案例：某房地产企业于2017年开始开发“**壹号”项目，该项目占地51.03亩，规划建筑面积 167,156.51 ㎡，共7幢楼。

2019年度收取多名客户意向金（单笔金额未超过5万元）4883万元；

2019年9月取得《商品房销售（预售）许可证》，2019年共取得预收款66374万元（不含意向金）；

2019年实际缴纳的税金及附加、土地增值税1393.85万元；

截止2019年12月底：

共交付房屋328户（共1848户）；

工程抵债房屋13套（按照同期同类房屋计算价值1534万元），已签订抵债合同，合同中明确约定房屋单价以及抵债总价款；

奖励高管房屋5套（按照同期同类房屋计算价值590万元），已发布奖励制度，但尚未办理网签手续。

截止2019年底该项目尚未竣工。该企业名下仅此一个项目，该企业2019年年度汇算清缴中收入相关项目如何填报？

（为方便期间，假定上述收入均为不含税收入；该地区房地产企业未完工产品预计毛利率为10%。）

对于房地产企业的收入如何如何填报，首先需要搞清楚对于房地产企业来讲，到底有哪些类型的收入，不同类型的收入，税收处理也不同。

一、收入类型

对于房地产企业来讲，不是收到的所有的款项都要做收入处理，根据不同的情况、不同的形式、以及不同的税收处理方式，应分为以下四种类型：

1.意向金

按规定，房企在未取得预售证前，不允许销售。但是实务中大多数情况下客户如果中意该楼盘，一般会交部分小额的意向金（不超过5万元），视为预订购买资格，待该楼盘达到预售条件后，将可优先选择是否购买，如购买，则签订买卖合同；如不购买，则房企退还该部分意向金。这种情况下，一般金额不大，且将来是否购买尚无确定性，因此房企收取的意向金一般作为“其他应付款”处理，那么在税务处理上，也无需按收入对待，即无需填报所得税汇算表中的收入项目。

2.预收收入

房企获得预售资格后，开始对外销售，此时收取的首付款或者全款，应作为“预收账款”处理。

这里可能有人会问，一次性收取全款是否应当确认为“主营业务收入”？房屋交付时是否应结转“主营业务收入”？我们先看看税法如何规定：

国税发2009年31号文件中关于收入的税务处理这样规定： 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

①采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

②采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

③采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

......

这里需要注意的是，31号文件所说的确认收入的实现是要作为“主营业务收入”处理吗？不绝对是！为什么呢？我们再看一个税法文件。

国税函〔2008〕875号文件规定的收入确认条件：

企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

①商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；

②企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；

③收入的金额能够可靠地计量；

④已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

实务中，大多数房地产企业在交房时往往尚未办理竣工决算，未竣工决算就意味着成本还不能完全归集，那么如果此时结转收入的话，对应的成本是无法确定的，因此对于房地产企业来讲，在未竣工决算之前，即使收取了全部的房款，即使交了房，也只做预收收入处理。

此外，按照税法规定，企业的预收收入，应当先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。预计毛利率需要参考地方税务局的规定，一般开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不低于10%；开发项目位于其他地区的，不低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

3.销售收入

通过对预收收入的分析，这里的销售收入就简单了，对于房企来讲，一般在竣工决算完成后，即可将预收收入转为主营业务收入。同时结转产品成本并计算此前销售收入的实际毛利额，并将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

需要注意的是，在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

4.视同销售收入

按照国税发2009年31号文件的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

二、申报表如何填报

结合上述案例中的数据，对于该企业不同情况下的收入如何填报，我们来逐一分析。

1.意向金

按照前文所述，案例中该企业收取的4883万在该企业所得税汇算时无需填报。

2.预收款

案例中该企业2019年收取的66374万元预收款、按照10%预计毛利率计算的销售未完工产品预计毛利额6637.4万元、实际发生的税金及附加和土地增值税1393.85万元，应填报《企业所得税年度纳税申报表》--表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》相应栏次；同时填写表A105000《纳税调整项目明细表》具体填写情况如下：

特别注意：

表A105010第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”一栏，填报房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加和土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额。

原因是，由于房地产企业预收收入不符合收入确认条件，按照预收收入计算预交的税金及附加和土地增值税，不计入当期的税金及附加科目，应暂时留在“应交税费”科目中，所以在表A105010第25行填报；如果会计核算中已经将预交的税金及附加和土地增值税结转到“税金及附加”科目，即已计入了当期损益，那么表A105010第25行就不应再填报，否则会造成税金的重复扣除。

3.已交付房屋328户

按照前文分析，该部分房屋虽然已交付，但是未做竣工决算，成本无法可靠计量，因此暂不结转收入，所得税汇算时不作特别处理。待该项目办理完竣工决算后一并处理。

4.工程抵债房屋

案例中该房企和施工企业签订了工程抵债合同，将价值1534万元的房屋抵债，且明确约定了房屋的单价以及抵债总价款，该行为实质上相当于房企将该部分房屋卖给了施工企业，那么税务处理应当和前文所述的取得预收收入处理一致，因此，同样需要填报表A105010和表A105000，具体如下：

这里需要注意的是，表A105010中第25栏“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”我没有填写，是因为大多数企业一般不会主动预交这部分工程抵债房的税金，但是按照税法规定，这部分工程抵债款应当视同销售处理，预交相关税金。这是一个风险点，需要特别注意。

以上是将不同情况下拆分填报的明细情况，合并后最终填报情况如下：

5.奖励高管的5套房屋

由于奖励制度约定项目按期顺利完工后才可兑现奖励，那么按照税法规定，该部分产品的所有权或使用权并未转移，高管也未实际取得相应的利益权利，因此该部分房屋价款在2019年所得税汇算时不作处理。将来完成所有权转移后（比如办理完网签），按照视同销售处理。

视同销售情况应填报A105010表第1、5、11、15栏和A105000表第1、2、12、13栏。这里不再赘述。

6.完工年度的填报

企业办理完竣工决算后，产品成本能够可靠计量，此时应当确认销售收入和销售成本，案例中虽未涉及相关数据，但是在此将如何填报一并教给大家。

完工年度应填报A101010表《一般企业收入明细表》第3栏“1.销售商品收入”、A102010表《一般企业成本支出明细表》第3栏“1.销售商品成本”、A105010表《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第21-29栏、A105000 表《纳税调整项目明细表》第40栏“（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”。

主表A100000数据为根据附表填写情况自动生成。

需要特别注意的是A105010表《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第21-29栏的填写，一般情况下，如果公司无其他开发项目，那么完工年度就没有销售未完工开发产品事项，那么此时该表第22-25栏是不需要填写的。第27栏“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”第1列“税收金额”填写未完工年度在A105010表第23行“销售未完工产品的销售收入”第2列填报的“纳税调整金额”。第28栏“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”填未完工年度在A105010表第24行“销售未完工产品预计毛利额”第2列填报的“纳税调整金额”。本栏的第1列“税收金额”和第二列“纳税调整金额”填写相同数字。第29栏“3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税”填写未完工年度在A105010表第25行“实际发生的营业税金及附加、土地增值税”第2列填报的 “纳税调整金额”。本栏的第1列“税收金额”和第二列“纳税调整金额”填写相同数字。

7.预收款对三项费用扣除基数的影响

根据国税发[2009]31号第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。对于收入的确认标准，在未完工年度会计和税法处理存在差异，会计上并未确认收入的实现，而税法上已经确认收入，并且可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数。

最新的纳税申报表中这三项费用的扣除基数（附表A105060表中第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”）已经设置为包含了房地产企业未完工年度的预收款收入，也就是说我们不需要手动去调整，只要填好相关的附表，数据就会自动生成。

计算公式我们可以了解一下：附表A105060表中第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”的金额=A100000第1行“营业收入” A105010表弟1行第1列“视同销售（营业收入）/税收金额）” A105010表弟23行第1列“销售未完工产品的收入/ 税收金额”-A105010表第27行第1列“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入/ 税收金额”的值。

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