类reits项目中的分配方式知多少(类reits为什么要设置一层计划架构)

6 月 2 日，国内首批基础设施公募 REITs 完成发行，9 支产品发行总规模为314.03 亿元，资产估值为 313.31 亿元，整体实现溢价发行，平均认购倍数超过8.5 倍，受到投资人热捧。其中回拨后网下机构投资人认购倍数最高的为招商蛇口产业园 REITs，认购倍数为 16.8 倍；网上公众投资人认购倍数最高的为首钢绿能，高达 56.8倍，刷新公募基金配售比历史记录。

在资产类型上，9 单产品中产权类项目 5 单，包括产业园项目 3 单，物流仓储项目 2 单；特许经营权类项目 4 单，包括收费公路项目 2 单，污水处理项目 1单，垃圾处理及生物质发电 1 单。

基础设施REITs的封闭期因其底层资产特殊性，封闭期较长，均在20年及以上，其中广州广河的封闭期最长，为99年；首批9支基础设施REITs未来扩募潜力较大，其中广州广河和普洛斯入池资产估值最高，分别为96.74亿元和53.46亿元。招商银行此次担任了7支产品的托管行，与多个基金管理公司合作。

一、分派率

注：托管费费率、IRR、分派率（拟发行规模）均为各项目招募说明书披露。

平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的分派率（实际发行规模）分别基于招募说明书披露2021年6月-2021年12月和2021年7月-2021年12月区间数据测算，首年可供分配金额同上。

首批基础设施REITs底层资产包括特许经营权、产权两类。首钢绿能、首创水务、广州广河和浙江杭徽均为特许经营权类项目，东吴苏园、盐港REIT、张江REIT、普洛斯和蛇口产园则为产权类项目。特许经营权的转让因不涉及资产本身的交易转让，在特许经营协议、相关规定层面的限制较多，一定程度上限制了资产的流动性。

通过对比招募书披露的预期分派率，并结合考虑特许经营权类资产到期时点价值归零的特点，虽然产权类基础设施REITs的分派率普遍低于特许经营权类基础设施REITs的分派率（产权类产品的分派率在5%以下，最高的是张江REIT；特许经营权类派息率最高的为浙江杭徽），但数值高并不代表收益高，建议投资者在进行投资决策时，需综合考虑内部收益率IRR。

这9支产品的基础设施项目分别位于北京、深圳、广州、上海、苏州、杭州等经济发达区域，政策和经济环境的支持是试点项目成功发行的助力，也为日后基础设施REITs的全面布局夯实基础。

二、资本化率

重要计算公式如下：

NOI（净营业收入）=营业收入-营业支出 折旧摊销 利息支出-所得税费用（基于已披露数据进行模拟测算）

Cap Rate=NOI/资产交易价格（在不考虑不可预见费的情况下，交易对价应全额用于支付资产购买费用，即资产交易价格=实际发行规模 杠杆融资）

蛇口产园、张江REIT、东吴苏园和普洛斯分别在招募说明书中披露了Cap Rate（计算方式为年度经营性净收入/基础设施项目的估值），首创水务的Cap Rate根据其在招募书中披露的NOI测算。

浙江杭徽、广州广河、盐港REIT和首钢绿能均未披露净营业收入。其中广州广河和首钢绿能提供了2021年6月-12月的预测财务数据，盐港REIT提供了2021年7月-12月的预测财务数据，浙江杭徽提供了全年预测财务数据，根据粗算出的年化净营业收入可进一步测算其Cap Rate。

5支产权类基础设施REITs主要包含两类资产，商务园区及物流园。4支特许经营权类产品的Cap Rate普遍高于产权类项目，而对于此类性质的项目，全周期IRR相较于Cap Rate也更具参考价值；广州广河则未披露IRR。

三、费用

（一）认购

9支基础设施REITs的公众投资者认购费用有以上三种收费模式。其中只有张江REIT采用第一种收费方式，浙江杭徽和蛇口产园的认购费收费方式为第三种。其余6只，包括首创水务、广州广河、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT和首钢绿能，采用的都是第二种收费方式。

投资者如果有多笔基金份额的认购，适用费率按单笔分别计算。且本基金的认购费用应在投资者认购基金份额时收取，不列入基金财产，主要用于基金的市场推广、销售、登记等基金募集期间发生的各项费用。

（二）计费模式对比

基础设施REITs的管理费采取了多种收费模式，结构一般是以固定费率 浮动费率的模式收取，其中，蛇口产园、东吴苏园、广州广河和首创水务的固定费率部分又分成了两个部分。

大部分产品的固定费率部分都根据基金净资产按一定比例提取，部分产品根据基金营业收入和基金规模按一定比例提取。其中东吴苏园、首创水务、盐港REIT、张江REIT、广州广河、蛇口产园和浙江杭徽分别用基金净资产按0.15%、0.1%、0.3%、0.55%、0.115%、0.30%和0.205%的比例计提固定管理费。东吴苏园、首创水务在上述基础上，分别按当年度扣除基金管理费及基金托管费之前的可供分配金额的1.05%和经年度审计的基金营业收入的0.86%计提第二部分固定费用。首钢绿能在基金成立当年，固定管理费按前一估值日基金资产净值的0.7%年费率按日计提，自基金设立第二年开始，基金资产净值的计提比例变为0.1%，再在上一年度基金可供分配金额的7%计提第二部分固定费用。普洛斯则按基金募集规模的0.70%年费率计提。

浮动管理份用的计提主要和项目的运营收入和目标业绩有关，其中，蛇口产园不设浮动管理费用。具体收费细则如下表所示：

四、发售总结

2021年5月19日，9支基础设施REITs陆续在交易所官网发布网下询价公告；5月24日至5月25日，产品的询价结果和发售公告陆续披露；5月26、27日，9支基础设施REITs陆续在交易所官网发布发售公告，并于5月31日正式向公众投资者发售；面向公众的募集时间短，分别为5月31日-6月2日和5月31日-6月1日，由于发售首日多倍超募，9只REITs均已于5月31日公告结束公共投资者募集；募集规模大，共发行314亿元；战略配售占比高，其中首创水务、广州广河、浙江杭徽和普洛斯的战略配售占比均超过70%，网下投资者认购数量占比在16%-32 %之间，公众投资者可认购的份额比例在4%-13%之间。

本次的成功发行，对基础设施REITs的后续发展和市场制度的完善具有借鉴意义。同时，布局未来，为公募REITs和不动产市场的发展提供了新的探索方向，也为后续吸引优良资产的入池提供基础。