类reits资产重组(类reits哪些资产不能做)

原标题：公募REITs基础资产重组环节的涉税问题

　　导 语

　　与类REITs结构中存在“真卖”和“假卖”的交易逻辑不同，公募REITs基础资产要求“真实出售”，意味着公募REITs的涉税事项比类REITs相对明确和可预知。尽管如此，公募REITs重组过程中，仍要涉及到增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税等多个税种以及基于税收考量需选择何种重组方式、如何创设资本弱化结构、反向吸并等较为复杂的问题，同时，还存在各地税务部门对同一纳税事项或同一税收政策理解不同、适用有别、征管不一的情况，增加了公募REITs税收事项的复杂性。

图一：首批九只公募REITs

　　一

　　公募REITs的交易结构

　　以上交所上市的浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金的交易结构为例（见图二），公募REITs的交易结构，为公募基础设施证券投资基金（下称基金） 资产支持证券（下称ABS） 项目公司结构，具体建构时，涉及原始权益人将基础资产剥离到项目公司、基金持有ABS全部份额、ABS全资设立特殊目的载体SPV（如需要）、SPV购买项目公司股权并发放股东借款（如设立SPV）、项目公司反向收购SPV（如设立SPV）、项目公司通过减资创设对股东债务实现资本弱化结构等具体交易环节。

图二：交易结构

　　二

　　公募REITs基础资产重组各环节的涉税问题

　　（一）原始权利人剥离基础资产至项目公司

　　《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第二条规定：基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得基础设施项目完全所有权或经营权利。这意味着，如果原始权益人拥有的基础资产及与基础资产相关联的权益、债务和人员和其他非基础资产、负债处于混同状态， 应当将基础资产和相关的权益、债务、设备、人员进行剥离，以达致基础资产与其他资产风险隔离及基金通过ABS持有项目公司100%股权的方式取得基础设施项目的完全所有权或经营权利的目的。

　　剥离基础资产有企业分立重组、以基础资产向项目公司作非货币资产出资、ABS设立项目公司后直接购买基础资产等多种方案可供选择。因为企业分立重组方式税收总体负担会低于以其他方式剥离基础资产的税负，实践中，以此种方式剥离基础资产的情形较为常见。但在特殊情况下，考虑到非货币出资的增值税可以在接受投资方作进项抵扣、出售应资产缴纳的所得税可以在5年内递延缴纳等因素，在重组过程中，应评价各方案的总体税负及递延纳税的时间价值，作出最优选择。

　　如果基础资产在最初取得时即独立置于原始权益人的项目公司，则无需实施剥离基础资产的动作。此种情形下，不发生因剥离基础资产而产生的相关涉税事项，但在ABS购买原始权益人全部股权时，股权价值体现的是基础资产的公允价值，原始权益人应就其获得的股权对价扣除取得股权时成本的差额计算缴纳企业所得税（如是法人股东）或个人所得税（如是合伙企业、个人独资企业或境内个人）。

　　本部分就分立重组方式剥离基础资产的方式展开讨论。

　　1、原始权利人以分立方式剥离基础资产的动作属于税收制度下的“改制重组”

　　按照一般税收规则，如果基础资产是不动产或无形资产中的土地使用权，在转移时会涉及契税、土地增值税、增值税、印花税及原始权益人因出售资产所取得的与剥离资产原计税基础的差额作为应纳税所得额计算的企业所得税等税种。

　　但根据相关税收政策和文件，如果该等资产转移行为符合“改制”“重组”的要求，对于部分税种，会享受“免征”“暂免征收”“暂不征收”或“递延征收”等税收政策或税收优惠。

　　在现行税收制度下，不同税种关于“改制”的定义和内涵几乎没有差别，但对于“重组”的定义的内涵则不尽一致，比如，在土地增值税下，重组一般只包括“合并”“分立”两种情形，在企业所得税下，“重组”则包括“改制”以及债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等情形，而在增值税下，“重组”包括合并、分立、出售、置换等。

　　尽管不同税种对重组范围规定不同，但分立均被视为属于税收制度下的“重组”。

　　2、原始权利人通过企业分立剥离基础资产涉及的税收问题

　　（1）企业所得税

　　在此重组环节中，企业所得税的问题的涉税问题比较复杂且税负较重，应当予以重点关注。所得税的纳税事项源于剥离的房地产公允价值与计税基础的差额。税收视角下的房地产计税基础是基于成本法核算下的房地产净值（计税基础=房地产初始成本-税法认可的累计折旧或摊销），即使在会计上属于采用以公允价值计量模式（如以公允价值计量的投资性房地产），也只是在企业资产负债表上，产生应纳税暂时性差异，增加递延所得税负债，在企业利润表上，影响所得税费用，当期向税务部门实际缴纳的所得税，仍是以计税基础作为计算依据。也就是说，当该等房地产所有权剥离并以公允价值计量时，对于被分立企业而言，在不符合“特殊性税务处理”的情形下，相当于以公允价值出售房地产，应在当期计算缴纳企业所得税。通常，基础资产的公允价值与计税基础体现出较大的价差，因此，被分立企业要承担较重的企业所得税税负。同时，被分立企业的股东取得的分立对价要按对其进行分配处理，如果被分立企业的股东是居民企业，在此环节的取得的分配属于股息红利的部分并不需要缴纳企业所得税。

　　那是否可以适用特殊性税务处理（免税分立）而产生递延纳税的效果呢？根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（注：税总2010年第4号国家税务总局关于发布《企业重组业务企业所得税管理办法》的公告、财税[2014]109号《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》、财税[2014]116号《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》、国发[2015]57号《国务院关于第一批取消62项中央指定地方实施行政审批事项的决定》对该文部分条款作出修改和补充）的规定，按特殊性税务处理的的企业分立，取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。由于在公募REITs结构中，基础资产剥离到项目公司的目的，就是向ABS或其设立的SPV公司100%转让股权而实现基础资产的所有权或经营权转移，显然分立之后项目公司的股东不能满足特殊性税务处理要求12个月不转让所取得股权的要求，无法适用特殊性税务处理方式。

　　因为文件规定的是取得股权支付的原主要股东不得在重组后12个月内转让所取得的股权，那么，如果采取逆向分立，即将基础资产及与其关联的债权债务、人员留在被分立企业，把其他资产分立出去，这样，控制基础资产的股东转让的股权是否不属于“所取得的股权”，进而绕过12个月的禁转规定而被认定符合特殊性税务处理的要求，存在一定想像空间。

　　（2）增值税和城建及教育附加税费

　　根据财税36号文附件二中的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

　　因为附加税费是增值税应税项目和消费税应税项目的从属税，除特殊情形外，不征收增值税亦无需缴纳城建税及教育附加费。

　　（3）土地增值税

　　根据财税2021第21号文《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。但需要注意的是，该文同时规定，资产转移任意一方为房地产企业的，不享受该文规定的暂不征土地增值税政策。因此，如果被分立企业属于房地产开发企业，或存在被税务机关认定为不符合暂不征收土地增值税的情形，而被要求缴纳土地增值税的风险。

　　对于土地增值税的此项优惠政策，历经多次续期，每次公告有效期均为三年，预计在本次公告到期后应会继续实施。

　　（4）契税

　　根据财税2021年第17号文《关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》的规定，公司分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。该政策执行至2023年12月31日。新公布但尚未施行的《中华人民契税法》也规定，根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

　　同土地增值税改制重组政策，预计该政策到期后仍会续期。

　　（5）印花税

　　《中华人民共和国印花税法》已于2021年6月10日公布，但自2022年7月1日方施行，因此，《中华人民共和国印花税暂行条例》及相关政策仍现行有效。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则的规定，以及财税[2003]183号文《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》规定，以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。

　　企业分立过程中，在“适用一般性税务处理”的情形下，由于分立剥离的基础资产的公允价值高于计税基础，将会增加项目公司所有者权益的资本公积，按照印花税的相关规定和政策，应当贴花。

　　（二）资产专项计划收购项目公司股权

　　根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第二条：”80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权”，可知，在原始权益人将基础资产剥离至项目公司后，由基础设施公募基金持有全部份额的ABS应向项目公司的股东购买全部股权，以实现基金间接控制项目公司的目的。需要注意的是，国税函[2000]687号对广西地税的回复中明确，一次性转让公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应按土地增值税的规定征税。对于此规定，实践中，各地执行尺度和标准不一，建议与纳税地税务机关沟通确认。

　　实践中，ABS往往会再设一层SPV结构，然后通过项目公司反向吸并SPV的方式，实现ABS持有项目公司完全股权。其目的应主要有三，一是实现资本弱化的目的，避免资金沉淀，耗费资本成本；二是起到税盾作用，减少项目公司企业所得税的纳税额；三是在所得税前和利润分配前ABS获得固定保本利息收益，满足投资者尤其是优先级投资者的需求。

　　因为由ABS直接收购项目公司股权的架构相当于其通过再设一层SPV收购项目公司架构的简化形式，本部分主要就设立SPV进行收购和减资架构进行讨论。

　　1、资产支持证券创设SPV

　　此重组环节是货币投资行为，不涉及其他应税事项，但设立的SPV应以实收资本 资本公积的数额缴纳印花税。

　　需注意，前已提及，创设SPV的目的之一是实现资本弱化，在本环节，需要确立资本弱化的股债结构。所谓资本弱化，是指在关联企业借款中，税法允许在所得税前扣除的利息所对应的本金上限。在贷款方为非金融企业的情形下，该本金上限与股本的比例为2：1。举个例子，假设项目公司的股权收购价值为7.5亿元，如欲最大限度地实现资本弱化，ABS可以2.5亿作为资本金出资到SPV，以5亿作为关联方借款置入到SPV。这样，在SPV的资产负债表中，资产项下为货币资金7.5亿，负债项下为5亿的其他应付款，所有权权益项下为注册资本2.5亿，在SPV公司完成债务安排。

　　2、SPV收购项目公司股东股权

　　ABS以股 债的形式注入SPV的全部资金，用于购买项目公司的全部股权。在此环节，涉及的税费涉及项目公司因股权转让行为产生的企业所得税（企业股东）和个人所得税（合伙企业、个人股东）以及印花税缴纳义务。

　　前已述及，在以分立重组方式剥离基础资产并按照一般性税务处理情形下，基础资产以公允价值（通常是以评估机构通过收益法或市场法作出的评估值）计入项目公司资产负债表，在股权转让时，股权价值亦是以资产公允价值为基准确定，一般情况下，股权转让与净资产价值间不存在价差，无需实际缴纳所得税。

　　循上例，在SPV收购项目公司后，其资产负债表中货币资金科目的金额，即7.5亿元转为长期股权投资科目，负债和所有者权益保持不变。

　　3、项目公司反向吸并SPV

　　项目公司反向吸收合并SPV的目的是通过将SPV的资产负债合并，吸收SPV的负债，最终实现ABS从基金借入的债务下沉到项目公司。循上例，反向吸收合并的结果是，SPV资产端的的长期股权投资与项目公司的实收资本抵销，项目公司的资产负债表中资产项下为基础资产的价值7.5亿，负债项下为5亿，所有者权益为2.5亿，实现了资本弱化的目标。

　　此环节的反向吸并，属于同一控制下合并，资产负债以账面价值入账，不产生商誉和税会差异，无应税事项。

　　经此环节后，公募REITs的最终结构为公募基金拥有ABS全部的份额，ABS持有项目公司的100%股权，对基础资产的所有权或经营权实现完全控制。

　　4、通过项目公司减资创设股 债结构，实现债务安排

　　另一种债务安排可以通过项目公司减资来实现，操作逻辑是项目公司的股东同比减资，创设项目公司对减资股东的应付减资款债务，ABS以减资后的项目公司公允价值购买项目公司股权，同时借款给项目公司以偿还项目公司对减资股东的债务，实现ABS对项目公司的股 债结构。

　　此种方式的涉税事项，主要是减资股东获得的减资对价应当缴纳的相关税费。收取的对价中属于项目公司未分配利润的部分，视为取得的股息、红利所得，居民企业股东免税，非居民企业预提企业所得税，合伙企业和个人股东按《个人所得税法》中的股息、红利、利息所得计算缴纳个人所得税。总额减去属于未分配利润部分的余额再减去股权初始出资后的所得属于股权转让所得，缴纳企业所得税或个人所得税。

　　三

　　结 语

　　在资产证券化产品的结构设计中，必然要对涉税问题加以考量。税负的高低，会影响各受益主体实际获取的现金流量，进而影响市场主体参与资产证券化的意愿。因我国公募基础设施基金刚刚开闸，期待主管机构或财税部门根据具体实施和运行情况，就像此前出台对ABS 产品中信托机构所得税前扣除的政策一样，对公募REITs出台具有针对性的财税政策或税收优惠。

　　在现有税收制度框架下，充分利用税收优惠政策，合理设计产品架构，实施合法税收筹划以降低税收风险和税收成本，仍是实现相关主体收益最大化，提升资本内部收益率（IRR）的重要环节。