深圳房屋代持协议有法律效力吗(房屋代持协议有没有法律效力)

今年以来，全国严查银行贷款违规流入楼市。针对假借他人名义“代持”购房、挪用经营贷或消费贷资金购房等现象，西安、成都等地先后出台规定严查“代持”等规避限购政策行为。

为此，律师提醒，房产代持存在较大风险，若涉嫌骗贷等违法行为，即使作为受害者，代持人也要承担法律责任。

以欺骗手段取得房贷系违法行为

3月26日，银保监会、住建部、央行三部门联合发布了关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，提出了严查借款人资质，加强信贷需求审核，强化贷款期限管理、贷中贷后管理，做好银行内部管理、中介机构管理等要求。

该业内人士表示，根据上述通知要求，国家对居民购房资金的来源有明确规定，杜绝资金违规流入房地产市场。消费者通过经营贷、消费贷等方式编造虚假材料套取资金购房，一旦最终无法清偿，造成银行业金融机构贷款损失等情节严重的，消费者和贷款中介将被依法追究刑事责任。

同时，消费者应按合同约定的借款用途使用贷款，贷款应专款专用。如果消费者挪用贷款，银行业金融机构在跟踪检查和监控时一旦发现，将会采取提前收回贷款等措施，消费者也将承担违约责任。

广西通诚律师事务所王铖律师表示，他曾接触过不少相关案例。房产和首付都由对方提供，房子又在自己名下，不少代持人会认为没什么风险又有酬金，骗贷骗的是银行的钱，何乐而不为？但事实上此类行为存在着极大的法律风险。根据今年3月1日起施行的刑法修正案（十一），以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

多地出台规定严查“代持”购房

近年来，各地纷纷出台楼市调控政策，限购成为稳定房价的重要措施。不过，也有一些炒房客绞尽脑汁想尽办法突破限购政策，借名买房就是其中之一。

南宁一名资深房地产经纪人透露，房产代持是一些大城市常见的炒房模式，即A（借名人）出资金，是房产的实际所有人，但却没有名额，借B（出名人）的名额，合作买房。在南宁也有一些名下有房的购房者，为了减少首付款比例、契税或其他原因将房产过户给亲戚或朋友的情况，“这种现象还是比较少，偶尔才会遇到这样的客户”。

记者了解到，今年4月，“深房理”被网民公开举报通过代持、假结婚、高杠杆等方式购入房产违规炒房。目前，深圳七部门已成立联合调查组，严查特定人员涉房贷款。

3月16日，西安市住建局发布的《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》提到，房地产开发企业、房地产经纪机构应严格执行住房限购政策，不得诱导、协助购房人伪造资料骗取购房资格，不得鼓动购房人通过“代持”等方式规避限购政策。购房人骗取或通过“代持”方式规避限购政策的，其本人及代持人将列入西安市购房失信人员名册，5年内不得购房；涉嫌犯罪的，将移交公安机关调查处理。

4月30日，针对成都个别不法中介出现“帮助”无资格的购房人取得购房资格、假借他人名义“代持”购房、挪用经营贷或消费贷资金购房等现象，成都市住建局、四川银保监局、中国人民银行成都分行营管部等三部门也联合发布商品房交易风险提示。

代持双方均存在法律风险

王铖表示，在法院的不少判例中，代持合同是具有法律效力的。不过，近年来随着“房住不炒”理念的提出，如果房产代持是为了规避限购政策，则会被认定为不合法。

不久前，最高人民法院公布了一份判决书，首次认定借名人（实际购房人）与出名人（出让购房指标人）为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。

判决书中提到，如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房需求快速增长。放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益。

广西华胜律师事务所律师杨仕通介绍，根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这意味着，不动产登记在谁名下，物权权利就是谁的。

因此，在房产代持情况下，实际出资人要面临代持人主张代持房产为其所有的风险；代持人擅自转卖代持房产、擅自在代持房产上设置抵押权、擅自出租代持房产并办理租赁备案等风险；代持房产被认定为代持人夫妻共同财产予以分割的风险；代持房产被认定为代持人遗产予以分割的风险；代持人的债权人起诉代持人偿债，查封或执行代持房产的风险等。今年1月1日《民法典》施行后，事实上还存在代持人擅自设置居住权的风险。

关于代持人的法律风险，杨仕通认为，目前来说，我国关于代持行为的效力没有特别明确的规定。如果代持行为涉嫌违反国家限购、限贷政策的话，该代持行为可能会被法院认定为无效。如果代持行为被认定为无效的话，代持人可能要自行承担相应的代持损失。即使代持行为被认定为有效，也可能会因为房屋的抵押贷款而背负巨额债务，影响个人征信记录；再者，代持行为会影响代持人的购房记录，增加购房成本等，因为代持人现在用了首次贷款的资格，那么以后要购房时将面临高额首付。

“如果代持人事先知情，通过欺骗的方式获得银行贷款，也要承担相应法律责任。”王铖说，如果借名人涉嫌违法，代持人既是受害者也是加害人，同样会被追责。