说起公寓房，其实，身边的小伙伴，实际一点都不陌生；
单身楼，单身公寓都住过吧？
说白了，就是70.80年代末，很多国企和事业单位建设的筒子楼；
这就是最具雏形的公寓楼；
只不过，那时候的公寓楼是论资排辈，才可以住的上；
现在的公寓楼拿钱买就能住的上；
那时候的公寓楼功能单一，主要是单位为了解决职工住房的问题，提供了最初的这么一种形式；
建筑模型上也极其相似，为什么呢？
现在的很多公寓楼，也还都是一条走廊，两边是房间，就和快捷酒店一样的那种格局；
唯一的区别，就是现在的房价内，都有一个卫生间；
之前的筒子楼都是上厕所排队，哈哈，那时候上个厕所，好玩极了；
现代的公寓楼，一般是指的商住公寓；
如果是住宅式公寓，都就划归到了住宅里面了，也就不提公寓这么一说了；
但凡提到的公寓，目前都是指的服务型的公寓，形式多样化，什么酒店式公寓，创业公寓，青年公寓，白领公寓，青年SOHO公寓，这类房子有一个特点，什么呢？
可以居住，可以办公，也可以酒店，多用途的房子；
第一：公寓都有哪些特点？
这些特点，要各取所需，买之前要与甄别能力，才能更好；
一是公寓的产权一般较少，有的最低40年，最高也不会超过50年的产权年限，土地属于商业性质居多；
二是销售价格一般高于同期住宅；
首先，都是小户型，总价实际并不高，而且有的公寓可以首付30%非常的划算；
其次，精装修标准，拎包入住，最多就是买点家居之类的；
还有，就是配套设施是按照商业用房配套，消防，人防，应急通道，都非常的健全；
物业管理，也都是高于普通住宅的，有一些额外的优质服务；
最后，就是舒适性，一般南北房源，通风较好，南面的房源阳光充足，北面的房源夏天阳光充足，哈哈；
三是公寓房一般不能落户；
也就是说，和学区无关，和落户无关，性质就是出租和使用的方便性；
现在一般购买公寓房，都是投资为主，一会最后聊聊投资的一些属性，哈；
第二：公寓房的交易税费？
购买新房的时候，就不多说了，作为二手房买卖的时候，都会有哪些税费呢？
前些日子，说税费的时候，实际都讲了，今天在简单的聊一聊；
一是差额增值税，这个必须缴纳；
卖价减去原价，差额的5.5%左右，可能改革后，会低一些，一般差不多；
二是个人所得税，这个也是必须缴纳；
这个是，卖价减去原价，差额的20%作为个人所得税，有一个公式；
三是印花税，0.1%，买卖双方各承担一半；
四是契税，3%的交易契税；
五是土地增值税，这个也是增值的部分的30-60%之间，会有四个增长百分比的级别，分别征收；
六是过户交易费，每平米5块，买卖双方各一半；
七是评估费0.5%，收件证件费用80块，测量费用200块等等，不多了，差不多了，呵呵；
第三：投资公寓，聊一下；
公寓的投资，主要看的就是那么几样，要选好了才可以有不错的收益；
一是首先打消出售的可能性，公寓房的二手房出售，上面也看到了，税费比较高，一个也逃脱不掉；
但是又有一个好处，就是增值了税费就高，不增值税费就和非普通住宅差不多；
二是地段的选择，无比重要；
买这类房子有点类似赌一把的感觉，什么意思呢？
一般买的时候，都是期房，如履平地，看不出任何未来发展的趋势，就要想办法寻找支撑的信息；
未来的发展趋势是什么样的？
三是单身居住也好，办公也好，还是当作办公室也好，都有一些要求；
停车位，方便进出，物业管理好，地铁公交方便等等，便利性，商业性，非常重要；
那就要预估他们的管理模式，投资回报模式，地下停车场等等；
商业区，CBD，有地铁的方便性，可以重点思考这些；
当然，也是要有选择性的，例如酒店公寓，那就要考虑，机场，地铁，商业氛围等等；
办公区，就要考虑停车位，地铁等方便性更重要；
阿永哥点评：
一是在住宅限购的同时，很多投资房子意向的客户转向了商住公寓；
商住公寓的投资，是一个综合的考量，其最重要的就是项目的定位，运营方的能力，才是最重要的；
这一点，一般人我不告诉他，这关乎到这些商业公司的秘密；
二是商住公寓的功能比较单一，这也就意味着综合的提升能力，是项目的定位方向的刚性需求决定的；
酒店，就要考虑酒店的运营，写字楼就要考虑写字楼的特性；
买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？
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