南京土地使用税暂行条例实施细则(南京市集体土地征收与补偿办法)

当前，南京楼市正在经历变局：新房降低首付、二手房价格松动、热门板块不需要摇号，越来越多楼盘不再强调“日光”，买房人观望情绪加重。

楼市大环境上，房地产税试点正式确定，试点期限为5年，这意味着楼市将迎来新一轮挑战。

房地产税时代，如何优化资产配置成为新的命题。随着住宅投资被“上锁”，商业类资产或许将会迎来利好。

房地产税时代的投资逻辑

经历了20年的野蛮生长的房地产，迎来变局。

10月23日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

图片来源：新华社

房地产税落地之后，不动产投资的逻辑也将发生变化。不能把鸡蛋放在同一个篮子里，要尽可能地分散投资。

一是城市上分散，不要在一个城市里投资过多住宅产品。同时，要将三四线资产往一二线转移、城市外围向城市内圈转移，因为对于人口流出的三四线城市，存在库存过剩的风险。

二是产品类别上分散，除了住宅，可以适当地配置些非住宅类资产，比如商铺。

值得注意的是，此次房地产税主要针对商品住宅，对商铺、公寓、写字楼等非住宅没有影响。非居住用房将继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

随着住宅投资被“上锁”，投资客的预期将会被降低，现金流更好的商业类资产（比如商铺）或许将会成为新的资金流入口。毕竟，跟股票、证券、基金相比，商铺的租金收益更为稳健。并且，十九大以来，“支持实体经济发展”多次被官方提及。

因此，优质的商业地产将迎来新风口。

注意，这里强调的是“优质”的商业地产，因为“一铺养三代”的时代已经过去。电商、外卖行业的兴起，以往寄希望于过路型消费的商铺受到冲击。另外，南京不少住宅项目都会配建商业，老的商铺没有消失，新的商铺继续增加，商铺数量其实是过剩的。

在这种情况下，人气、地段、交通等因素就显得更加重要。

城市更新大潮中的鼓楼

在房地产税被热议之前，今年楼市反复被讨论的话题是“城市更新”。

8月31日，国务院新闻办举行了“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。这场住建部最高规格的发布会上，一组数据尤为关键：经过高速的城镇化发展，中国城镇化水平已经超过60%（63.89%），已步入城镇化的中后期。

这意味着，房地产大开发时代即将落幕，将由增量开发慢慢转为存量开发。

如何进行存量开发？

发布会上，住建部副部长黄艳表示：现在实施城市更新行动已经纳入到我国“十四五”规划纲要中……党的十九届五中全会对实施城市更新行动作出了重要部署，这也是在新发展阶段对城市发展建设的一个新的重大工作部署。

城市更新，正在成为当下各级地方政府最重要的“一把手”工程之一。

在南京，亟需城市更新的莫过于铁北片区。

铁北是位于南京主城北部，这片区域横跨鼓楼、玄武、栖霞三区，由幕府山、长江、沪宁城际铁路围合而成，总面积40多平方公里，这里见证过南京近代工业化的辉煌。

城市更新大潮之下，南京铁北的价值被重新审视。去年，鼓楼区将鼓楼铁北视为南京主城“最后一块拼图”重点打造，未来，鼓楼铁北将以“幕府创新区”的面貌全新亮相。

幕府创新区规划效果图

从规划来看，幕府创新区积极探索数字经济、智慧城市、都市工业等新产业，“十四五”将新增180万平方米载体空间。

图片来源：南京发布

三十年前，鼓楼是城市中心，三十年后，鼓楼还是城市中心。

主城的地段、交通、人气等优势，不会因为城市扩张、新城崛起而消失。

城市核心地段的商铺资产也一样。

为什么鼓北宝龙天地值得投资？

说到这里，其实很多人都明白了，商铺投资还是要选主城核心地段。以前，主城是白月光，以后，随着城市更新的推进，主城依然是心头好。

今年，在鼓楼小市地铁站出现一个新的项目：鼓北宝龙天地。

项目由宝龙集团和南京地铁联合打造，是南京首座宝龙天地，属于宝龙的商业四大产品系【宝龙一城】、【宝龙城】、【宝龙广场】、【宝龙天地】之一。

项目效果图

影响商铺的三个主要因素：地段、交通、人气。地段上面讲过了，鼓楼，南京的核心区域。

说说人气。主城跟新区商铺最大的差别就在于，主城不需要耗费大量时间去聚拢人气，本身的常住人口就非常密集。

鼓北宝龙天地项目周边三公里范围内多达147个小区，近30万的常住人口规模，21座写字楼、36所学校。仅方圆700米的直接接触范围内，便星罗棋布着多达27个小区、约6万人的常住人口，日均流动人口10万人次。周边8所中小学环绕，学生、接送上下学的家长，以及教职工每日可为区域内提供近3万人次的人流量。