房地产中介是什么纳税人(房地产中介一般是什么纳税人)

文/有道财税

而且售楼小姐给我们说，我们当天付定金1万元之后一个星期能付首付款，可以再给我们申请一个点的优惠。

购买房一般子对普通老百姓来说是一笔大额支出，虽然我们买的是公寓，房子很小，但是在省会城市这样的房价也是一个不小的数字。在这一个星期里面，我一直在思考一些细节问题。

首付还没有付，公寓8月31日才交房，纳税人我就开始考虑装修，还有公寓的采光问题。突然想起来合同总价少4万的问题，我仔细算了一下，契税税率1%，总价少写4万，我只节约了400元的税金，但是我房屋总价却缩水了4万。

感觉不合理，这是什么神仙操作，为什么要少4万？开发商能得到什么好处呢？房地产开发公司销售房屋涉及到8种税:增值税9%、附加税12%（含3项税费）、印花税0.0003、土地增值税预缴2%、所得税预缴3%。

这个楼盘总共有760多套公寓出售，每套房屋总价少写4万，发票就会少开7604=3040万元，预计少缴税款3040/1.19【0.09（1 0.12） 0.02 0.03 0.0003】=386万元

我在想，我该不该找售楼部的人沟通一下呢？或许能争取到优惠点位。

沟通中售楼小姐告诉我，4万纳税人是给平台公司的费用。不问不知道，一问，问题更多了，我在你这买房子为什么要给你平是什么台公司费用，这不是偷逃税款吗？在微信语音沟通当中，售楼小姐告诉我，所有的费用都有协议和发票的，我要求她拍个图片给我看。

看了合同我突然一下明白了，这是房地产公司的税收筹划方式。在房屋达到预售阶段，先成立多家房地产经纪公司，把房款总价的一部分通过房产中介公司来消化以达到减税的目的。

房地产房地产中介公司一般纳税人税率6%，小规模纳税人3%。房地产开发公司如果成立10家房产中介公司，或者是与其他房产中介进行合作，就可以把增中介值税房地产税率从9%降到3%。

具体是这样操作，房地产公司在售房的时候先与购房人签居间合同消化4万，再签订售房合同。按照现在一般纳税人的划分标准，500万以下为小规模纳税人，10家房地产中介来消化760套公寓，要缴的增值税和附加税=4万/1.030.03（1 0.12）760=99.17万元

10家房产中介要缴的所得税=4万/1.03760=2951万元/10=295万，年应纳税所得额小于300万可以享受所得税优惠分段计算要所得税。1000.05 1950.1=24.510=245万。

10家房产中介总共要交的税率=245 99.17=344.17

未成立房产中介公司要缴的税率是386万，通过税收筹划节税386-344=42万元，这是一个保守数字，实际节税的话应该比这个还要多。

对于一个高水平的财务人员，他的高明之处就在于能把所学到的财税一般知识与实际生活中的业务相结合。就像带兵打仗一样，只读兵书而没有实际带兵的战场经验，就会像赵括一样纸上谈兵中介。

生活中我们只要认真观察，勤思考，就会发现生活中处处皆学问。