此最终的房产税应纳税额=11520×50%=5760元。

政策依据：财政部、税务总局发布的《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号），对增值税小规模纳税人减半征收城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、资源税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加，已依法享受上述“六税两费”其他优惠政策的，可以叠加享受减半征收。此项优惠政策期限为2019年1月1日至2021年12月31日。

（未完待续）

上述会计师孙小姣的回答仅代表个人观点。