本章先由《论语》中的一段经典对话开始：

王孙賈问曰：“与其媚于奥，宁媚于灶，何谓也？”子曰：“不然，获罪于天，无所祷也。”

上一章，笔者从契约与博弈的角度阐述了为什么房地产税政策必然会走到一个平衡点。然而，这个平衡点是需要一种政策上的“最优解”而存在的；同时，这种“最优解”，不仅仅依赖于“灶神”，还要依赖于“奥神”。这个“奥神”就是政策背后所原则。我们的原则是怎样的，政策也会是怎样的。从最低的角度来看，以某种原则为根基政策制定，如果发生了失误，很容易通过审视原则及具体措施细则，可以获知是原则制定上出错还是具体细则上与原则不吻合，从而易于修订。从更高的角度来看，在制定过程中拥有了所依赖的原则或者说纲领，实质上就是采取先务虚而后务实的策略：务虚，是为了从整体出发，从长远考量，审视各方矛盾及旧有的问题，才能制定出各方都比较满意的房地产税的细则及配套的措施，并使得我们的经济和财政都具有可持续性；务实，是将这些务虚过程中的制定出的大纲落到实处。倘若在大的政策及改革上，不务虚，就无法达成社会的共识，虽然可以制定出一种成文的法律法规和地方政策，但依然会产生不顾全局各自为营的状态——犹如一个肌肉发达但手脚不协调的高大汉子，他可能干不了普通农民工就能做到的事；相反如果达成了一种共识，则大多数的政府部门、金融体系、房企以及个人都会往一个方向努力，即使少数人想违背规则谋取不正当的利益，也会因为社会达成的共识导致了和稀泥不再那么容易，最后难以蒙混过关；古语有云：“射有似乎君子，失诸正鹄，反求诸其身”，在政策的践行中，当原则被违背的时候，就应该重新审视，以避免更大的误差发生。

为此，笔者将本文分为两部分阐述：第一部分是探讨房地产税在实施细节上，应该遵循怎样的原则；第二部分是从一个大的视野来看，房地产税及其配套政策应该遵循怎样的法则。

另外需要补充一点，这些原则是以笔者非常浅薄的经验与眼界所确立的。它只是一种假说，以起到抛砖引玉的作用。而一种真正的，可以依赖的原则，同时需要符合政治规律、经济规律及国法民情，是要经过各方不断探讨后才能够达成的共识。

1 房地产税具体制定的几个原则

以下为笔者所认为的房地产税设立的原则基础上。不可否认的是，房地产税也可能因其他因素，以不同的形式和思路设计。无论哪种思路，只要能够一开始就更接近于平衡点，镇痛就会越小。

(1) 精准征收。

在讨论房地产税的时候，许多人采取一种过于粗放的态度，比如单纯的按套征收，按人征收。然而事实是，如果采取简单的征收手段，不进行细化，一些足够聪明的炒房者可能继续游离于政策之外；而因历史原因，许多不炒房者，却可能被重复征税。比如，如果按套征收，那么一对夫妇可以通过假离婚来进行炒房；而拆迁安置房者却可能因手握两套房被征税，甚至为了避免房地产税而被迫假离婚。

又比如，将房产与地产的捆绑征税，如果按人头及面积征税，就会导致了不怎么占用社会资源的郊区改善型自住需要交税，而市中心小一些但昂贵的多的房子占用了珍贵的土地，却不需要交税。房子不同于汽车或者互联网商品，其周期很长，一旦收税的精准度不够，如果税的力度轻，可能无法抑制炒房；而太重，房屋所有者，特别是自住者，很难做出调整，使得他们无法安居，更无法乐业，仅仅这一点，就会对一个政府的信用及各产业都产生是深层次的负面影响。

(2) 有征有减（免）。

既然房地产税的征收上需要具备调节贫富差距的手段，在对一些群体进行征收的时候，就必须考虑对某些情况或特定人群进行减免。其可以视为一种以公权力、法律法规为基础的保障制度，这种制度有着商业保险不可替代的优势：法律法规持续时间恒久，以政府信誉为担保，需要考虑社会的默契而非只是成文的契约，受众群体为国土上的所有人而非保险的购买者——特别是在贫穷者通常不会购买保险的情况下。

参考西方即有的房产税规则，容易发现在小政府大社会模式的区域和大政府小社会的区域有着较为明显的不同。

小政府大社会的模式中，比如美国的德克萨斯州，其不需要缴纳个人所得税，税率较高（德州为2.5%），但低房价对冲了高税率，但福利性减税条款较少，比较实际的就是65岁以上屋主自住减免、残障减免及退伍军人减免。

而大政府小社会模式，以德国为例，没有房产税，只有二套房税，租金税，以及土地税；土地税率也较低，通常0.2%-0.35%，外加健全的社会保障体系可以对冲土地税的征收（德国的社会救助行业规模甚至超过汽车行业），换而言之，第一套自住房可以说税收极低；另一个参照是美国的加州，其房产税税率为1.2%-1.5%，房价较高，但同时加州有固定资产估值2%增长率上限（根据加州1978年的第13号提案，估值增长率为2%或通货膨胀率两者中的低值）；此外，诸如马塞诸塞州、马里兰州、明尼苏达州存在抵免（circuit breakers）措施，当收入较低的时候，可以通过特定的公式将房产税用个税抵扣；有些摇摆州，比如密歇根州也存在这样的条款。

而对于中国的状况，笔者认为主要应该考虑到房地产税是由土地出让金模式转变而来的，除了需要考虑贫困减免之外，还需要考虑存量房的减免政策。这就涉及保全契约的原则。

(3) 保全契约。
从契约的角度，房地产税的颁布造成的影响可以分为两个层面，一个是明文上的契约，即法理；一个是由社会普遍认可形成的默契。明文契约层面上，由于存在法律修订过程中的程序正义等约束手段，相对不容易出现大的错误；因此需要注意社会的默契不能被违背。故，笔者所说的保全契约，更重要的是指保全社会默契，其又可以分为两方面：

一方面是，不能以损失政府信用为代价。首先是，对于不能对自住者进行大额征税。当个人或企业在没有违背法律和社会道德的情况下，不应该承担契约之外的责任，即财政责任。如前文所述，土地财政枯竭根本原因是由于出让金导致的漏钱效应产生的。故无论从经济现实还是从道德的角度，对自住者重复征收大额的房地产税都不合适；但可以根据现实状况征收适量的财产税，即，剥离住房的土地价值，以住房的建筑成本或建筑价值为基础，然后再按一定税率进行征收。其次是，不能对拆迁户的多套房一概进行急而大的征收，而是需要对具体状况进行分门别类，比如对那些早年完全合规建造小产权房补偿而得到的多套拆迁安置房进行大额的征收，可能会使得原本失去谋生手段的农民进一步造成收入打击，还会造成后续的农民抗议拆迁。最后是，不能对房企已购买的存量地进行违背承诺的征收，比如，一房企拍下了某块土地，承诺在三年内开发完毕，且每年都有对应的进度指标，则三年内只要每年完成了对应的指标，就不能够征收地税。

另一方面是，在早先土地财政模式中，各社会主体通过种种手段投机取巧违背社会默契的行为，包括个体的炒房，房企的捂地等待升值等（这些行为在第一章中有过阐述，此处不进行赘述），政府作为整个社会的管理者，有权利也有责任以某种形式收回来，因为这些投机取巧的行为不仅仅是在侵犯各级政府的利益，也是在侵犯全社会的共同利益。

人无信不立，业无信不兴，国无信则衰。尽管在先前关于契约的章节对违背契约的效应有过详细的描述，但在落实到具体的房地产税政策上，笔者还需要补充一点：那就是，政策对社会默契的破坏采取和稀泥或者支持的态度，则会有越来越多的勤奋诚恳的人不得不加入投机取巧及参与强暴的大军——就有如蝼蚁虽小，但若采取一致的行动，则可以使一座大厦倾倒——其对社会造成的破坏力不可估量；相反，如果对违背社会默契的行为采取惩罚，对遵守默契的行为采取保护和奖励，则会使得原本投机取巧的人不得不因投机成本的增加而不得改变策略。

(4) 承前启后。

由于房地产税是在过往几十年高额的土地出让金背景下出台的，她要么作为土地出让金的补充；要么作为土地出让金的未来完全替代品。第一种类似于重庆和上海的模式，对炒房的抑制性也不是很好；第二种模式下，未来的住宅土地将与工业用地价格基本相同，然后定期征收土地上的房地产税。但这又造成了另一个问题，如果冒然的直接将土地出让金转变为房地产税，则城市的发展基金会迅速的断供，对于财政管控较好的城市而言，城市发展基金仅仅是用于学校、地铁、公园、公路、农田开垦等一次性的投资，而一般性收入足以提供一般性开支，因此这种土地财政的断供影响相对较小，最坏的情况就是基建停止；但如果对于一般性开支远高于一般性收入的情况，则可能直接导致政府坏账甚至停摆。另外，一些地方政府根据自身的状况，在过往采取了拍卖大量土地，用于发展产业，被评为“房价低，经济强”的长沙就是这个一个典型的成功案例，如果这个时候让这些正在努力中的城市失去土地财政支持，就可能前功尽弃。此外，根据先前文章所述，现有的土地出让金政策存在着诸漏钱效应，这些导致了土地出让金政策下的土地财政提前枯竭。另一方面，房地产税替代土地出让金不是一蹴而就的。所以，应该借着房地产税改革，设置一系列的配套措施及政策，将现有的土地出让金漏钱效应堵住。因此，土地财政的瘾必须断，但是不能立刻断，而是应该采取逐步的拆雷方式渐渐的改变，这种改变不是一刀切形式的，还要通过各种手段来调和转型过程中的各种矛盾。

(5) 亡羊补牢。
我们有大量的财税因为炒房、小产权拆迁者违规建设、房企买地后不进行建设而流失，该部分流失应尽可能地追回来，并且从房产制度上做到亡羊补牢的效应，不再让这些投机行为成功的攫取大量社会资源。

(6) 易于操作。

如果房地产税要完全替代土地出让金，就意味着土地财政是从七十年一收到一年一收。这对政府也许不是什么不方便的事，但对民众而言，就大不一样了。特别是专注于类似于科研、哲学等事物的人士及不太懂得网络支付的老年人，他们可能很少触碰。在另一方面，既然是一年一交，地方政府更容易有经常性变卦的借口——比如减免部分不能用网银或电子支付进行操作，退税又让人跑到腿软，房价评估时创造规则，指鹿为马，漫天开价——尽管信用良好的那部分自然会注重自身的信用，但另一部分则会玩弄人于无形（实则玩弄自己，不过他们通常看不到或者不愿意看到）。因此，房地产税政策无论是试点还是全面开征，都应该具有房主易于交税，甚至可以一次性交多年，易于退税，上级政府易于监管，一旦有地方政府存在流氓性行为，易于给出处罚。同时，鉴于前述的精准征收的要求，就意味着税收规则会相对复杂，故应还需要注意在税收规则设计时易于公式性或规则性的运算，使得能够通过计算机来完成绝大部分操作。

(7) 因地制宜。
中国国土广阔，区域与区域之间的状况有着巨大的差异。如，存在着南北差异，即，北方的住宅需要考虑保暖供暖等措施，单位面积成本高于南方。又如，存在着东西差异，即，东部的城镇人口密度较高，土地供应有限。还如，一二线城市和三四线城市之间的财政状况差异，由于一二线城市的一般性财政支出和财政收入对等，而三四线城市要么入不敷出要么正在进行产业振兴。此外还存在着住宅观念及文化差异，比如，福建人喜欢节俭并购买更宽敞明亮的住宅，对于他们而言明星演唱会或者高档消费所带来的幸福感远比不过房子的宽敞；而云南虽然城镇人均住房面积与福建相当，但又因其旅游产业发达，相当一部分为外省人购买的住房；而对于人地关系紧张的北京和上海，则更倾向于高消费。因此对不同的区域采取同一种房地产税策略是不妥当的，应当允许各地区根据自身的状况作出属于自己的选择，特别的，应允许推出特定的一些加税或税收减免条例。

2 更高层面上，房地产税的制定应该基于怎样的原则

房地产税作为一个影响全中国人的政策，无论有房一族还是无房者都会受到直接或间接的影响，故她还涉及一个国家的价值观以及国家理性，古语有云：“王言如丝，其出如纶；王言如纶，其出如綍”，当这个影响面如此之大的政策被制定被公布的时候，这个国家的人，其对国家理性的期许也会改变，进而改变自己的行为——就如先前所述，政策对社会默契的破坏采取和稀泥或者支持的态度，还是采取反对的态度，会决定人们是否更倾向于投机取巧还是以淳朴务实的方式生活。因此，房地产税的制定，在更高层面上，应当遵循着某种理性。当笔者思考这个问题的时候，没有找到太好的答案，只好将目光转向古时的圣贤。为此，笔者在此处谨慎地提出三个效法，以供参考，鉴于我的愚拙，若有不妥之处，也希望得到海涵。

第一个效法，是效法文景，清净无为。

鉴于我国目前政府、企业、个人信贷杠杆都偏高，民力存在透支风险的状况，我们需要一个塑造一个适合于与民修养的市场及政策环境。只有这样，才能使得个人、企业、政府的杠杆率降低。但与西汉初期不同的是，如今的问题并非源于战争动乱，而是在经济发展的不平衡，社会内部存在矛盾下产生的，而疫情因素加剧了这些问题。因此，要做到真正意义的与民修养，必须有更大更强的定力，需要一整套措施来保证做到开源节流。以笔者的愚见，这种定力应根植于道家的无为精神。无为，并不是什么都不去做，否则就不会有“天之道利而不害，圣人之道为而不争”一说。无为的“无”，繁体为“無”，在古代通“舞”——弄清楚这一点，就容易得知，“无为”本身是类似于跳舞的行为，每一个动作需要借助上一个动作留下来的动能，这样的舞蹈既优美又省力，而如果一位舞者高速的顺时针转动后立马改变成逆时针方向，那么她的脚踝很大概率会受伤。因此，无为，指的是顺势而为，用最少的行动达到最大的效果；其对立面也并非有为，而是搞事、内卷、折腾、作死。进一步的，无为还可以分为三个层面：第一个层面是在每一个行动上，即，无论内政还是外交，都遵循无为精神，比如，自上而下，停止政绩工程，不再为彰显某种理念就大笔烧钱；第二个层面是在社会体系的秩序上，即，法律法规及普遍的社会契约（成文的或不成文的），达成了内在的和谐，比如，当内卷一开始的时候就即时制止，并寻找、解决其根源，制定相应的法律法规对类似的事进行杜绝；第三个层面，是人内心中的清净无为，不持“与天地斗巧”之心；对天地存以敬畏之心；并革除争名夺利之心，即，革除超出自身需求的物质或金钱索取之心，以及革除寻求超过自身事业及生活所必要的名望的想法。

但是，即使对于个人，修得清静无为之心也不是一朝一夕的事，更不用说一个群体。若将治国比作修身，以笔者非常非常非常蹩脚的经验，人要修出清净之心，先是有意识的去克制或者规划某些行为，然后是有意识的给自己定立一些规矩，最后，时间长久了，才能做到从内心深处喜好清净，他所作所为无不基于清净的法则。因此，一个国家也是如此，目前先要做的是在具体的行为上遵循无为的原则，比如，严防政绩工程；杜绝劳民伤财的举措；减少大拆大建；对于科技，采取支持研发但谨慎部署推广，5G就是一个很好也很大的教训，该技术本应用于工业或者特种领域，结果却被放到民用通讯中，最后却被广泛的评为智商税和民弃工程。

第二个效法，是效法成汤，网开一面。

一个好的行政体系，其法律法规及规章制度即需要精准，又需要宽厚。精准，是为了防范对社会资源极端而又狡猾的索取方式(我们必须避免一个误区，就是将执法的精准度和严酷当做一回事)；而宽厚，是为了让市场主体在市场经济的大氛围下更具有自由度，能够更好地通过无形之手完善资源配置。因此，一方面，我们需要保障税收的精度，降低误伤及漏网之鱼的概率；另一方面，当难以辨别是炒房还是自住的时候，或者虽然确定是炒房行为但获利空间不大时候，应当以宽宏仁慈的方式对待。这就是成汤撤网的实质。

你可能会说，自住房，特别是交过土地出让金的房子本来就不该收税，因此不存在网开一面的说法。但事情总不是那么简单的：父母为了孩子的学业，购买了一套学区房，却因某些事导致旧有的住宅依然在住，家庭因此忙于两头奔波；子女继承了过世父母的房子来不及处理；夫妇购买了改善型自住房，但是因收入缩减导致装修推迟……世界上有太多的意外，有太多的不幸，而这些意外或不幸可以留下刻薄与冷漠，也可以注入人性的光辉。这不仅仅出于道德的必要，也是对国家理性及客观经济现实的尊重：就普遍的市场角度出发，在监管或司法精度不变的情况下，不正当的利益空间会因行政及司法手段的严厉受到挤压，但正当的利益也会，如果我们单纯的认为仅仅有前者的效应存在，或者最优的策略点在于正当利益与不正当利益最大差值点，却忽略了那些正当利益被剥夺所带来的影响，则显而易见是不明智的。因为每一份正当的利益，都能够给社会带来持续性的效应，比如，在比较宽松的情况下，正当利益可能是一家公司的运营资金，稍微紧一些的情况下是家庭给孩子提供的学费，更紧的情况下则是一块面包或一碗粥汤；企业的运营资金是国家的经济基础，孩子的学费是未来的人才保障，一块面包或一碗粥汤是他人的身家性命。严苛的法律无法让经济和社会发展，反而会使其萎缩；究其根本，这就是法家与儒家的差异，这也是以法家思想为主导的秦王朝与隋王朝短暂而以儒家或儒道杂糅为主导的汉、唐、宋、明、清长久的根本原因。我们应当以史为鉴而知兴替。应当知晓，国者，非厚德而无以载民；乐土以先，必有善政；善政以先，必有上德。应当意识到，对千千万万的自住者网开一面，其实就是对我们每个人网开一面——只因为我们都需要住房，也是对整个经济体网开一面，更是对国家未来的发展潜力网开一面。

第三个效法，是效法大禹，以疏代堵。

如果说效法文景是为了“节流”。那么效法大禹则在于“开源”，更确切地说，要将先前超发的货币这头洪水猛兽成为可以利用的资源。

当前，我们的金融和房地产都在承压，在生育率下降的情况下，如果此时对多套房进行无法避免性的征收，必然会导致大量抛售同时无人接盘的情况，并通过连锁反应产生大量的坏账。此外，如果大量的货币进入市场，进入工业、农业、一般商业领域，将导致物价飞涨、民生多艰。因此，对于炒房客手中的多套房，存在着政策上的矛盾与困境：从道德及未来的经济民生层面出发，该收；但是从现实层面考虑，不能收。更重要的是，即使收了，对于许多三四线城市而言，也很难做到在对民生影响小的情况下补充税源。

附言：由于篇幅原因，外加超级懒超级拖延症笔者主要精力不在于此，本文不对三效法展开具体说明，在有时间且条件允许的情况下，将另起篇章进行阐述。

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