太原楼评☞ | 业内视角

导读

曙光在头上,不抬起头,便永远只能看见物质的闪光！——鲁迅

「太原楼评」浅析当下中国在世界经济的地位对地产的影响！（上）

见字如面，大家好，我是太原楼评君。本文为下篇。

经过数月的等待，地产行业终于在金融方面迎来些许“曙光”。三条红线后又追加“两条”“紧箍咒”，让部分房企尝到了借不到米，融不到资，收不回账的局面，于是身价扑簌簌的掉，一众小弟们调转不灵，业主和员工们惴惴不安...伴随地产市场不确定性因素增加，房企债务违约、销售规模下滑、土地流拍率上升。

一路高歌猛进的深圳楼市

目光所及，皆是现象，所想所思，皆系地产！

本文以背景篇，金融篇，利好篇，趋势篇四个部分，概况速览：

当下经济的宏观背景；（上）

地产金融红线的内容；（上）

近期利好政策的浅析；（下）

行业的政策发展趋势；（下）

一：当下经济发展的背景

不以全球视角看中国，难以理解当下的中国的发展的诉求，新兴产业，人口的增长，地产的调控，金融方面的M1M2的增速下调，国内消费的社会消费品零售总值，进出口的规模和增速趋势，以及最核心的GDP在全球占比和地位。

核心观点

太原楼评：理解当下的全球经济复苏的环境，美元的放水，导致全球通胀，我国正处于经济崛起的时代，以国内国际双循环，提升内需，扩大贸易，顶住人民币升值压力，反向输出通胀，在国内金融政策长期稳健的，提升产业竞争，弱化出口的不利影响，对于新兴产业的金融扶持倾斜力度增加，适度承压内外部环境，对于人口结构和产业结构的优化的重视，明显优于地产行业和经济增长。

二：地产行业3 2条红线

关于地产行业，如今提到的最多的是三条红线，从最初的房企积极表态，定下各阶段的目标，到面临逐步的调控的加码，出现了不少房企的股价的波动，信用调级，想融资发债发觉若前缘未了遭遇“暂不营业”的对待，甚至出现了主管部门“没收”预售证，中小型的金融机构当年个人房贷额度用完，告知请等明年...

核心观点

太原楼评：“三道红线”和“两条红线”下，使房企对于自身债务关注加强，明显减弱激进地拿地，土地溢价率也变低，拿地谨慎很多。在营销端，尤其是新增的两条红线，对于银行房贷规模的收缩，使得按揭款放款变慢，行业运营成本增高。预售制度下，消费端对于踩线企业的信任度降低，不以规模品牌去衡量，不盲目购置特价房，对于房企属性和内部财务状况关注增高，对项目的选择客户更加理性。

三：近期房地产行业利好的政策

10月18日，国家统计局发布的数据显示，

1-9月份，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；开发投资增速持续放缓，截至9月份，房地产开发投资增速已连续7个月收窄。

从单月成交数据来看，9月份商品房销售额为15748亿元，销售额同比下调约15.8%。

今年1-9月，房企到位资金为15.15万亿元，同比增长11.1%，增速收窄3.7个百分点；前三季度房企到位资金增速收窄，资金承压。

01

从两个维护到审慎处理

9月24日。明确要求“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

9月29日，央行、银保监会联合住建部和24家主要银行召开房地产金融工作座谈会，提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”。

02

适度“纠偏”，平稳有序

10月15日，司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解。对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度造成一些企业资金链紧绷。

今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到约束，房价上涨速度得到抑制；房价回稳后，这些城市的房贷供需关系也将回归正常。

对于恒大债务的行业个别现象，总体上看，其风险对金融行业的外溢性可控。

03

哈尔滨“新政”

10月10日，哈尔滨颁布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》中共16项举措其中重点：

1、发放购房补贴。人才补贴2-10万。

2、放宽预售门槛。可按栋申请商品房预售许可证。

3、降低公积金贷款门槛。

4、公寓按民用水电执行。

5，住宅土地增值税预征率按1.5%执行。

04

房产税和预售制度

10月15日，求实杂志刊发《扎实推动共同富裕》。基于共同富裕的角度提出房地产税试点内容，在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

各地主管部门对于预售资金监管力度明显加码。2020年至今，全国主要城市共发布65次相关政策；进一步加强预售资金的监管。

核心观点

太原楼评：从政策的方向来看，分析近期的相关政策，央行对于房地产行业的去杠杆的决心坚定。整体基调在未来一年仍不会持续放松，可能存在是阶段性、区域性、有针对性的局部调整，其根本目标是保持房地产市场整体稳定，维护群众权益为出发点。其次，在三季度尤其是九月份的全国地产行业集体降温，四季度面临的压力依旧较大，在需求释放方面，积极的相关处理有一定恢复作用，但购房需求会趋于理性。

四：地产行业政策的未来研判趋势

关于这个发展趋势观点，受教于地产前辈栗总的谈话启示。由于篇幅已经偏长，故而简短的概括几个核心要点：

（一）：房产税的推进

共同富裕是十四五的重要目标。因此，在房产税的改革推进上，是极有可能实现全面实施的，理性对待购房置业。人均套内面积的概率大，同时也会考量不同城市的级别做分级系数，如北京系数1.0，杭州可能就是0.9，二线城市0.7。

（二）：预售制度的优化

伴随着预售制度的优化或取消的同时，房企的数量会出现大量减少，并且呈现国进民退的特征。大概率呈现一二线城市央企为主，三四线城市品牌为主，五线城市地方房企的分类格局，房地产的进入门槛增强，对于单个项目的独立核算监管制度会更加细化。

（三）：房价指导价

对于过去的房价的指导价和备案价，基本以抑制惜售和过速上涨而设定的，到现在”限跌令”，在一二线城市二手房为主的市场，可能出现板块和小区的交易指导价，相关主管部门在住房领域从土地端稳地价的同时，极有可能再补充限售价或指导价区间的相关政策，地产开发行业的利润在相对可控的范围。

（四）：补贴转向租赁

22城重点城市的集中供地构成中，可以发现端倪，土地供应端配给10-30%租赁用地，这个比例未来仍有扩展空间；与之相符的政策，大概率购房补贴会转型租赁做补贴，开发以及主管的相关单位可持有的长租物业，核算一定的租金比设定租金，长租型居民承担一定比例，财政补贴一定比例，类似于医保费用报销体制。

（五）：内需和投资的增长

控制地方债务风险，弱化城市对土地财政的依赖程度，对于产业单一或人口萎缩的，老龄化严重的城市，严控或暂缓住宅类土地供给，谨防局部地产市场的发展过剩。同时从住房，教育，医疗层面减负，房企承担一定社会基建和产业的发展责任，实现城市投资活跃，产业升级，消费内需带动经济发展的目的。

（六）：地产相关税负的改革

大概率的基本原则是从较为集中的生产环节的税负相应减轻，逐步转变为在流通和持有环节的进行纳税的模式，从集中的企业税往分散的个税过度发展，企业未来的生产的成本降低，消费分层次进行附加税的调整。其次，税负在人口生育上进行一定的倾斜。

核心观点

太原楼评：在以实现共同富裕的前提下，适度调整不同年龄阶段的生活压力和负担，改善房地产相关的供需矛盾；促进人口的增长，生育率的提高，改善人口结构，不能高房价，教培负担成为“避孕药”；在金融领域，倾向于内需的提升和产业的升级，防止产业的垄断和杠杆，地产使用的功能属性增强，资产属性逐步削弱！

以微见著洞察先机，把握趋势参考决策！

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